Hauskreditrechner: wie Bauherren Zinsen sparen können

Auf allen Portalen im Internet, deren Betreiber sich mit der Vermittlung von Baukrediten oder Hauskaufkrediten befassen, findet man sie: unterschiedliche Werkzeuge, die Kunden eine Kreditentscheidung erleichtern sollen.

Die Online-Tools heißen Hauskreditrechner, Bauzinsrechner, Hypothekenrechner, Machbarkeitsrechner oder ähnlich und sind immer kostenlos. Aus der Sicht der Betreiber von Kreditportalen dienen sie vornehmlich der Kundenbindung. Manche dieser Instrumente bieten jedoch außerdem für ihre Nutzer einen echten Mehrwert.

Zwar lassen sich mit ihnen niemals konkrete Finanzierungsvorhaben im Einzelnen exakt berechnen. Einige dieser Rechner ermöglichen aber eine relativ gute Einschätzung, ob ein Immobilienprojekt finanziell tragbar ist und welche Belastungen auf den Hauskäufer oder Bauherren zukommen. Zudem lässt sich gut erkennen, wie sich die Finanzierungskosten entwickeln, wenn einige Grundannahmen verändert werden. Beispiele für Bedingungen mit Einfluss auf die Höhe der Finanzierungskosten sind Laufzeiten, Tilgungsraten und Eigenkapital.

Zinsboxen und Zinsschieber

Bei einfachen Zinsboxen steht eindeutig die Kundenakquisition im Vordergrund. Es handelt sich um einfache Aufstellungen, die aktuelle Sätze für Sollzinsen und Effektivzinsen in Abhängigkeit von der Laufzeit angeben. Sie ermöglichen bestenfalls einen groben Überblick über die aktuelle Marktsituation. Häufig sind die Zinssätze für die Beurteilung einer konkreten Hausfinanzierung relativ irrelevant, weil sie die günstigsten Zinssätze abstrakt wiedergeben. Angaben zur monatlichen Belastung fehlen in der Tabelle.

Quelle: baufi24.de

 

Faire Zinsboxen, wie die des Hypothekenmaklers Baufi24, erklären die Rahmenbedingungen für das Zustandekommen der angegebenen Zinssätze anhand eines aussagefähigen repräsentativen Beispiels.

Zinsschieber haben schon einen höheren Aussagewert. Mit ihnen lassen sich bestimmte Grundannahmen einstellen und Nutzer können dann sehen, wie sich die anderen Rahmenbedingungen verändern.

Quelle: baufi24.de

 

Beispiel: Ein Nutzer kann sich eine Monatsrate in Höhe von 860 € leisten und er strebt eine Sollzinsbindung von 15 Jahren an. Wenn beide Werte voreingestellt werden, kann man den Nettodarlehensbetrag bei einem bestimmten Objektwert ablesen.

Allerdings sind bei solchen Werkzeugen in der Regel einige wichtige Rahmenbedingungen voreingestellt. Das gilt regelmäßig für den verwendeten Zinssatz und für die Beleihungsgrenze sowie für die Anfangstilgung.

Hypothekenzinsrechner von Baufi24

Dieses interessante Tool bietet zweierlei: Es zeigt die Zinsentwicklung des jeweils letzten Quartals in einer Grafik und es gibt Auskunft über die aktuellen Zinssätze in Abhängigkeit zur Beleihung und zur Dauer der Sollzinsbindung.

Quelle: baufi24.de

 

Die dabei für die Zinskalkulation zugrunde gelegten Annahmen werden ebenso wie ein ausführliches repräsentatives Beispiel gesondert aufgeführt. Gegenwärtig (Januar 2016) wird von einem Nettodarlehensbetrag in Höhe von 150.000 € und einem Tilgungssatz in Höhe von ein Prozent jährlich ausgegangen.

Der Beleihungswert gibt die absolute Kreditobergrenze an, bis zu der eine Immobilie mit einem bestimmten Marktwert beliehen werden darf. Es handelt sich nicht um den tatsächlichen Kaufpreis. Für einen groben Überblick kann aber vom Kaufpreis oder von den Herstellungskosten einer Immobilie ausgegangen werden.

Der Hypothekenzinsrechner macht deutlich, wie sehr die Finanzierungskosten vom eingesetzten Eigenkapital und von der Dauer der Sollzinsbindung abhängig sind. Je höher die prozentuale Beleihung, je geringer also das eingesetzte Eigenkapital, desto höher die Kreditzinsen. Das gilt für alle Laufzeiten.

Nutzer können mit diesem Tool abschätzen, wie hoch der Zinsvorteil beim Einsatz von Eigenkapital ist und ob sich gegebenenfalls die Verwendung von anderweitig angelegtem Eigenkapital zur Hausfinanzierung wirtschaftlich rechnet.

Machbarkeitsrechner

Mit diesem Instrument können Nutzer einschätzen, ob ein geplantes Bauvorhaben oder ein geplanter Hauskauf finanzierbar ist. In einem ersten Schritt wird lediglich die Plausibilität der Finanzierung geprüft. Diese Prüfung kann anonym erfolgen.

Kleine Häuser bilden ein % Symbol
Bauzinsrechner: Finanzierungskosten kalkulieren

Erforderlich ist die Eingabe von Angaben zum zu finanzierenden Immobilienobjekt, zur Lage der Immobilie, zum Kaufpreis und zu den Nebenkosten, zum Eigenkapital sowie zur Anzahl der Antragsteller. Alle diese Angaben beeinflussen die Höhe der effektiven Kreditzinsen.

In einem weiteren Schritt geht es um das Nettoeinkommen, monatliche Belastungen sowie um den Berufsstatus des Antragstellers und gegebenenfalls Mitantragstellers. Lässt man sich das Ergebnis anzeigen, erhält man das Ergebnis der Prüfung – finanzierbar oder nicht.

Interessant ist der Button „Haushaltsrechnung“. Abgesehen von den bereits aufgeführten Ausgaben, führt die Haushaltsrechnung pauschale Vorgaben der Kreditanbieter zu den Lebenshaltungskosten, den Kfz Kosten und für die Bewirtschaftung des geplanten Immobilienvorhabens auf. Diese Pauschalen können für eigene Rechnungen verwendet werden.

In einem weiteren Schritt kann auf der Grundlage der gemachten Angaben eine konkrete Kreditanfrage gestellt werden. Baufi24 wird daraufhin innerhalb von 24 Stunden ein Kreditangebot unterbreiten oder auf Wunsch eine Beratung telefonisch oder vor Ort veranlassen.

Das Onlineformular zur Machbarkeitsprüfung kann hier aufgerufen werden. Scrollen Sie zur Überschrift „Selbst rechnen und informieren“ und klicken Sie den Link „Machbarkeitsprüfung“ an.

Vorfälligkeitsrechner der Stiftung Warentest

Vorfälligkeitsentschädigungen können anfallen, wenn eine Baufinanzierung vor Ablauf der Sollzinsbindung zurückgeführt werden soll und der Kredit mangels Ablaufs der Zehnjahresfrist noch nicht gekündigt werden kann. Auch die Nichtabnahme des Darlehens löst Vorfälligkeitsentschädigungen aus.

Die Gründe dafür können unterschiedlich sein. In Betracht kommen beispielsweise eine vorzeitige Umschuldung in einen günstigeren Hauskredit oder eine Darlehensablösung im Zuge eines Immobiliengeschäfts. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Rendite ab, die der kreditgebende Finanzdienstleister aus einer Ersatzanlage erwirtschaften kann. Je niedriger diese Rendite ist, desto höher ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist die jeweilige Rendite für Pfandbriefe ausschlaggebend.

Um die Höhe von Vorfälligkeitsentschädigungen wird nicht selten gestritten. Bisweilen neigen Banken dazu, sich zu ihren Gunsten zu verrechnen. Der Vorfälligkeitsrechner der Stiftung Warentest erlaubt eine Einschätzung, ob der Kreditgeber falsch oder richtig gerechnet hat. Berücksichtigt werden auch Sondertilgungen.

Der Rechner wird auf die Festplatte heruntergeladen und benötigt Excel 2007.

Ausführlicher Finanzierungsrechner

Mit dem hier empfohlenen Finanzierungsrechner können unterschiedliche Varianten für Hauskaufkredite oder Baukredite durchgespielt werden. Genutzt werden können automatische Voreinstellungen. Werden beispielsweise Darlehensbeträge (Beleihung) oder Zinsbindungsfristen verändert, hat dies automatisch eine Änderung bei den Sollzinsen zur Folge. Die automatische Änderung berücksichtigt dabei die besten Zinssätze für abhängig beschäftigte Personen mit guter Bonität.

Möglich ist jedoch die manuelle Eingabe von Sollzinsen unabhängig von diesen Voreinstellungen. Der Rechner kann als Baukreditrechner ohne Eigenkapital genutzt werden. Dazu müssen die Werte für den Darlehensbetrag und für die Anschaffungskosten (Beleihungswert) entsprechend angepasst werden. Beispiel: Darlehensbetrag 180.000 €, Anschaffungspreis 148.000 €, Beleihungswert aus der Berechnungstabelle 121,62 %. Voraussetzung ist aber eine realistische Eingabe der Sollzinsen, die dann nicht mehr automatisch angepasst werden.

Berücksichtigt werden können darüber hinaus einmalige oder mehrmalige jährliche Sondertilgungen. Das Berechnungsergebnis liefert eine Reihe informativer Daten. Neben der Angabe des effektiven Beleihungswertes und der monatlichen Rate, aufgeteilt nach Zinsen und Tilgung, wird die Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung unter Berücksichtigung des geplanten Sollzinssatzes und der angegebenen Anfangstilgung errechnet.

Kreditnehmer können erkennen, wie lange es nach Ablauf der Zinsbindungsfrist unter Voraussetzung gleichbleibender Bedingungen noch dauert, bis die Hausfinanzierung vollständig getilgt ist. Wichtig sind die Angaben zu den gesamten Zinszahlungen, dem getilgten Betrag und der Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist ermöglicht einen einfachen Vergleich unterschiedlicher Kreditangebote. Bei sonst gleichen Konditionen (Kredithöhe, Anfangstilgung, Zinsen, Zinsbindung) ist dasjenige Darlehensangebot am günstigsten, welches am Ende der Zinsbindungsfrist die geringste Restschuld aufweist.

Nutzer können also bei unterschiedlichen Banken oder verschiedenen Hypothekenmaklern konkrete Angebote einholen, die Konditionen dann in den Finanzierungsrechner eingeben und die Werte zur Restschuld untereinander vergleichen.

Die Rubrik „Tilgungsplan“ zeigt, wie sich monatlich die Restschuld bei der im Formular eingegebenen Anfangstilgung verringert, und wie sich die Zusammensetzung der monatlichen Rate im Laufe der Zeit zugunsten der Tilgung verändert.

Quelle: baufi24.de