Kredit über 150.000 €: monatliche Belastung & Rechner

Wie viel bezahlt man für 150.000 Euro Kredit? - Das werden Sie sich fragen, wenn Sie solch einen Kredit aufnehmen möchten.

Das beinhaltet eigentlich zwei Fragen, und zwar

  • nach der Höhe der monatlichen Rate einerseits 
  • und den Gesamtkosten andererseits.

Als Antwort könnte ein Beispiel wie dies dienen:

Ihr Wunschhaus kostet 190.000 Euro, inkl. Nebenkosten. Sie haben etwas Eigenkapital und nehmen einen Kredit über 150.000 Euro auf. Der Zinssatz von 3,45 % gilt für 10 Jahre und die Anfangstilgung beträgt 2 %. Das ergibt eine monatliche Rate von 681,25 Euro und 45.986 Euro an Gesamtkosten. Nach Ablauf der 10 Jahre haben Sie bereits 35.765 Euro getilgt, die Restschuld beträgt 114.236 Euro.

Diese konkrete Antwort zeigt, dass man auch wissen muss, wofür ein Kredit benötigt wird. Bei einem Wohnmobil, bei einem Geschäftskredit oder jedem anderen Einzelfall lauten die Ergebnisse anders.

Dieser Artikel soll Sie schnell, aber gründlich, auf die Zusammenhänge zwischen Zinshöhe, monatlicher Rate, Gesamtkosten, Laufzeit, Zinsbindung oder Bonität einstimmen.

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Kredit über 150.000 € monatliche Belastung – 5 Beispiele

Die folgenden Beispiele sind Rechenbeispiele. Im Einzelfall können Zinsen und monatliche Belastung deutlich abweichen, denn die Zinssätze sind vorwiegend bei Immobilienkrediten ständig in Bewegung.

Beispiel 1: Für einen zweckgebundenen 150.000 Euro Fahrzeugkredit mit einer Laufzeit von 60 Monaten und einem effektiven Jahreszins in Höhe von 5,50 % beträgt die Monatsrate ungefähr 2.856 € (Gesamtkosten: etwa 21.354 €).

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Beispiel 2: Für einen Firmenkredit mit einer Laufzeit von vier Jahren beträgt die Monatsrate rund 3.544 € (Gesamtkosten: etwa 20.130 €), wenn der Zinssatz 6,5 % effektiv beträgt.

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Beispiel 3: Kredit 150.000 € – Hauspreis 180.000 €

Für den Hauskauf nehmen Sie 150.000 € Kredit auf. Sie haben 30.000 € Eigenkapital. Der Zinssatz beträgt 3,51 %. Der Kredit hat eine Sollzinsbindung von 10 Jahren und eine anfängliche Tilgung von 2 %. Die monatliche Rate beträgt etwa 689 €.

Beispiel 4: Kredit 150.000 € – Hauspreis inklusive Nebenkosten 150.000 €

Für einen Hauskauf zum Preis von 150.000 € ohne Eigenkapital nehmen Sie einen Kredit zum Zinssatz von 3,88 % auf. Der Kredit hat ebenfalls eine Sollzinsbindung von 10 Jahren und eine anfängliche Tilgung von 2 %. Die monatliche Rate beträgt etwa 735 €.

Beispiel 5: Kredit 150.000 € – Hauspreis inklusive Nebenkosten 165.000 €

Für diesen Hauskauf können Sie die Nebenkosten von 15.000 € mit Eigenmitteln darstellen. Der erforderliche 150.000 Euro Kredit wird mit 3,69 % verzinst. Die Sollzinsbindung ist 10 Jahre bei einer anfänglichen Tilgung von 2 %. Die monatliche Rate beträgt 711 €.

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Kredite ohne Eigenkapital – zwei Versionen

Beim Kredit ohne Eigenkapital sind zwei Versionen möglich, nämlich:

  1. Kaufpreisfinanzierung oder 100 % Finanzierung: Der gesamte Kaufpreis oder die gesamten Herstellungskosten für die Immobilie werden fremdfinanziert. Alle Nebenkosten werden aber aus Eigenmitteln dargestellt.
  2. Vollfinanzierung oder 110 % Finanzierung oder 120 % Finanzierung: Sowohl Kaufpreis bzw. Herstellungskosten als auch die Nebenkosten werden kreditfinanziert.

Bei der Vollfinanzierung ist der rechnerische Darlehensbetrag immer höher als der Kaufpreis, weil alle Kaufnebenkosten mitfinanziert werden müssen. Je nach Einzelfall und Höhe der Nebenkosten kann der Mehrbedarf zwischen 10 % und 20 % betragen.

Übersteigen die mit dem Grundstücksgeschäft verbundenen Nebenkosten das Eigenkapital, müssen Kreditnehmer meist besondere bankspezifische Bedingungen für die Finanzierung erfüllen.

Tilgungsrechner für Immobilienfinanzierungen

Mit dem Tilgungsrechner können Sie verschiedene, von Ihnen in Erwägung gezogene Finanzierungsmodelle, durchrechnen. Wählen Sie dazu „Tilgung“ aus und entscheiden Sie sich für eine anfängliche Tilgung in Prozent. Klicken Sie dann auf „Berechnen“.

Der Rechner bietet daraufhin alle wichtigen Informationen zur Immobilienfinanzierung. Neben der Monatsrate werden die bei Ablauf der Sollzinsbindung verbleibende Restschuld, der getilgte Betrag und die geleisteten Zinszahlungen sowie die wahrscheinliche Gesamtlaufzeit angegeben.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann die verbleibende Restschuld mit Eigenmitteln getilgt werden. Meistens wird aber eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein. Dabei handelt es sich um einen neuen Darlehensvertrag mit neu verhandelten Sollzinsbindungen, Laufzeiten und Zinssätzen.

Am bequemsten ist es, die Anschlussfinanzierung beim Kreditinstitut des Erstdarlehens zu vereinbaren. Entsprechende Angebote werden Sie mit Sicherheit erhalten. Meistens können Sie aber mit einem Abschluss bei einem anderen Finanzdienstleister Zinskosten sparen.

Wir empfehlen deshalb einen erneuten Baufinanzierungsvergleich rechtzeitig vor Beendigung der Sollzinsbindung durchzuführen.

Wie wirken sich kostenlose Sondertilgungen aus?

Die meisten Immobilienfinanzierer bieten kostenlose Sondertilgungen an. Beispielsweise können jährlich 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme zusätzlich zu den Raten kostenlos abgelöst werden.

Kostenlose Sondertilgungen und deren Höhe müssen in Darlehensvertrag vereinbart werden. Ansonsten können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Rechenbeispiel: Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 150.000 €. Die Nebenkosten betragen 9,07 %. Zur Verfügung stehen 15.000 € Eigenkapital. Vereinbart wird eine zehnjährige Zinsbindung. Außerdem werden für die ersten 5  Jahre jeweils Sondertilgungen in Höhe von 5.000 € jeweils zum 14. Januar vertraglich vereinbart. Die Tilgung soll 2 % betragen. Daraus ergeben sich folgende Eckdaten:

  • Darlehensbetrag: 148.605 € (Kaufpreis: 150.000 € + Nebenkosten: 13.605 - Eigenkapital: 15.000)
  • Zinssatz: 3,6 %
  • Monatliche Rate: 694 €
  • Restschuld: 79.066 €
  • Getilgter Betrag: 44.539 €
  • Gesamtzinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung: 39.374 €
  • Gesamtlaufzeit (Prognose): 21 Jahre und 9 Monate

Ohne Sonderzahlungen ergibt sich folgendes Bild:

  • Darlehensbetrag: 148.605 €
  • Zinssatz: 3,6 %
  • Monatliche Rate: 694 €
  • Tilgung: 2 %
  • Restschuld: 112.539 €
  • Getilgter Betrag: 36.066 €
  • Geleistete Zinszahlungen (Gesamtkosten bei Ablauf der Zinsbindung): 47.846
  • Gesamtlaufzeit (Prognose): 28 Jahre und 9 Monate

Durch die vereinbarten Sondertilgungen verkürzt sich die Laufzeit um 6 Jahre und 11 Monate. Die Gesamtkosten zum Ablauf der Zinsbindung nach zehn Jahren reduzieren sich um 8.472 €.

Fazit: Mit kostenlosen Sondertilgungen zahlen Sie den Immobilienkredit schneller zurück. Gleichzeitig sparen Sie Zinsen.

Was kostet ein Immobilienkredit bei 150.000 € Kaufpreis?

Die folgende Tabelle zeigt Beispiele zu Zinsen, Monatsraten und Gesamtkosten bei unterschiedlichen Sollzinsbindungen. Verwendet wurden zur Zeit der Verfassung dieses Beitrags aktuelle, günstige Zinsangebote. Der Eigenkapitalanteil soll 20 % betragen (30.000 €), die Nebenkosten 10 % und die anfängliche Tilgung 2 %.

Um den Kaufpreis in Höhe von 150.000 € abzüglich 30.000 € Eigenkapital finanzieren zu können, benötigen Sie ein Darlehen in Höhe von rund 135.000 € (Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten abzüglich Eigenkapital).

Zinsbindung

Sollzins

Monatsrate

Kosten*

Restschuld

5 Jahre

3,49 %

618 €

22.331 €

120.274 €

10 Jahre

3,45%

613 €

41.387 €

102.812 €

15 Jahre

3,62 %

632 €

60.122 €

81.317 €

20 Jahre

3,83 %

656 €

76.444 €

54.034 €

*Die Gesamtkosten bis zum Ende der Sollzinsbindung.

Die Beispiele zeigen unter anderem, dass Immobilienfinanzierungen immer mit hohen Kosten verbunden sind. Schon Unterschiede hinter dem Komma der Zinssätze haben deutliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten.

Umso wichtiger ist eine professionelle Beratung mit einem Vergleich möglichst vieler Anbieter. Dabei geht es nicht nur um den niedrigsten Zinssatz, sondern auch darum, welche Finanzierungsvariante und welche Sollzinsbindung zum konkreten Vorhaben passen.

Unsere Empfehlung: Interhyp, das führende Vergleichsportal für Baufinanzierungen in Deutschland, mit Zugriff auf über 500 Anbieter.

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Tipp: Sie können Immobilienkredite immer nach 10 Jahren kündigen, auch wenn Sie eine längere Sollzinsbindung vereinbart haben. Eine Umschuldung in eine günstigere Immobilienfinanzierung ist dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Monatliche Belastung bei einem 150.000 € Kredit: 2 einfache Formeln

Sind Betrag, Sollzins und anfängliche Tilgung bekannt, können Sie die monatliche Belastung einfach nach dieser Formel berechnen:

Darlehensbetrag x (Zinsen + Tilgung) : (12 × 100) = monatliche Rate

Beispiel für einen 150.000 € Kredit mit einem Zinssatz von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 %:

150.000 € x 5,5 = 825.000 : 1.200 = 687,50

Die monatliche Rate beträgt im Beispielfall also 687,50 €.

Sie möchten wissen, wie viel Kredit Sie mit einer Rate in Höhe von 687,50 monatlich maximal erhalten können? Hier die Formel:

(Monatsrate x 12 × 100) : (Zins + Tilgung) = maximaler Kreditbetrag

Mit einer Monatsrate in Höhe von 687,50 €, einem Zinssatz von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung in Höhe von 2 % beträgt der rechnerisch maximale Kredit 150.000 €.

150.000 Euro Finanzierung: Welche monatliche Rate kann ich mir leisten?

Für die maximale Rückzahlungsrate bei Baufinanzierungen gibt es einen durchgehend anerkannten Richtwert: Die Monatsrate sollte höchstens 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Bei einem Haushaltsnettoeinkommen in Höhe von 3.000 € stehen nach dieser Faustregel für die monatliche Rate 1.050 € zur Verfügung.

Zu berücksichtigen sind aber laufende Kosten, die durch das Eigentum an einer Immobilie verursacht werden und in dieser Höhe nicht anfallen, wenn Sie zur Miete wohnen: Grundsteuern, Gebäudeversicherung, Instandhaltungskosten (Faustregel: 2 % des Immobilienwertes jährlich) und bei Eigentumswohnungen Betriebskosten.

Diese Kosten sind variabel und lassen sich im Vorhinein nicht auf Heller und Pfennig bestimmen. Deshalb ist der Ansatz einer Pauschale in Höhe von 10 % bis 15 % sinnvoll. Entscheiden Sie sich dafür, beträgt die maximale monatliche Rate bei einem Haushaltseinkommen von 3.000 € netto 945 € oder 893 €.

150.000 Euro Ratenkredit & Hauskredit: Voraussetzungen

  • Volljährigkeit und Geschäftsfähigkeit.
  • Ständiger Wohnort in Deutschland und eine deutsche Bankverbindung.
  • Regelmäßiges Einkommen, aus dem die monatliche Rückzahlungsrate dargestellt werden kann.
  • Saubere Schufa, keine unerledigten Negativmerkmale bei Wirtschaftsauskunfteien.

Bei Baufinanzierungen und Hauskrediten gilt zusätzlich:

  • Eigenkapital wenigstens in Höhe der Nebenkosten erleichtert die Darlehensaufnahme.
  • Der Beleihungswert der Immobilie sollte als Sicherheit für den gewünschten Immobilienkredit ausreichen.

Der geplante Verwendungszweck muss sich außerdem auf eine Immobilie beziehen:

  • Hausbau, Kauf eines Hauses,
  • Grundstücks oder einer Eigentumswohnung,
  • Renovierung, Modernisierung, Um- oder Ausbau,
  • energetische Sanierung.

150.000 Euro Firmenkredit: Voraussetzungen

  • Der Unternehmenssitz liegt in Deutschland
  • Der Umsatz des letzten Geschäftsjahres betrug mindestens € 50.000
  • Das Unternehmen ist seit mindestens drei Jahren operativ tätig

Für den Antrag benötigen Sie diese Unterlagen:

  • Die Jahresabschlüsse der letzten beiden Geschäftsjahre (d. h., wenn Sie 2024 einen Antrag stellen, benötigen wir Abschlüsse aus 2023 und 2022)
  • Eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) mit Summen- und Saldenliste (nicht älter als drei Monate)
  • Kontoauszüge der letzten drei Monate (nicht älter als 14 Tage)

Baufinanzierung richtig planen: so bleibt die monatliche Rate günstig

Eigenkapital einsetzen: Als Eigenkapital, kommen nicht nur Geldmittel und Guthaben aus zugeteilten Bausparverträgen infrage. Eigenleistungen oder ein vorhandenes Grundstück gelten ebenfalls als Eigenkapital.

Gleiches gilt für Zuwendungen von Verwandten, beispielsweise von den Eltern. Dies kann zum Beispiel im Rahmen einer Schenkung, in Form der vorweggenommenen Erbschaft geschehen.

Zusätzliche Sicherheiten anbieten: Die Einbeziehung des Ehepartners, in die Immobilienfinanzierung ist gängige Praxis. Das wird die monatliche Belastung nicht nennenswert senken.

Als zusätzliche Sicherheiten kommen aber unter anderem andere, vorhandene Immobilien in Betracht, bei denen der erste Rang für eine Grundbucheintragung noch zur Verfügung steht.

Einbeziehung bestehender Verbindlichkeiten (Ratenkredite) in die Baufinanzierung: Mit einigen Finanzinstituten ist dies möglich. Dadurch verringert sich zwar nicht die monatliche Rate für das Baudarlehen, aber die Gesamtbelastung verringert sich, wenn teure Ratenkredite mit einem günstigeren Immobilienkredit abgelöst werden können.

Fördermaßnahmen in Anspruch nehmen: In Betracht kommen Darlehen oder Zuschüsse der KfW. Zusätzlich zur KfW kann es aber auch Fördertöpfe auf kommunaler Ebene oder auf Landesebene geben, durch deren Inanspruchnahme die monatliche Belastung verringert werden kann.

Immobilienfinanzierung mit endfälligen Darlehen: Bei dieser Finanzierungsvariante entfällt der Tilgungsanteil in der monatlichen Rate. Das gesamte Darlehen wird am Ende zurückgezahlt.

Der Ablösebetrag wird während der Kreditlaufzeit mit einem Tilgungssurrogat, meistens einer Kapitallebensversicherung, angespart. Die monatliche Rate besteht aus den anteiligen Zinsen und der Prämie für das Tilgungssurrogat.

  • Vorteil: Die mit einem endfälligen Darlehens verursachte monatliche Belastung ist in der Regel geringer als bei einem Annuitätendarlehen. 
  • Nachteil: Die Gesamtkosten sind höher als bei einem Annuitätendarlehen, weil während der Kreditlaufzeit keinerlei Tilgungsleistungen erbracht werden und die Zinsen immer auf die Gesamtsumme anfallen.

Achten Sie auf die angebotenen Konditionen für die Rückzahlungsphase: Sind kostenlose Sondertilgungen und/oder Änderungen des Tilgungssatzes während der Darlehenslaufzeit möglich und in welchem Umfang?

  • Vorteil: Vorzeitige Tilgungsmaßnahmen verringern die Gesamtkosten. Außerdem führen sie bei gleichbleibender Rate zu einer kürzeren Laufzeit oder die Rate verringert sich bei gleicher Laufzeit.
  • Nachteil: Die Zinssätze für Darlehen mit kostenlosem Sondertilgungsrecht können etwas höher angesetzt werden.

Beratungsgespräch vorbereiten

Immobilienfinanzierungen sind komplexe Verträge. Dem Abschluss sollte deshalb immer eine ausführliche Beratung vorausgehen.

  • Wenden Sie sich an einen Baufinanzierungsvermittler wie Interhyp. Sie erhalten dann automatisch eine fachkundige Beratung und Begleitung bis zum Abschluss der Finanzierung. 
  • Falls Sie den direkten Weg zu Ihrer Hausbank vorziehen, sollten Sie auf einem Beratungsgespräch bestehen, sofern die Bank dies nicht von sich aus anbietet.

So bereiten Sie die Beratung gründlich vor:

Überprüfen Sie Ihre Bonität. Wie schätzen Wirtschaftsauskunfteien wie die Schufa bei Ihnen die Erfüllungswahrscheinlichkeit ein? Am einfachsten und schnellsten können Sie Ihre Bonität mit dem kostenlosen Schufa-Score-Simulator einschätzen. Bonify bietet eine App für Schufa Auskünfte an. Gegen die App werden aber datenschutzrechtliche Bedenken angemeldet.

Ermitteln Sie das frei verfügbare Einkommen. Mit einem kostenlosen Haushaltsrechner aus dem Internet ist diese Aufgabe schnell erledigt. Das frei verfügbare Einkommen ist ein besserer Indikator als die 35 % Faustregel dafür, wie hoch die monatliche Rate für das Immobiliendarlehen sein darf.

Nutzen Sie die von Online-Baukreditvermittlern zur Verfügung gestellten Hilfsmitteln und Rechner. Bei Interhyp finden Sie neben dem Tarifrechner beispielsweise einen *Kauf-/Mietrechner, *Budgetrechner oder einen *Zinscheck.

Stellen Sie alle Unterlagen zu Ihren Einnahmen und zu Vorverbindlichkeiten zusammen. Gleiches gilt für Unterlagen, die das Immobilienvorhaben betreffen. Eine Aufstellung dazu finden Sie im Beitrag über Interhyp.

Wie kalkulieren Banken die Zinssätze einer Immobilienfinanzierung?

Das konkrete Zinsangebot an den Kunden wird im Wesentlichen durch die Faktoren Bonität, Laufzeit und Sollzinsbindung sowie Werthaltigkeit des zu finanzierenden Objekts bestimmt.

Zuvor aber kalkulieren Kreditinstitute die Zinsen, die sie anbieten wollen, intern. Dabei werden diese Positionen berücksichtigt:

Refinanzierungskosten: Zinsen für Immobilienkredite orientieren sich an der Umlaufrendite der Pfandbriefe. Hypothekenbanken refinanzieren sich durch die Ausgabe von Pfandbriefe, für die sie Zinsen bezahlen müssen. Die Umlaufrendite ist die Basis für die Festlegung der gebundenen Sollzinsen.

Verwaltungskosten: Dabei handelt es sich um Kosten, die mit der Ausgabe und Verwaltung von Baufinanzierungen verbunden sind. Hauptsächlich geht es um Personal- und Raumkosten.

Entgangene Erträge: Banken können mit anderen Geschäften höhere Gewinne erzielen als mit Baukrediten. Wertpapiergeschäfte oder direkte Beteiligungen an Unternehmen sind Beispiele. Solche potenziellen Verluste versucht die Bank durch Aufschläge auf den Basiszins auszugleichen.

Inflationsverluste: Kredite mit langen Laufzeiten werden durch die Inflation „entwertet“, denn der Nettodarlehensbetrag bleibt konstant und erhöht sich nicht mit der Inflation (Gutes Geld wird sozusagen mit schlechterem Geld zurückgezahlt). Anders sieht es aus, wenn beispielsweise in Unternehmen oder andere Banken investiert wird. Auch ein angenommener Inflationsverlust wird dem Basiszins zugeschlagen.

Risikoausgleich: Bei Krediten gibt es immer ein generelles Ausfallrisiko. Banken müssen davon ausgehen, dass sie einen Teil des verliehenen Geldes nicht zurückerhalten oder der Kreditnehmer nur nach einer gerichtlichen Auseinandersetzung zahlt. Die sogenannte Risikoprämie wird dem Basiszins ebenfalls zugeschlagen. Deswegen sind die Zinssätze bei Banken, die weniger strenge Anforderungen an die Bonität der Kunden stellen, im Vergleich zu anderen Banken oftmals höher.

Eigenkapitalkosten: Banken müssen in einem bestimmten Verhältnis zu ausgegebenen Krediten Eigenkapital vorhalten. Auch diese Kosten werden kalkulatorisch berücksichtigt.

Gewinnmarge: Neben allen Kosten möchte die Bank mit der Vergabe von Baufinanzierungen auch Gewinne erzielen. Bei Immobilienkrediten soll die Gewinnmarge relativ niedrig sein und meist unter einem Prozent betragen.

* Interhyp Baufinanzierung
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