Hypothekarkredit

Der Hypothekarkredit, in Deutschland gebräuchlicher Hypothekenkredit, ist ein mit einem Grundpfandrecht besicherter meistens langfristiger Kredit über größere Kreditbeträge.

Viele Verwendungsmöglichkeiten

Er dient überwiegend der Baufinanzierung und Hausfinanzierung, ist aber auch für andere Zwecke einsetzbar wie für den Kauf von Grundstücken sowie Modernisierung, Sanierung und Renovierung von Immobilien.

Theoretisch möglich ist es auch, den Hypothekenkredit für völlig andere Zwecke einzusetzen, die mit der Immobilienfinanzierung nichts zu tun haben. Im Rahmen der Immobilienfinanzierung sind die Hypothekenkredite vertraglich zweck- und objektbezogen und die Auszahlung erfolgt oft nach Baufortschritt.

In Deutschland meistens Grundschulddarlehen

Anders als der Begriff vermuten lässt, dient als Sicherheit in Deutschland meist eine Buchgrundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird.

Natürlich ist die Eintragung einer Hypothek ebenso möglich, war aber bisher unüblich, da eine Grundschuld für die Banken einfacher zu handhaben war. Unterdessen gelten für Grundschulden, die Forderungen sichern sollen, dieselben Bestimmungen wie für Hypotheken (§ 1192 BGB).

Für Banken sicher und deshalb günstig

Hypothekarkredite sind für Banken eine sichere Sache, da sie bei Zahlungsverzug oder Zahlungsunfähigkeit das mit dem Grundpfandrecht belastete Grundstück verwerten können, entweder durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung.

Hinzu kommt meistens noch die vertraglich vereinbarte persönliche Schuldübernahme samt Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Bisweilen müssen auch dritte Personen, z.B. der Ehepartner, für das Darlehen haften.

Risikobegrenzungsgesetz schützt Interessen der Kreditnehmer.

Deswegen werden Hypothekarkredite zu verhältnismäßig günstigen Zinskonditionen ausgegeben. Allerdings hat das Risikobegrenzungsgesetz von 2008 die Position der Kreditnehmer gestärkt.

Danach ist eine Kündigung des Kreditvertrages erst bei einem Ratenrückstand von 2,5 % der Kreditsumme zulässig. Das führt dazu, dass die Banken bei Zahlungsrückstand erst nach einigen Monaten kündigen können. Nimmt man bei einem typischen Hauskredit eine Tilgung von 1 % und einen Zinssatz von 5 % an, kann der Kreditnehmer 5 Monate keine Ratenzahlungen leisten, bevor die Bank kündigen darf.

Die Abwicklung des Hypothekenkredits geschieht unter Einschaltung eines Notars, bei Erwerb einer Immobilie im Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag.

Der Notar veranlasst treuhänderisch die Eintragung des erforderlichen Grundpfandrechts. Ist der Kredit getilgt, hat der Kreditnehmer im Falle einer Grundschuld einen Anspruch auf Löschungsbewilligung, bzw. es entsteht eine Eigentümergrundschuld.

Der Schweizer Hypothekarkredit

Spricht man in Deutschland in der Regel von einem Hypothekenkredit, ist der Begriff Hypothekarkredit eher in der Schweiz gebräuchlich.

Dort wird darunter oft ein Kontokorrentkredit verstanden, der durch eine Maximalhypothek oder ein Faustpfand an einem Grundpfandtitel besichert ist. Ein Hypothekardarlehen ist demnach ein durch ein Grundpfandrecht gesichertes Darlehen.

Grundpfandrechte in der Schweiz sind Grundpfandverschreibung und Schuldbrief. Hypothekarkredite sind in zwei Formen möglich: als direkter und als indirekter Hypothekarkredit.

Beim letzteren wird ein Grundpfandrecht verpfändet, so dass die Bank bei Zahlungsunfähigkeit nicht ohne weiteres auf das Grundstück zugreifen kann, sondern zunächst das Eigentum am Grundpfandtitel erwerben muss. Beim direkten Hypothekarkredit erwirbt die Bank das Eigentum am Grundpfandrecht und kann ohne weiteres in das Grundstück vollstrecken.