Die Tilgungsfalle bei Annuitätendarlehen

Fremdfinanzierungen von Immobilien scheinen so günstig wie noch nie. Wegen historisch niedriger Zinssätze sind die monatlichen Belastungen vor allem bei Annuitätendarlehen mit mittleren oder kurzen Zinsbindungsfristen sehr niedrig.

Doch Verbraucher sollten bei Abschluss eines Grundschulddarlehens genau hinsehen.

Wegen des besonderen Zusammenhangs zwischen Zinssatz und Tilgung bei Annuitätenkrediten kann es für Kreditnehmer am Ende der Zinsbindung zu bösen Überraschungen kommen.

Stellen die monatlichen Raten für den Immobilienkredit auch heute kein Problem dar, ein Jahr später kann das bei geänderten Zinsbedingungen vollständig anders sein.

 

Der Zusammenhang von Zinssatz und Tilgung

Über 90 % aller Immobilienfinanzierungen werden in Deutschland als Annuitätendarlehen vergeben. Aber nicht jeder Kreditnehmer ist sich im klaren über die besondere Konstruktion dieses Finanzierungsinstruments.

Beim Annuitätenkredit wird für eine bestimmte Laufzeit ein fester Zinssatz vereinbart. Je kürzer die Zinsbindungsfrist, desto besser der Zinssatz. Das Darlehen wird außerdem durch zu Beginn der Zinsbindung fest vereinbarte monatliche Raten getilgt.

Die Raten setzen sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Da die monatliche Rate immer konstant bleibt, sinkt der Zinsanteil mit der Zeit, während der Tilgungsanteil entsprechend zunimmt.

Die Besonderheit des Annuitätendarlehens ist nun, dass der Rückgang des Zinsanteils um so geringer ausfällt, je niedriger die Zinsen für den Hauskredit sind. Damit bleibt auch der Tilgungsanteil niedrig.

 

Probleme bei der Anschlussfinanzierung

Niedrige Zinsen verursachen deshalb eine höhere Restschuld bei Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Bei der Anschlussfinanzierung ergeben sich für den Kreditnehmer zwei Probleme. Bei der häufig vereinbarten einprozentigen Tilgungsrate hat sich nach fünf oder zehn Jahren der Darlehensbetrag nicht besonders reduziert.

Darüber hinaus muss der Kreditnehmer die relativ hohe Restschuld möglicherweise zu deutlich schlechteren Konditionen fremdfinanzieren, wenn die Zinsen wieder steigen.

Während gegenwärtig 2,5 % bis 3 % Darlehenszinsen bei einem Beleihungsauslauf unter 60 % die Regel sind, betragen die Zinsen in normalen Zeiten zwischen 5 und 6 %. Die monatliche Belastung kann sich dann schnell auf annähernd das Doppelte erhöhen.

Schlimmstenfalls geraten Kreditnehmer dann in die Schuldenfalle.

 

Zinsniveau wird steigen

Immobilienerwerber sollten sich von Finanzdienstleistern nicht überreden lassen, bei der Fremdfinanzierung ihre finanzielle Belastungsgrenze vollständig auszuschöpfen. Das gilt vor allem bei sehr niedrigen Tilgungsraten.

Wer in Zeiten niedriger Zinsen ein Grundschulddarlehen aufnimmt, ist mit einer langen Zinsbindung gut beraten. Bei einprozentiger Tilgung wird allerdings am Ende noch eine verhältnismäßig hohe Restschuld vorhanden sein.

Manche Finanzdienstleister versuchen ihre Kunden damit zu beruhigen, dass die niedrigen Zinsen noch lange Zeit Bestand haben werden. Davon sollten Kreditnehmer aber keineswegs ausgehen.

Kein Mensch weiß, wie teuer Kredite in fünf oder zehn Jahren sein werden. Aber es ist extrem unwahrscheinlich, dass es bei den niedrigen Zinsen bleibt.

Viele Faktoren sprechen für ein langsames Ansteigen des Zinsniveaus. In Deutschland herrscht keine Deflation, sondern die Inflation beträgt gegenwärtig 1,9 %.

Darüber hinaus scheint die Rezession in der Eurozone überwunden zu sein. Experten gehen von einem allerdings noch sehr moderaten Wachstum der Wirtschaft aus.

 

Annuitätdendarlehen so schnell wie möglich tilgen

Jeder Kredit ist am billigsten, wenn er so rasch wie möglich zurückgezahlt wird. Vereinbarungen über Sondertilgungsrechte sind deshalb für Kreditnehmer immer günstig.

Das gegenwärtig besonders niedrige Zinsniveau ermöglicht die Vereinbarung höherer Tilgungsraten. Davon sollten Kreditnehmer Gebrauch machen. Nur eine rasche Entschuldung schont in der Zukunft das Einkommen.

Wer sich mit der Mindesttilgungsrate für Annuitätendarlehen von einem Prozent begnügt, sollte auf jeden Fall wenigstens eine Ersatzrechnung anstellen.

Wie hoch wird die Restschuld bei Ende der Laufzeit sein? Können die Kosten für die Anschlussfinanzierung unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Einkünfte selbst dann noch aufgebracht werden, wenn die Zinsen zwischenzeitlich auf 5 oder 7 % gestiegen sind?