Hauskredit trotz Zinsbindung umschulden

Wer einen Hauskredit vor der Finanzkrise abgeschlossen hat, ärgert sich heute über die hohen Zinsen. Sie können bis zu 100 % über dem heute üblichen Niveau liegen.

In vielen Fällen gibt es aber Möglichkeiten, die Zinslast durch Umschuldung des bestehenden Kredits deutlich zu senken. Mit einer Umfinanzierung wird das teure Darlehen durch einen Kredit mit günstigen Zinssätzen ersetzt.

Doch die Bank ist keineswegs immer verpflichtet, den Kunden aus dem Altkredit zu entlassen. Tut sie das trotzdem, können satte Vorfälligkeitsentschädigungen fällig werden.

Aber selbst wenn die Bank Schwierigkeiten macht, es lohnt sich immer, über die Umschuldung langlaufender Altverträge jetzt nachzudenken.

Nach wie vor sind die Zinsen auf einem historischen Tief. Das kann sich aber ändern, wenn sich die Wirtschaft weiter erholt und die Leitzinsen der europäischen Zentralbank anziehen.

Zwar sieht es im Augenblick nicht so aus, aber beispielsweise in den USA sind die Zinsen für langlaufende Hauskredite jüngst bereits um ca. 1 % gestiegen.

 

Kreditablösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

In einigen Fällen hat der Kreditnehmer Glück. Er ist nicht auf die Kulanz der Bank angewiesen, sondern kann eine Umschuldung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung in die Wege leiten. Hier zwei Beispiele:

Kreditablösung nach zehn Jahren

Viele Kreditnehmer wissen nicht, dass jedes Darlehen spätestens zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Kreditbetrages kündbar ist. Die vereinbarte Zinsbindungsfrist spielt für die Kündigung keine Rolle. Sie kann deutlich länger als zehn Jahre betragen.

Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Jeder der vor 2003 einen Kreditvertrag mit langer Zinsbindung abgeschlossen hat, sollte eine Umfinanzierung rechtzeitig vor dem Kündigungsstichtag prüfen.

Bisweilen ist es sinnvoll, sich besonders günstige Konditionen über einen Forwardkredit zu sichern.

Rückabwicklung des Kreditvertrages bei Rechtsfehlern

Manchmal ist ein Widerruf des Kreditvertrages selbst noch dann möglich, wenn das Darlehen seit Jahren läuft. Das ist der Fall, wenn die Widerrufsbelehrung in der Vertragsurkunde nicht den rechtlichen Vorschriften entspricht.

Seit November 2002 sind die Banken verpflichtet, dem Kunden eine Widerrufsbelehrung bei Vertragsschluss auszuhändigen.

Vor allem in der Anfangsphase hatten viele Immobilienfinanzierer damit ihre Schwierigkeiten. Die Widerrufsbelehrungen waren rechtsfehlerhaft. In wenigen Fällen fehlte sie sogar ganz.

Die Folge: Darlehensnehmer können den Kreditvertrag widerrufen, ohne die Widerrufsfrist einhalten zu müssen.

Unterdessen haben sich die Kreditgeber jedoch auf die neue Rechtslage eingestellt, nachdem sie einige Prozesse verloren haben.

Wird das Widerrufsrecht rechtmäßig ausgeübt, hat das die Rückabwicklung des Kreditvertrages zur Folge. Der Vertrag wird ohne Vorfälligkeitsentschädigung aufgelöst und Bearbeitungsgebühren müssen erstattet werden.

Allerdings können Kreditnehmer in der Regel nicht selbst beurteilen, ob die Widerrufsbelehrung Fehler enthält. Dazu ist eine Beratung bei einem Anwalt, der sich mit dieser Materie auskennt, erforderlich.

Der Gang zum Anwalt ist vor allem dann zu empfehlen, wenn der Darlehensvertrag in den ersten Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen wurde, die Zehnjahresfrist aber noch nicht abgelaufen ist.

Der Widerruf wird sich nicht in allen Fällen rechnen. Sinnvoll ist er nur, wenn andernfalls erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen entstehen würden.

 

Kreditablösung trotz Vorfälligkeitsentschädigung

Sind die zehn Jahre noch nicht um und ist auch ein Widerruf nicht machbar, kann eine Darlehensablösung nur auf dem Verhandlungsweg erreicht werden.

Entlässt die Bank ihren Kunden aus dem Altvertrag, wird immer eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Dennoch kann sich eine Umschuldung lohnen.

Viele Banken werden eine vorzeitige Kreditablösung gegen eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung akzeptieren.

Vor Beginn der Verhandlungen ist ein Blick in den Vertragsinhalt hilfreich. Manche kundenfreundliche Klauseln, vor allem in neueren Verträgen, zum Beispiel über das Recht auf Sondertilgungen können die Verhandlungen mit der Bank erleichtern. Manche Verträge sehen besondere Ausstiegsklauseln vor.

 

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung sollen mögliche Zinsverluste der Bank ausgeglichen werden, die durch die vorzeitige Kreditablösung entstehen.

Für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sind mehrere Faktoren entscheidend beispielsweise die Kredithöhe, die Restlaufzeit und die Differenz zwischen dem vereinbarten und dem zurzeit marktüblichen Zinssatz.

Im Internet gibt es eine Vielzahl von Vorfälligkeitsentschädigungsrechnern beispielsweise der FMH Rechner oder der Rechner von Interhyp. Weitere Rechner findet man in den Suchmaschinen unter dem Stichwort Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner.

Die Rechner ermöglichen eine überschlägige Schätzung, wie viel Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Der Bundesgerichtshof hat sich häufig mit der Höhe von Vorfälligkeitsentschädigungen und wie sie zu berechnen sind befasst. Allerdings bezogen sich die Urteile im wesentlichen auf Vorfälligkeitsentschädigungen im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf.

Allgemein wird angenommen, dass die Wuchergrenze beim doppelten des nach der Berechnungsmethode des Bundesgerichts ermittelten Wertes erreicht wird.

 

Umfinanzierung trotz Vorfälligkeitsentschädigung: wann sinnvoll?

Ob eine Umschuldung trotz Vorfälligkeitsentschädigung sinnvoll ist, ergibt eine Gegenüberstellung der Gesamtkosten.

Auf der einen Seite stehen die gesamten Kosten der Fortführung des bestehenden Darlehens. Auf der anderen Seite müssen alle mit der Ablösung des alten Kredits zusammenhängenden Kosten und die Zinsen und Kosten für den neuen Kredit (in Höhe der Restschuld aus dem Altkredit) berücksichtigt werden.

Dabei dürfen Gerichtskosten und Notarkosten für eventuell notwendig werdende „Umschreibungen“ nicht vergessen werden.

Beim gegenwärtigen sehr niedrigen Zinsniveau dürfte sich eine Umfinanzierung trotz Vorfälligkeitsentschädigung bei längeren Restlaufzeiten der Zinsbindung beim Altkredit immer lohnen.

Beträgt die Zinsbindungsfrist des alten Darlehens jedoch nur noch ein oder zwei Jahre, ist eine Umfinanzierung allein aus Kostengründen in der Regel nicht zu empfehlen.

Allerdings sichern sich Kreditnehmer in diesen Fällen besonders günstige Zinsen selbst für Umschuldungskredite mit sehr langen Zinsbindungsfristen über 15 oder 20 Jahre. Ob das in ein oder zwei Jahren noch möglich ist, kann keiner voraussagen.

 

Vor Abschluss einer Umfinanzierung vergleichen

Gerade bei Umfinanzierungsmaßnahmen empfiehlt sich ein Kreditvergleich. Die Kreditbedingungen unterscheiden sich teilweise erheblich. Selten bietet der Kreditgeber des bestehenden Darlehens die besten Bedingungen.

Günstige Angebote für Umschuldungskredite findet man nicht nur bei herkömmlichen Banken sondern auch im Internet. Kreditmakler wie baufi24.de ermöglichen einen Vergleich unter hunderten von Anbietern.

Creditolo und Bon Kredit vermitteln günstige Finanzierungen für die Anschaffung eigengenutzter Wohnimmobilien. Selbstverständlich sind auch Finanzierungen und Anschlussfinanzierung möglich. Die Angebote dieser Kreditvermittler richten sich auch an Kunden mit nicht schwerwiegenden negativen Schufaeinträgen, also an Kreditnehmer mit nicht so guter Bonität.

Wichtig ist, sich die Ablösebedingungen für den Altkredit schriftlich bestätigen zu lassen.

Eine Auflösung des Altvertrages sollte erst in Angriff genommen werden, nachdem der Umschuldungskredit rechtsgültig zugesagt wurde. Der rechtsverbindliche Abschluss eines Kreditvertrages hingegen ist nicht erforderlich.