Baufinanzierung mit Tilgungswechsel: Vorteile und Tipps

Moderne Immobilienfinanzierungen beschränken sich nicht nur auf günstige Zinskonditionen. Die Verbraucherfreundlichkeit richtet sich maßgeblich nach dem Maß der im Kreditvertrag vereinbarten Flexibilität.

Kostenlose Sondertilgung, Ratenaussetzung und vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten ohne Vorfälligkeitsentschädigungen gehören heute zum Standard. Die Einräumung von Tilgungswechsel, andere Begriffe sind Tilgungssatzwechsel oder Tilgungsänderung, wird hingegen lange noch nicht von jedem Immobilienfinanzierer angeboten.

Eine vertraglich eingeräumte Option, Tilgungsveränderungen vorzunehmen, bietet Kreditnehmern eine Reihe von Vorteilen. Das gilt vor allem für Kredite über hohe Beträge und ausgestattet mit langen Laufzeiten. Vor Abschluss eines Annuitätendarlehens auf die Vereinbarung einer Option zum Tilgungswechsel hinzuweisen, ist deshalb grundsätzlich sinnvoll.

Was ist eine Tilgungswechsel-Option?

Eine Option zum Tilgungswechsel ist eine dem Kreditnehmer im Vertrag über die Immobilienfinanzierung eingeräumte Erlaubnis, den regulären, durch die Anfangstilgung vordefinierten Tilgungssatz nach oben oder nach unten auf Dauer abzuändern.

Ein Tilgungssatzwechsel hat verschiedene Auswirkungen auf den Immobilienkredit: der Tilgungsplan ändert sich und muss vom Kreditgeber neu erstellt werden. Immer ändern sich die monatliche Ratenhöhe und die Kreditlaufzeit, in der das Darlehen vollständig abbezahlt wird. Und schließlich kann sich, eher ein theoretischer Fall, die bei einem Annuitätendarlehen ursprünglich vereinbarte Zinsbindungsfrist verkürzen, wenn die reguläre Tilgungsleistung massiv erhöht wird.

Übt der Kreditnehmer die bei einem Volltilgerdarlehen eingeräumte Option zum Tilgungssatzwechsel aus, verändert sich die Zinsbindungsfrist immer weil das Darlehen mit Ablauf der Zinsbindung gleichzeitig vollständig getilgt ist. Zinsbindungsfrist und Kreditlaufzeit sind bei einem Volltilgerdarlehen gleich lang.

Im Unterschied zum Tilgungssatzwechsel verändern Sondertilgung und Tilgungsaussetzung den regulären Tilgungssatz nicht. Sondertilgung und Tilgungsaussetzung haben aber Einfluss auf die Kreditlaufzeit. Bei der Tilgungsaussetzung wird die Tilgung für eine bestimmte Zeit ganz eingestellt oder reduziert. Danach kehrt der Kreditnehmer zum vereinbarten regulären Tilgungssatz zurück.

Sondertilgung bedeutet eine zusätzliche einmalige Tilgungszahlung neben den regulär vereinbarten Tilgungsleistungen, die während und nach der Sondertilgung unverändert weiterlaufen.

Unterschiedliche Vereinbarungen zur Tilgungswechsel-Option

Die Tilgungsänderung-Option muss im Darlehensvertrag vereinbart sein, andernfalls ist der Kreditnehmer auf die Kulanz der Bank angewiesen. Banken werden sich jedoch ungern auf einen Wechsel der Tilgungsleistungen einlassen, wenn sie ihn nicht schon bei Vertragsschluss angeboten haben.

Die vertragliche Ausgestaltung der Tilgungsänderungsoption wird von den Banken, die eine solche Möglichkeit vorsehen, unterschiedlich gehandhabt. Die Unterschiede können erheblich sein. Gegenwärtig (Juli 2016) werden Tilgungswechsel-Optionen von der DSL Bank, der ING DiBa oder auch von Sparkassen eingeräumt. Es handelt sich um Beispiele, die Liste ist nicht abschließend.

In der Regel ist die Anzahl der möglichen Tilgungswechsel begrenzt. Meistens können die Optionen nur zweimal oder dreimal während der Vertragslaufzeit ausgeübt werden.

Unterschiedliche Regelungen gibt es über die Zeitabstände, die zwischen einzelnen Tilgungswechsel verstrichen sein müssen.

Häufig ist geregelt, in welchem Umfang die Veränderung des Tilgungssatzes akzeptiert wird. Beispiel: Eine Erhöhung oder Herabsetzung der Tilgung ist nur in einer Marge zwischen ein Prozent und 10 Prozent zulässig.

Schließlich sehen viele Banken eine besondere Beschränkung vor: Tilgungswechsel und/oder Sondertilgungen dürfen nicht zur Verkürzung der Zinsbindungsfrist führen. Das bedeutet, die zusätzlichen Tilgungen dürfen nicht dazu führen, dass die Kreditlaufzeit die Zinsbindungsfrist unterschreitet. In der Praxis kann dies zum Beispiel dazu führen, dass bei einer langen Zinsbindung eigentlich zulässige Sondertilgungen nicht mehr möglich sind, nachdem durch einen Tilgungswechsel die reguläre Tilgung erhöht wurde.

Wichtig für Kreditnehmer ist natürlich die Kostenfrage. Einige Anbieter erlauben 2 – 3 Tilgungsveränderungen ohne zusätzliche Kosten. Andere verlangen einen Zinsaufschlag. Wieder andere Banken erheben Gebühren oder Zinszuschläge nur, wenn die Tilgungswechsel-Option ausgeübt wird.

Bei der ING DiBa beispielsweise können Kreditnehmer gegenwärtig die Tilgung während der Zinsbindung zweimal kostenfrei in einer Range zwischen einem Prozent und zehn Prozent ändern. Einige Versicherungen bieten ebenfalls Kredite mit kostenfreiem Tilgungswechsel an (Victoria und Hannoversche Leben sind Beispiele).

Welche Vorteile haben Tilgungswechsel?

Die Ausübung von Tilgungsänderungsoptionen ist sinnvoll, wenn sich die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse während der Zinsbindung dauerhaft verändern. Kann dies bereits bei Abschluss der Immobilienfinanzierung verhältnismäßig sicher vorausgesagt werden, kann sich sogar die Vereinbarung eines Zinsaufschlags oder einer Gebühr für den Tilgungswechsel lohnen.

Wird hingegen ein einmaliger Geldzufluss erwartet, ist eine Sondertilgung zu empfehlen. Beispiel: Der Kreditnehmer hat einen Sparvertrag abgeschlossen, aus dem er 3 Jahre nach Abschluss des Vertrages 10.000 Euro erwartet. Diesen Betrag möchte er zur Kredittilgung einsetzen. In solchen Fällen ist eine Sondertilgung statt eines Tilgungswechsels der richtige Weg.

Hier einige Fallgruppen, bei denen sich die Tilgungswechsel-Option zum Vorteil des Kreditnehmers auswirken kann.

Ein Ehepaar wählt zunächst einen niedrigen Tilgungssatz, weil der Ehemann Alleinverdiener ist und die Ehefrau sich um die Kindererziehung kümmert (oder umgekehrt natürlich). Nach einigen Jahren tritt der Ehepartner wieder in das Berufsleben ein. Jetzt bietet sich eine Erhöhung des Tilgungssatzes an, mit dem die Gesamtkosten des Kredits reduziert werden können.

Der umgekehrte Fall: Beide Ehepartner verdienen bei Kreditabschluss gut und wählen deshalb eine überdurchschnittlich hohe Anfangstilgung. Später gründen sie eine Familie mit Kindern. Der Tilgungssatz wird deshalb verringert, um die finanzielle Mehrbelastung aufzufangen.

Ein gutverdienender Single/ein gut verdienendes Ehepaar leisten sich die erste Eigentumswohnung und wählen einen hohen Tilgungssatz. Nach einigen Jahren benötigen sie ein größeres Eigenheim, welches sie ebenfalls im üblichen Rahmen fremdfinanzieren. Sie möchten aber die kleine Eigentumswohnung als Kapitalanlage behalten und vermieten. Hier können sich unter Umständen eine Verringerung der Tilgung und damit eine Erhöhung der gesamten Zinsbelastung aus steuerlichen Gründen (Werbungskosten) lohnen.

Die fremdfinanzierte Immobilie wurde erst relativ spät erworben. Da die Kreditnehmer gut verdienten, wählten sie eine verhältnismäßig hohe Anfangstilgung. Trotzdem ist bei Eintritt ins Rentenalter noch eine nennenswerte Restschuld vorhanden. Andererseits liegen die Ruhestandsbezüge unter den Einkünften während ihrer aktiven Tätigkeit. Die ursprünglich vereinbarte hohe Tilgung würde jetzt Beschränkungen des Lebensstandards bedeuten. Mit einem Tilgungswechsel lässt sich die monatliche Rate senken. Allerdings geschieht dies auf Kosten einer verlängerten Laufzeit und höherer Gesamtzinsen.

Jeder Tilgungswechsel will gut überlegt sein. Allgemeine Regeln darüber, wann eine Änderung der regulären Tilgungsleistungen Vorteile bringt, lassen sich nicht aufstellen. Geht es um die Finanzierung einer gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilie sollte zuvor ein Steuerfachmann zurate gezogen werden.

Die wirtschaftlichen Auswirkungen einer Veränderung der regulären Tilgungsleistungen können mit kostenlosen Rechnern, die online angeboten werden, gut überblickt werden. Die FMH-Finanzberatung stellt neben vielen anderen sehr hilfreichen Vergleichsrechnern auch einen Hypothekenrechner zur Verfügung, der Tilgungsänderungen mit berücksichtigt.

Der Rechner liefert eine Reihe von Ergebnissen. Er kalkuliert die Auswirkungen von Sondertilgungen und Tilgungsveränderungen auf die Monatsrate und die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Zudem wirft er einen genauen Tilgungsplan aus. Wer sich zutraut, den neuen Sollzinssatz nach Ablauf der Zinsbindung zu schätzen, erhält darüber hinaus Daten bis zur Kompletttilgung.