Kombikredite mit Risiken

Kombikredite werden im Rahmen von Baufinanzierungen angeboten. Es handelt sich nicht eigentlich um einen Fachbegriff, sondern um eine in der Werbung für Immobilienfinanzierungen verwendete Bezeichnung für recht unterschiedliche Formen der Fremdfinanzierung.

Gemeinsam ist den angebotenen Kombi Darlehen, das die Finanzierung eines bestimmten Bauvorhabens über mehrere, meist zwei, unterschiedliche Darlehen erfolgt. Die Kredite können gleichzeitig oder nacheinander gewährt werden.

In beiden Fällen werden alle Kredite zusammen vereinbart. Das gilt auch, wenn ein Darlehen dem anderen folgen soll.

 

Klassisches Annuitätendarlehen und variabler Kredit

Die gesamte Baufinanzierung wird auf zwei im Grundbuch besicherte Kredite aufgeteilt. Ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindungsfrist (5 bis 30 Jahre) und ein Darlehen mit variablem Zinssatz, der sich meist am drei Monats-Euribor orientiert.

Das klassische Darlehen erhält eine erstrangige Besicherung im Grundbuch, der variable Kredit eine zweitrangige. Der Zinssatz für das variable Darlehen ist besonders günstig, kann sich aber im Gleichschritt mit der Entwicklung des Euribor ändern. Er kann fallen, aber auch schnell steigen.

Mit dem variablen Darlehen werden in der Regel 20 bis 30 % des Finanzbedarfs finanziert. Sinnvoll ist, die Beleihungsgrenze (meistens 60 %) mit dem Festzinsdarlehen nicht zu überschreiten, denn bis zu diesem Wert sind normale Annuitätendarlehen am günstigsten.

Die Unsicherheit beim Zinssatz des variablen Kredits ist der Nachteil bei dieser Form des Kombi Darlehens. Das Risiko steigt zunehmender Dauer der Inanspruchnahme.

Deswegen empfiehlt sich diese Finanzierungsform nur dann wirklich, wenn alsbald die Mittel zur Kreditablösung zur Verfügung stehen. Das kann beispielsweise ein abgelaufener Sparvertrag oder die Ablaufleistung aus einer Lebensversicherung sein.

 

Zwei klassische Annuitätendarlehen

Ein weiterer Anwendungsfall des Kombikredits sind zwei klassische Festzinsdarlehen über unterschiedliche Beträge und mit verschiedenen Zinssätzen und Laufzeiten.

Das erstrangige Grundschulddarlehen wird über eine größere Summe abgeschlossen und hat eine lange Laufzeit, zum Beispiel zehn Jahre. Das zweitrangige Darlehen wird meist mit einer Zinsbindung von fünf Jahren abgeschlossen und finanziert 20 bis 30 % der Bausumme.

Der Zinssatz des zweitrangigen Darlehens ist immer geringer als der des langlaufenden erstrangigen Darlehens, dessen Betrag die Beleihungsgrenze von ca. 60 % unterschreiten sollte.

Der Nachteil dieser Form des Kombi Darlehens liegt in den unterschiedlichen Zinsbindungsfristen. Läuft die Zinsbindung des zweitrangigen Darlehens ab, muss eine Anschlussfinanzierung gefunden werden.

Günstige Anschlussfinanzierungen für zweitrangige Darlehen von Drittanbietern sind aber sehr schwer zu finden. Das weiß auch die erste Bank und unterbreitet ihren Kunden nicht unbedingt das beste Angebot zur Anschlussfinanzierung.

Ein Kombikredit mit zwei klassischen Annuitätenkrediten empfiehlt sich ebenfalls nur, wenn nach Ablauf der Zinsbindung des zweitrangigen Grundschulddarlehens der Restbetrag zurückgezahlt werden kann.

 

Kombi Darlehen mit KfW Wohnungseigentumsprogramm

Ein freies Baudarlehen wird mit einem Kredit aus einem KfW Programm kombiniert. Das Finanzierungspaket wird über eine Bank oder eine Versicherung beantragt und abgewickelt. Die Laufzeiten können gleich oder unterschiedlich sein. Möglich sind sehr lange Laufzeiten bis zu 35 Jahren.

Der Vorteil dieses Kombikredits liegt in den günstigen Bedingungen des KfW Darlehens. Die Zinsen liegen meist unter dem Marktzins und es gibt bis zu fünf tilgungsfreie Anlaufjahre. Je nach Art des KfW Kredits sind Zinsbindungsfristen zwischen acht und zehn Jahren möglich. Bei vorzeitiger Rückzahlung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entfallen.

Das KfW Darlehen muss zusammen mit dem freien Kredit, also zu Beginn der Finanzierung, beantragt werden. Ebenso wie bei anderen Kombikrediten wirken sich unterschiedliche Laufzeiten ungünstig aus.

 

Kombikredit bei Bausparprodukten

Im Rahmen der Baufinanzierung sind Kombi Darlehen besonders populär. Der Bausparer schließt zwei Verträge ab: den Bausparvertrag und einen Vertrag über ein endfällige Darlehen. Beide Vertragssummen sind gleich. Mit dem Vorausdarlehen ist eine sofortige Finanzierung des Bauvorhabens möglich.

Die Laufzeit des endfälligen Vorausdarlehens entspricht entweder von vornherein dem Zeitraum bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrags oder muss später angepasst werden.

Während der Laufzeit des Darlehens zahlt der Kreditnehmer nur Beträge auf die Zinsen. Er erbringt keine Tilgungsleistungen. Gleichzeitig wird der Bausparvertrag angespart. Der Kredit wird mit dem Betrag aus dem zuteilungsreifen Bausparvertrag am Ende der Laufzeit abgelöst.

Die Kombination aus Bausparvertrag und endfälligem Darlehen kann flexibel sein – und teuer, auch wenn sie zunächst günstig erscheint.

Häufig wird die Höhe des Effektivzinses von den Anbietern geschönt. Denn sie geben, vollständig im Einklang mit dem Gesetz, die Effektivzinsen nur getrennt nach Vorauskredit und Bauspardarlehen an. Der effektive Jahreszins der Gesamtfinanzierung kann aber höher sein, als der Effektivzins der einzelnen Kreditbausteine.

In eine Gesamtrechnung müssten Abschluss- und Kontogebühren berücksichtigt werden. Außerdem müsste die Differenz zwischen den gewährten Zinsen auf Bausparbeiträgen und den Zinsen für das Vorausdarlehen in die Berechnung einfließen. Häufig übersteigen die Sollzinsen für das Darlehen die Guthabenzinsen für die Bausparbeiträge.

Bei Kombikrediten mit Riester Förderung ist die Angabe des Gesamteffektivzinses jedoch gesetzlich vorgeschrieben. Kreditnehmer sollten sich immer nach dieser Kennzahl erkundigen und dann einen Kreditvergleich mit anderen Finanzierungsmodellen vornehmen.

Oft sind andere Formen der Baufinanzierung wirtschaftlich günstiger. Der Vorteil des Kombikredits bei Bausparprodukten liegt allerdings in der Berechenbarkeit der Gesamtbelastung aus der Baufinanzierung.