Immobilienleasing

Immobilienleasing ist eine Art des Finanzierungsleasings. Leasinggegenstand sind bebaute und unbebaute Grundstücke.

Das Immobilienleasing dient in der Regel der Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien. Dem Grundsatz nach unterscheiden sich Immobilienleasingverträge nicht von Leasingverträgen über Mobilien. Allerdings gibt es einige Besonderheiten in der Ausgestaltung.

Leasinggeber ist eine Objektgesellschaft.

Als Leasinggeber fungiert meistens eine für das Leasingobjekt gegründete Objektgesellschaft. Gesellschafter dieser Objektgesellschaft ist die Leasing-Gesellschaft, sehr oft eine Bank oder eine von der Bank beherrschte Gesellschaft. Der Leasingnehmer kann ebenfalls Gesellschafter dieser Objektgesellschaft, auch Einzelobjektgesellschaft genannt, sein.

Alleiniger Zweck dieser Gesellschaft ist es, eine bestimmte Immobilie zu erwerben oder zu bebauen, zu finanzieren und zu verleasen. Der allein auf ein Leasingobjekt abgestellte Geschäftszweck gewährleistet im Interesse des Leasingnehmers, dass keine Risiken durch andere Geschäfte entstehen können. Solche Objektgesellschaften werden für das Immobilienleasing aber auch für Leasingverträge über Großmobilien genutzt.

Die drei Formen des Immobilienleasings

Gebräuchlich sind drei Arten des Immobilienleasings. Beim Neubauleasing erwirbt der Leasinggeber ein unbebautes Grundstück und errichtet darauf ein Gebäude, z.B. ein Einkaufszentrum. Der Leasinggeber kann natürlich auch ein fertiges Objekt erwerben. Sale and Lease back ist ebenfalls möglich. Der Leasingnehmer verkauft ein ggf. bereits genutztes Immobilienobjekt an den Leasinggeber, der es dann an den Leasingnehmer über einen Leasingvertrag zurückgibt.

Immobilienleasingverträge sind regelmäßig mit einer durch Vormerkung abgesicherten Kaufoption ausgestattet und haben eine lange Laufzeit.

Der Vorteil für den gewerblichen Leasingnehmer liegt – abgesehen davon, dass er die Großinvestition nicht selbst vornehmen muss – im Bereich des Steuerrechts. Gebäude und Betriebsvorrichtungen sind steuerrechtlich abzugrenzen.

Betriebsvorrichtungen sind Maschinen und alles, was sonst zu einer Betriebsanlage gehört. Hierüber können Mobilienleasingverträge abgeschlossen werden.

Leasingverträge und Steuer

Die steuerliche Behandlung von Leasingverträgen ist in den Leasingerlassen geregelt. Die müssen unbedingt eingehalten werden. Sonst entfallen die steuerlichen Vorteile.

Soweit ersichtlich, wird für Leasingobjekte, deren Bauantrag nach dem 31. 03. 1985 gestellt wurde, eine Nutzungsdauer von 25 Jahren unterstellt. Das entspricht einer maximalen Laufzeit von 22,5 Jahren (90 % der Nutzungsdauer). Es empfiehlt sich immer eine genaue steuerrechtliche Überprüfung eines jeden Immobilienleasingvertrags.