Zinsvergleiche für Baugeld: Auf die Filterfunktionen kommt es an

Sie suchen einen aussagefähigen Zinsvergleich für Baudarlehen, der ihnen rasch einen Marktüberblick über die günstigsten Hypothekendarlehen verschafft? Unserer Meinung nach erfüllt der Hypotheken-Vergleich von der FMH Finanzberatung diese Voraussetzungen.

Der Vergleich eignet sich auch für Anschlussfinanzierungen. Soll ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden, können die Konditionen mit einem gesonderten Rechner verglichen werden.

Der Bauzinsvergleich enthält eine Vielzahl regionaler und überregionaler Anbieter von Immobilienfinanzierungen. Der Schwerpunkt liegt auf Finanzdienstleistern, die ihre Produkte (auch) im Internet anbieten. Berücksichtigt werden nicht nur Banken und Versicherungen, sondern darüber hinaus Vermittler, die auf die Finanzierung von Bauvorhaben und Wohnungskäufen spezialisiert sind. Die Nutzung der Tools ist kostenlos und unverbindlich.

Kreditrechner eingeschränkt aussagefähig

Manche Finanzdienstleister, die Hilfsmittel wie Zinsvergleiche oder Kreditrechner zur Verfügung stellen, suggerieren ihren Kunden, dass damit die tatsächlich gewährten Konditionen vorermittelt werden können. Genau das kann allerdings kein Zinsvergleich gleichgültig, ob es um einen einfachen Ratenkredit oder eine Baufinanzierung geht.

Die endgültigen Darlehenskonditionen sind erst bekannt, nachdem auf eine konkrete Kreditanfrage ein Angebot abgegeben wurde. Deswegen ist es sinnvoll, immer einige Angebote einzuholen und diese gegenüberzustellen.

Wichtig dabei ist, die Rahmenbedingungen nicht zu verändern. Die Anfragen müssen sich also alle auf dieselbe Kreditsumme, dieselbe Zinsbindungsfrist, dieselbe Anfangstilgung und dieselbe Kreditart beziehen. Liegen diese Voraussetzungen vor, ist ein Schnellvergleich einfach möglich. Beim günstigsten Baukredit-Angebot ist die bei Ablauf der Zinsbindungsfrist verbleibende Restschuld am geringsten.

Baugeldvergleiche sind Automaten. Sie können das Ergebnis einer durch den Sachbearbeiter der kreditgebenden Bank durchgeführten Bonitätsprüfung unmöglich vorhersagen. Ebenso ist es unmöglich, die Werthaltigkeit einer konkreten Immobilie beim Vergleich zu berücksichtigen.

Möglich ist es allerdings, den Nutzern Filterfunktionen und Voreinstellungen zu bieten, die gute Näherungswerte ermöglichen. Zudem sollten die wesentlichen Kennzahlen der Baufinanzierung auf einen Blick sichtbar und vergleichbar sein. Der FMH Vergleich erfüllt unseres Erachtens diese Voraussetzungen.

Darstellung der Konditionen und Voreinstellungen

Der FMH Hypotheken-Vergleich bietet eine Schnellübersicht und eine tiefergehende Detail-Analyse.

Der Schnellrechner verarbeitet alle wichtigen Informationen auf einen Blick: Sollzins, effektiver Jahreszins, Monatsrate, Gesamtkosten und ein Link zum Tilgungsverlauf. Darüber hinaus kann man für jeden Anbieter nähere Einzelheiten zur Berechnung der Konditionen aufrufen.

Nutzen Sie die vorgegebenen Filterfunktionen so genau wie möglich. Geben Sie in die Felder für die „Freie Eingabe“ die ihnen bekannten Daten über die Herstellungskosten, den gewünschten Nettodarlehensbetrag und die Anfangstilgung ein.

Wählen Sie eine Sollzinsbindung aus, und klicken Sie an, ob Sondertilgungen gewünscht sind. Geben Sie schließlich Ihre Postleitzahl an, damit die regionalen Anbieter berücksichtigt werden können. Nachdem sie auf „Berechnen“ geklickt haben, erhalten Sie einen Überblick über die Konditionen der einzelnen Anbieter.

Die Detail-Analyse bietet noch genauere Ergebnisse. Die Nutzung dieses Tools lohnt sich besonders. Voraussetzung ist, dass Sie alle ihnen bekannten Angaben und Daten auch eintragen. Wichtig ist die Angabe der Postleitzahl damit beispielsweise die Kaufnebenkosten berechnet und auch regionale Angebote berücksichtigt werden können.

Der Vergleich berechnet relativ genau die anfallenden Kaufnebenkosten und damit auch die Gesamtkosten der Objektbeschaffung. Zudem können KfW Fördermöglichkeiten einbezogen werden, sofern dies gewünscht ist. Die wesentlichen Programme sind aufgeführt und können angekreuzt werden. Berücksichtigt werden auch die Berufsgruppe des Hauptverdieners und gewünschte Sondertilgungsmöglichkeiten.

Lassen Sie die Rubrik „Weitere Angaben bei Finanzierung einer Eigentumswohnung“ nicht aus, wenn sie eine Eigentumswohnung erwerben möchten. Unter diesem Punkt können Sie Angaben zur Größe der Wohnung und zur Anzahl der Eigentumswohnungen in dem Haus machen.

Ein Vorteil des Zinsvergleichs für Baufinanzierungen von der FMH ist, dass er wegen der Genauigkeit der Filtereinstellungen praxisnahe Ergebnisse liefert, und der Nutzer dabei seine Anonymität behält. Andere Baugeldrechner erwarten oft persönliche Angaben und nehmen gegebenenfalls sogar telefonisch Kontakt mit dem Kunden auf, bevor sie Ergebnisse einer ähnlichen Qualität liefern.

Ein weiterer Vorteil ist, dass bei der Berechnung der Zinsen für das gewünschte Baudarlehen entscheidende Faktoren für die Zinsbestimmung bereits berücksichtigt werden: neben dem Anschaffungspreis auch die Beleihungsaufschläge, von denen die Banken ausgehen.

Kriterien für Kreditvergabe und Zinshöhe

Vor Nutzung eines Zinsrechners kann es hilfreich sein, die Faktoren zu kennen, die die Vergabe von Baugeld an sich und die Zinshöhe bestimmen.

Bei normalen Ratenkrediten ist die Bonität des Kreditkunden ausschlaggebend dafür, ob und zu welchen Konditionen ein Darlehen vergeben wird. Geprüft werden die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und die Zuverlässigkeit, letztere anhand von Auskünften bei Kreditauskunfteien (SCHUFA und andere) und von Scorewerten.

Eine solche Bonitätsprüfung wird natürlich im Rahmen der Vergabe von Baugeld ebenso vorgenommen. Aber es kommen noch weitere Kriterien hinzu, die für Kreditvergabe und Zinshöhe mit herangezogen werden.

Ausreichende Bonität als Voraussetzung

Baukredite sind langfristige Verbindlichkeiten. Deswegen hängt die Kreditzusage in besonderem Maße davon ab, dass gesichertes Einkommen nachgewiesen werden kann. Die Einkommensverhältnisse müssen ausreichen, um die Bedienung des Darlehens über lange Zeiträume sicherzustellen.

Würfel mit Aufschrift Zinsen Münzen und Geldscheine im Hintergrund
Bauzinsen vergleichen

Dieser Voraussetzung für die Kreditvergabe kommt seit neuestem besondere Bedeutung zu. Der Gesetzgeber verpflichtet Banken und andere Baukreditgeber zu einer langfristigen Prognose, ob das Darlehen für den Kreditnehmer wirtschaftlich tragbar ist.

Dabei soll ein Wertzuwachs der Immobilie außer Betracht bleiben. Wird die zukünftige Entwicklung der Einkommensverhältnisse falsch eingeschätzt, kann dies zu Schadenersatzansprüchen nach Paragraf 505d führen.

Die eigenartige gesetzliche Vorgabe führt natürlich zu Unsicherheit bei der Vergabe von Baufinanzierungen. Banksachbearbeiter müssen schon übernatürliche Kräfte haben, um die Einkommensverhältnisse ihrer Kunden in 10 oder 20 Jahren voraussagen zu können.

Um auf der sicheren Seite zu sein, werden nach Aussage von Experten vermehrt „Puffer“ eingebaut. Beispielsweise wird nur ein bestimmter Prozentsatz, die Rede ist von 70 %, als Bezugsgröße für die Kreditrückführung angerechnet. Oder Kunden, selbst in jungem Alter, müssen Rentenhochrechnungen vorlegen, wenn die Kreditrückführung bis in das Rentenalter erreichen kann.

Besondere Schwierigkeiten sollen nach der gesetzlichen Neuregelung Selbstständige und junge Familien haben. Die Einkommensverhältnisse von Selbstständigen sind über längere Zeiträume noch schwieriger prognostizierbar als die Gehälter von Arbeitnehmern. Ebenso ist es nicht einfach, eine Prognose über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse junger Menschen abzugeben, die am Anfang ihrer Berufskarriere stehen.

Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Werthaltigkeit der Immobilie

Hohes Eigenkapital konnte früher eine Kreditvergabe in Grenzfällen möglich machen. Heute ist das eher nicht mehr der Fall. Die Höhe des Eigenkapitals hat aber Auswirkungen auf die Zinsen. Während die persönliche Bonität des Kreditnehmers über das „ob“ der Kreditvergabe maßgeblich entscheidet, sind für die Zinshöhe die Werthaltigkeit der Immobilie, der Beleihungsauslauf und das Eigenkapital wichtige Kriterien.

Der Beleihungswert wird als Prozentsatz von den Herstellungskosten oder Anschaffungskosten der Immobilie berechnet. Oft erfolgt ein Abschlag von 10 % bis 20 %. Beleihungswert und Kosten für die Immobilienbeschaffung können also auseinanderfallen.

Beispiel: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro. Die Bank geht von einem Abschlag in Höhe von 20 % aus. Der Beleihungswert beträgt nur 240.000 Euro. Vergibt die Bank einen Baukredit über 240.000 Euro, dann handelt es sich um eine Vollfinanzierung. Manchmal liest man von 120 %, 110 % Finanzierungen oder ähnliches. In solchen Fällen werden Darlehen vergeben, die den Beleihungswert um den angegebenen Prozentsatz übersteigen.

Viele Baufinanzierer befassen sich mit Vollfinanzierungen überhaupt nicht oder nur sehr ungerne. Sie erwarten Eigenkapital in einer bestimmten Höhe. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist der Zinssatz. In diesem Zusammenhang kommt der Begriff des Beleihungsauslaufs ins Spiel. Diese Größe wird grundsätzlich als Prozentsatz vom Beleihungswert angegeben. Ist der Beleihungswert geringer als der Anschaffungspreis der Immobilie, kann es also zu einem doppelten prozentualen Abschlag kommen.

Der Beleihungsauslauf wird herangezogen, um die Höhe des Zinssatzes für das Baugeld zu bestimmen. Beträgt der Beleihungsauslauf nur 60 %, ist der Zinssatz niedriger als bei einem Beleihungsauslauf von 80 %.

Zinsbindungsfristen und anfängliche Tilgung

Eine hohe anfängliche Tilgung ermöglicht günstige Zinsen, weil sich dadurch das Ausfallrisiko der Bank reduziert. Die Baufinanzierung wird schneller getilgt. Lange Zinsbindungsfristen haben höhere Zinsen zur Folge, weil die Banken für die Refinanzierung höhere Aufwendungen haben. Dennoch empfehlen sich in Zeiten besonders niedriger Zinsen lange Laufzeiten, um Risiken bei der Anschlussfinanzierung auszuschließen.

Ein Sonderfall ist das Volltilgerdarlehen. Hier wird das Darlehen während der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt. Banken gewähren für Volltilgerdarlehen oft Rabatte auf die Zinsen. Allerdings können solche Baufinanzierungen relativ unflexibel sein. Sondertilgungen und eine Herabsetzung der Tilgungsraten sind oft ausgeschlossen.

Deshalb empfiehlt die FMH Finanzberatung, lieber höhere Tilgungsraten und Sondertilgungen zu vereinbaren, wenn zukünftige finanzielle Engpässe nicht ausgeschlossen werden können.