Die Eigenheimfinanzierung über einen Hauskredit, das ist heute die Regel. Wer einen Hauskauf beabsichtigt oder ein neues Haus kaufen möchte, wird sich rechtzeitig über die Baufinanzierung und deren Konditionen informieren wollen.

Für die Eigenheimfinanzierung spielen die Bauzinsen natürlich eine wesentliche Rolle, aber nicht die alleinige. Die Laufzeit des Hauskredits muss ebenso überlegt werden wie ein vernünftiger Tilgungsplan.

Doch bevor man sich mit den Einzelheiten des Hauskredits auseinandersetzt, gilt es, einen vernünftigen Finanzplan aufzustellen. Andernfalls kann man sich bei der Eigenheimfinanzierung schnell überheben.

Was kostet die Immobilie? Welche Eigenmittel habe ich, und wie sieht es mit meiner monatlichen finanziellen Belastbarkeit aus?

Schließlich spielt noch eine Rolle, ob mit dem Immobiliendarlehen der Bau eines Eigenheims oder der Erwerb eines Hauses finanziert werden soll. Einige Finanzdienstleister bieten online besondere Kredite für den Hauskauf an, die in gewissem Umfange selbst Kreditnehmer mit SCHUFA-Problemen zur Verfügung stehen.

Die Kosten beim Hauskauf oder Hausbau

Das sind einmal die Kosten, die mit der Immobilie unmittelbar zusammenhängen (Kaufpreis, Baukosten, Baunebenkosten, Erschließung und Zwischenfinanzierungskosten).

Hinzu kommen die Kaufnebenkosten beim Hauskauf bzw. Grunderwerb: Maklergebühren zwischen 3 und 6 % zzgl. Mehrwertsteuer, Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages sowie für das Grundbuchamt ca. 1,5 % und Grunderwerbssteuer in Höhe von durchschnittlich 3,5 %, berechnet jeweils vom Kaufpreis.

Die Eigenmittel

Hierzu zählt das Eigenkapital ebenso wie die geldmäßige Bewertung der Eigenhilfe. In Betracht kommen auch Bausparverträge, Arbeitgeberdarlehen oder öffentliche Mittel. Vorhandene Grundstücke, die schon finanziert sind, gehören natürlich auch zu den Eigenmitteln.

Der Finanzbedarf ist nun die Summe der Kosten für Hauskauf oder Hausbau einschließlich Hausnebenkosten abzüglich der Summe der Eigenmittel.

Die persönliche finanzielle Belastbarkeit

Dieser Finanzbedarf muss also zukünftig finanziert werden. Ob dies möglich ist, lässt sich durch einen Überblick über die monatliche finanzielle Belastbarkeit abschätzen.

Erschwingliches Haus auf einem schönen Gartengrundstück
Finanzierbares Haus auf einem Gartengrundstück

Erster Schritt ist die Feststellung des monatlichen Einkommens (Nettoeinkommen ohne Sonderzuwendungen wie Urlaubs- und Weihnachtsgeld, Kindergeld und sonstige Einkommen regelmäßiger Art).

Davon abzuziehen sind alle Zahlungsverpflichtungen (z. B. andere Kredite oder Unterhalt), die Kosten für Versicherungen, für Auto/ÖPNV, Hausrat, Lebensmittel, Kleidung, Körperpflege, Telefon, zukünftige Wohnnebenkosten wie Strom,Gas und Heizung.

Außerdem müssen die zukünftigen Instandhaltungskosten einbezogen werden. Dazu wird meistens eine Rücklage von 0,50 Euro pro Quadratmeter kalkuliert. Der sich so ergebende Endbetrag schätzt die monatliche Belastbarkeit ab.

Maximaler Kreditbetrag

Nachdem all diese Berechnungen vorliegen, lässt sich nun der Kreditbetrag berechnen, den die Bank wahrscheinlich ohne große Schwierigkeiten gewähren wird. Es lässt sich abschätzen, ob der zu erwartende Hauskredit den Finanzierungsbedarf deckt.

Der Betrag der finanziellen Belastbarkeit wird mit 12 und mit 100 multipliziert und geteilt durch die Summe aus Zinssatz + Tilgungssatz. Gerechnet wird also wie folgt: (Belastbarkeit x 12 Monate x 100) : (Zinssatz + Tilgung). Eine Belastbarkeit von 600 Euro, Zinssatz 5 %, Tilgung 1 % ergibt einen Kredit in Höhe von 120.000 Euro.

Nach dem obigen Beispiel ist das der Betrag, den die Banken sehr wahrscheinlich zur Eigenheimfinanzierung bereitstellen und den der Kreditnehmer auch risikolos verkraften kann.

Kredit für den Hauskauf oder Baukredit: die Unterschiede

Für Kreditnehmer relevant sind in erster Hinsicht Unterschiede in den Auszahlungsvoraussetzungen.

Hauskauf-Kredit: Voraussetzungen für die Auszahlung der Nettodarlehenssumme sind die Fälligkeit des vertraglich vereinbarten Kaufpreises und die Eintragung der Sicherheit (Grundschuld) im Grundbuch. Beide Bedingungen müssen durch Urkunden nachgewiesen werden. Dies geschieht durch die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars und durch einen Grundbuchauszug.

Der Grundbuchauszug kann zunächst ersetzt werden durch eine Notarrankbestätigung, wenn sich, wie so oft, die Eintragung der Sicherheit in das Grundbuch verzögert.

Baudarlehen: Das Darlehen wird entweder nach Fertigstellung und Abnahme ausgezahlt oder in Teilbeträgen entsprechend dem Baufortschritt. Teilbeträge sind die Regel. Welche Teilzahlungen nach welchen Bauleistungen fällig werden, kann der Makler- und Bauträgerverordnung entnommen werden.

Die Verordnung gilt, wenn ein Bauträger Vertragspartner des Bauherrn ist, wird aber häufig analog in allen anderen Fällen angewendet.

Unterschieden werden 13 Gewerke. Das 1. Gewerk beispielsweise betrifft das Baugrundstück nach Beginn der Erdarbeiten, sofern das Grundstück mit verkauft wird. Für die Fertigstellung des 1. Gewerks werden 30 % der Gesamtsumme (bei Erbbaurecht 20 %) fällig.

Nach Rohbaufertigstellung einschließlich Fertigstellung der Zimmererarbeiten sind es 40 % der nach Abzug der Grundstückskosten verbleibenden Restsumme.

Die restlichen 60 % des Restbetrages werden auf die weiteren 10 Gewerke aufgeteilt. Beispielsweise sind nach Fertigstellung der Fenster 10 % fällig und nach der Herstellung der Bezugsfertigkeit 12 % fällig. Die Abschlusszahlung nach vollständiger Fertigstellung beträgt 5 % der Restsumme.

Hauskauf-Kredite online: Eigenheimfinanzierung auch ohne Eigenkapital

Einige Direktbanken nutzen ihre Internetportale, um neben Verbraucherdarlehen auch Immobilienfinanzierungen für Privatpersonen anzubieten.

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Besonders erwähnenswert sind die Angebote bestimmter Kreditbroker. Diese Immobilienkredite verfügen über zwei Besonderheiten:

Sie sind nicht zweckgebunden, sondern beliebig verwendbar beispielsweise für Umschuldungsmaßnahmen oder für die Finanzierung von Wohnungseinrichtungen. Darüber hinaus werden sie selbst bei leichten Schufadellen zu günstigen Konditionen gewährt.

Der Hauskredit des deutschen Kreditvermittlers Creditolo – unsere Empfehlung – heißt Grundschulddarlehen. Er dient der Finanzierung bestehender und selbstgenutzter Häuser und Eigentumswohnungen. Der Hauskaufkredit ist grundsätzlich auch bei negativer SCHUFA möglich. Ebenso bietet der Finanzdienstleister Hauskredite ohne Eigenkapital (bis zu 50.000 € über Beleihungswert) und Nachrangdarlehen an. Creditolo weist ausdrücklich auf die vielfältige Verwendbarkeit des Grundschulddarlehens beispielsweise zur Ablösung von Altschulden hin.

Immobiliendarlehen vergleichen

Hauskredite werden zu sehr unterschiedlichen Bedingungen angeboten. Der Wettbewerb unter den Kreditgebern ist groß. Die Zinssätze bei Immobiliendarlehen sind ständig in Bewegung. Sie können sich sehr rasch verändern.

Für den Erwerb eines Grundstücks oder eines Hauses werden meist größere Kredite aufgenommen, so dass schon ein zehntel Prozentpunkt etwas ausmachen kann. Deshalb gilt bei Hauskrediten im besonderen Maße: Vergleichen heißt sparen. Wer vergleicht, hat gute Aussichten, eine richtig günstige Eigenheimfinanzierung zu bekommen.

Tipps zur Vorgehensweise

  • 1. Stufe – Rahmenbedingungen: Wieviel Haus kann ich mir leisten? Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? Welche Zinsbindungsfrist bevorzuge ich? Wie hoch kann die Tilgungsrate sein? Welche monatliche Gesamtrate ist für mich verkraftbar? Mit Hauskreditrechnern kann man sich einen Überblick verschaffen.
  • 2. Stufe – Marktüberblick durch Kreditanfragen: Immobilienfinanzierer können Hausbanken, Spezialbanken, Versicherungen und online Finanzdienstleister sein. Onlineportale wie beispielsweise Baufi24 bieten eine Anzahl von Tools, mit denen man mögliche Kreditkonditionen im Vorhinein abschätzen kann. Empfehlenswert ist die Einholung einiger unverbindlicher Angebote durch entsprechende Anfragen. Um Bonitätsnachteile zu vermeiden, müssen die Kreditanfragen als Konditionsanfragen deklariert werden.
  • 3. Stufe – Beratungsgespräch führen: Die besten unverbindlichen Angebote durch Vergleich ermitteln und Beratungsgespräche vereinbaren. Dazu werden Unterlagen über die Kosten des geplanten Immobilienerwerbs (Kaufvertrag, Vorverträge, Kostenvoranschläge, gegebenenfalls Unterlagen und gutachterliche Stellungnahmen über den Beleihungswert) und über die wirtschaftlichen Verhältnisse (Einkommensbelege, Belege über Verbindlichkeiten) benötigt.
  • 4. Stufe – Kreditvertrag abschließen: Nach dem Beratungsgespräch ein konkretes Angebot anfordern und die Einzelheiten mit dem Berater erneut durchgehen. Sind alle besprochenen Punkte im Angebot enthalten? Gibt es noch Unklarheiten? Ist dies der Fall, müssen sie gegebenenfalls durch Umformulierungen im schriftlichen Angebot beseitigt werden. Entspricht der Kreditantrag den Vorstellungen des Kreditnehmers, kann der Vertrag unterzeichnet werden.

Kein Hauskredit ohne ausführliche Beratung

Immobilienfinanzierungen bedeuten für Kreditnehmer immer eine spürbare langfristige finanzielle Belastung. Die Möglichkeiten sind vielfältig, und manche Vertragsregelungen sind nicht ohne weiteres verständlich. Das gilt vor allem, wenn Mischfinanzierungen unter Einbeziehung von Bausparverträgen oder Lebensversicherungen infrage kommen.

Deshalb sollte kein Kreditnehmer auf ein persönliches Beratungsgespräch verzichten. Dabei sollten wenigstens folgende Punkte zur Sprache kommen:

  1. Art der Finanzierung: Die Regel sind Annuitätendarlehen. Es gibt jedoch noch andere Finanzierungsmöglichkeiten. Beispielsweise ist ein Hauskredit mit variabler Verzinsung möglich. Außerdem kann die Einbeziehung bestehender Verträge, etwa Lebensversicherungen oder Bausparverträge, diskussionswürdig sein. Endfällige, mit Finanzprodukten wie neu abzuschließende Renten-, Lebensversicherungs- oder Bausparverträgen unterlegte Darlehen rechnen sich oft nicht. Vorsicht ist angesagt, wenn die Finanzierung in mehrere Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit und unterschiedlicher Rangabsicherung aufgeteilt werden soll.
  2. Zinshöhe: die Zinsbelastung ist von vielfältigen Bedingungen abhängig. Dazu gehören die Darlehenshöhe, die gewählte Kreditart (variable Verzinsung oder feste Verzinsung), der Eigenkapitalanteil, die Laufzeit des Vertrages und die Dauer der Zinsbindung sowie die Vereinbarung von Sonderoptionen (kostenlose Sondertilgungen und anderes). Auch die Lage, die Marktfähigkeit und die geplante Nutzung des Grundstücks sowie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers spielen eine Rolle.
  3. Zinsbindung: Je länger die Zinsbindung gewählt wird, desto höher ist in der Regel der Zinssatz. In Zeiten niedriger Zinsen ist eine möglichst lange Zinsbindung empfehlenswert, während eine kurze Zinsbindung sinnvoll ist, wenn das Zinsniveau bei Kreditabschluss hoch ist.
  4. Tilgung: Je höher der Tilgungsanteil ist, desto geringer fallen die Gesamtkosten einer Hausfinanzierung aus. Die Tilgung so auszuwählen, dass die Immobilie mit Eintritt in das Rentenalter schuldenfrei ist, das ist optimal aber häufig nicht darstellbar. Fachleute empfehlen eine Tilgung in Höhe von mindestens 2 – 3 %.
  5. Eigenkapital: Der richtige Einsatz von Eigenkapital verbilligt eine Fremdfinanzierung spürbar. Bleibt die Rendite von vorhandenem Eigenkapital hinter der Höhe der Schuldzinsen zurück, ist eine Verwendung für die Immobilienfinanzierung grundsätzlich empfehlenswert. Allerdings sollte nicht das gesamte Eigenkapital eingesetzt werden. Vielmehr ist eine Finanzreserve für unvorhergesehene Ausgaben empfehlenswert. Vorsicht beim Ansatz von Eigenleistungen. Deren Wert wird häufig überschätzt.
  6. Sonderoptionen: Flexibilität bei den Kreditkonditionen ist wichtig. In Betracht kommen in erster Linie kostenlose Sondertilgungen und gegebenenfalls auch Tilgungsaussetzungen. Je nach Interessenlage des Kreditnehmers sollte der Vertrag über beide Punkte entsprechende Regelungen enthalten.

Kreditvergleich für Hauskauf oder Neubau online

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Quelle: baufi24.de