Realkredit

Im allgemeinen Sprachgebrauch ist der Realkredit ein Darlehen, welches durch Sach- oder Vermögenswerte gesichert wird. Das unterscheidet den Realkredit, auch Sachkredit genannt, vom Personalkredit.

Für Kreditinstitute hat der Realkredit aber eine besondere Bedeutung. Sie verstehen darunter einen gesetzlich geregelten Tatbestand, der strengen Voraussetzungen unterliegt.

Realkredite & ihre Besicherung

Gemeinhin werden Sachkredite nach der Art der zu stellenden Sicherheiten unterschieden. Als Sicherheit kommen Grundstücke und Immobilien (unbewegliche Sachen) in Betracht. Dann spricht man von Immobilienkrediten.

Informationen zu den verschiedenen Kreditkarten:

Aber auch bewegliche Sachen oder verbriefte Forderungen können, wie z.B. beim Lombardkredit, als Sicherheiten dienen.

Bei Grundstücken und Immobilien wird  nicht die gesamte Sache übereignet, sondern es werden Grundpfandrechte bestellt und ins Grundbuch eingetragen. Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld sind solche Grundpfandrechte.

Bei beweglichen Sachen und Forderungen gibt es mehrere Möglichkeiten: Die Sicherungsübereignung (Beispiel: Die Bank erhält den KFZ-Brief), den Eigentumsvorbehalt, die Abtretung von Forderungen und natürlich auch das gute alte Pfandrecht an Sachen (Auto, Schmuck) oder an Wertpapieren.

Kreditwürdigkeit und Sachkredit

Anders als beim Personalkredit spielt beim Realkredit die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers eine untergeordnete Rolle.

Entscheidend kommt es hier darauf an, ob der Wert der Sicherheit das Kreditrisiko abdecken kann. Da eine Befriedung des Gläubigers aus dem zur Sicherheit zur Verfügung gestellten Gegenstand relativ leicht möglich, die Sicherheit also groß ist, sind die Zinssätze verhältnismäßig günstig.

Realkredite spielen heute eine große Rolle bei der Fremdfinanzierung von Wertpapiergeschäften (Effektenlombardkredit) und bei Immobilienkrediten.

Gesetzliche Regeln beim Realkredit für Immobilien

Im Rahmen von Immobilienkrediten kommt die oben erwähnte Legaldefinition ins Spiel. Die findet man in § 23 Abs. 3 Nr. 1 KWG und in §§ 14 Abs. 1, 16 Abs.1 und 2 PfBG.

Danach ist ein Realkredit ein durch Grundpfandrechte (Hypothek und Grundschuld) gesichertes Darlehen, wobei die Beleihungsgrenze des Grundstücks nur 60 % des Beleihungswertes oder 50 % des Verkehrswertes betragen darf.

Außerdem haben die Banken bei der Gewährung von Realkrediten noch eine Reihe weiterer Voraussetzungen zu beachten.

Bei gewerblichen Immobilien dürfen etwa Büroräume und vielseitig nutzbare Geschäftsräume nur beliehen werden, wenn  sie ohne weitere Maßnahmen von Dritten im vorhandenen Bauzustand genutzt werden können.

Die Immobilien müssen gegen Schäden versichert sein und ihr Wert ist regelmäßig zu überprüfen. Über den Wert des Grundstücks müssen Gutachten dokumentiert sein. Weitere Voraussetzungen regelt § 20 a KWG.

Die strengen Regeln haben einen Grund. Kredite, die darunter fallen, sind besonders sicher und erhalten von der Aufsicht eine günstige Risikoeinstufung. Die Folge: Die Banken benötigen eine geringere Eigenmittelunterlegung.

Echtes und unechtes Realkreditsplitting

Was aber, wenn der Beleihungswert von 60 % überschritten wird? Es bestehen zwei Möglichkeiten: Die Bank schließt zwei separate Kreditverträge ab; einen „echten Realkredit“ und einen Personalkredit für den überschreitenden Kreditteil, der auch grundbuchlich gesichert ist. In diesem Fall spricht man vom echten Realkreditsplitting.

Beim unechten Realkreditsplitting wird ein einziger Kreditvertrag für beide Kreditarten abgeschlossen. Bankintern wird das Darlehen aufgeteilt in einen Realkredit und einen Personalkredit.