400.000 Euro Kredit: monatliche Rate und Rechner

Wie hoch ist die monatliche Rate für einen 400.000 Euro Kredit zur Finanzierung eines Hauses? Welche Voraussetzungen gelten für die Aufnahme eines solchen Darlehens und mit welchen Gesamtkosten, Sollzinsbindungen und Laufzeiten ist zu rechnen? In diesem Beitrag finden Sie Antworten auf wichtige Fragen rund um eine 400.000 Euro Hausfinanzierung.

Die monatliche Belastung richtet sich bei einer Immobilienfinanzierung nach der Höhe der vereinbarten Zinsen und der anfänglichen Tilgung.

Banken machen das Zinsangebot abhängig von der gewünschten Sollzinsbindung, dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital und der Werthaltigkeit der Immobilie, die finanziert werden soll. Zusätzlich spielt ebenso wie bei einem normalen Ratenkredit zu Konsumzwecken die persönliche Bonität des Kreditnehmers eine Rolle.

400.000  Euro Kredit monatliche Rate – 3 Beispiele

Beispiel 1: Für einen Hauskauf zum Preis von 400.000 € mit 80.000 € Eigenkapital erhalten Sie bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 2 % einen Kredit in Höhe 356.280 € zum Zinssatz von 4,06 %. Die monatliche Rate beträgt 1.800 €. Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt noch eine Restschuld in Höhe von 267.676 €. Prognostizierte Gesamtlaufzeit: 27 Jahre, 5 Monate.

Beispiel 2: Für einen Hauskauf zum Preis von 400.000 € ohne Eigenkapital erhalten Sie bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 2 % einen Kredit in Höhe von 436.280 € zum Zinssatz von 4,76 %. Die monatliche Rate beträgt 2458 €. Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt noch eine Restschuld in Höhe von 323.638 €. Prognostizierte Gesamtlaufzeit: 25 Jahre, 8 Monate.

Beispiel 3: Für einen Hauskauf zum Preis von 400.000 € mit Finanzierung der Nebenkosten durch Eigenmittel in Höhe von 36.280 € erhalten Sie bei einer Sollzinsbindung von zehn Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ein Darlehen in Höhe von 400.000 € zum Zinssatz von 4,31 %. Die monatliche Rate beträgt 2.104 €. Die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung beläuft sich auf 299.187. Prognostizierte Gesamtlaufzeit: 26 Jahre, 9 Monate.

Bei Krediten ohne Eigenkapital gibt es zwei Varianten:

  • Kaufpreisfinanzierung oder 100 % Finanzierung: der gesamte Kaufpreis bzw. die gesamten Herstellungskosten für die Immobilie werden fremdfinanziert. Alle Nebenkosten werden aber aus Eigenmitteln dargestellt.
  • Vollfinanzierung oder 110 % Finanzierung bzw. 120 % Finanzierung: sowohl Kaufpreis bzw. Herstellungskosten als auch die Nebenkosten werden kreditfinanziert.

Bei einer Vollfinanzierung ist der rechnerische Darlehensbetrag immer höher als der Kaufpreis, weil alle Kaufnebenkosten mitfinanziert werden müssen. Je nach Einzelfall und Höhe der Nebenkosten kann der Mehrbedarf zwischen 10 % und 20 % betragen. In unserem Rechenbeispiel liegt der Mehrbedarf bei knapp 10 %.

Übersteigen die mit dem Grundstücksgeschäft verbundenen Nebenkosten das Eigenkapital, müssen Kreditnehmer meist besondere bankspezifische Bedingungen für die Finanzierung erfüllen. Beispielsweise werden an Höhe und Nachhaltigkeit des Haushaltseinkommens sowie an die Werthaltigkeit der Immobilie strenge Anforderungen gestellt.

400.000 Euro Kreditrechner für Immobilienfinanzierungen

Mit dem Tilgungsrechner können Sie verschiedene, von Ihnen in Erwägung gezogene Finanzierungsmodelle durchrechnen und erfahren jeweils die Höhe der monatlichen Rate.. Wählen Sie dazu „Tilgung“ aus und entscheiden Sie sich für eine anfängliche Tilgung in Prozent. Klicken Sie auf „Berechnen“.

Der Rechner bietet daraufhin alle wichtigen Informationen zur Immobilienfinanzierung. Neben der Monatsrate werden die bei Ablauf der Sollzinsbindung verbleibende Restschuld, der getilgte Betrag und die geleisteten Zinszahlungen sowie die wahrscheinliche Gesamtlaufzeit angegeben.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann die verbleibende Restschuld mit Eigenmitteln getilgt werden. Meistens wird aber eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein. Dabei handelt es sich um einen neuen Darlehensvertrag mit neu verhandelten Sollzinsbindungen, Laufzeiten und Zinssätzen.

Am bequemsten ist es, die Anschlussfinanzierung beim Kreditinstitut des Erstdarlehens zu vereinbaren. Entsprechende Angebote werden Sie mit Sicherheit erhalten. Sehr oft können Sie aber mit einem Abschluss bei einem anderen Finanzdienstleistern Zinskosten sparen.

Wir empfehlen deshalb einen erneuten Baufinanzierungsvergleich rechtzeitig vor Beendigung der Sollzinsbindung.

Was kostet ein Immobilienkredit bei 400.000 € Kaufpreis?

In der nachfolgenden Tabelle finden Sie Beispiele zu Zinsen, Monatsraten und Gesamtkosten bei unterschiedlichen Sollzinsbindungen. Verwendet wurden zur Zeit der Verfassung dieses Beitrags aktuelle, günstige Zinsangebote. Der Eigenkapitalanteil soll 20 % betragen (80.000 €), die anfängliche Tilgung 2 %.

Um den Kaufpreis von 400.000 € finanzieren zu können, benötigen Sie ein Darlehen in Höhe von rund 356.000 € (Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten abzüglich Eigenkapital).

Zinsbindung

Sollzins

Monatsrate

Kosten*

Restschuld

5 Jahre

3,97 %

1.771 €

66.959 €

316.692 €

10 Jahre

3,90 %

1.750 €

123.131 €

269.091 €

15 Jahre

4,00 %

1.780 €

174.386 €

209.986 €

20 Jahre

4,10 %

1.810 €

214.238 €

135.918 €

*Die Gesamtkosten bis zum Ende der Sollzinsbindung.

Die Beispiele zeigen unter anderem, dass Immobilienfinanzierungen immer mit hohen Kosten verbunden sind. Schon wenige Stellen hinter dem Komma bei den Zinsen haben deutliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten.

Umso wichtiger ist eine professionelle Beratung mit einem Vergleich möglichst vieler Anbieter. Dabei geht es nicht nur um den niedrigsten Zinssatz, sondern auch darum, welche Finanzierungsvariante und welche Sollzinsbindung zum konkreten Vorhaben passen.

Unsere Empfehlung: Interhyp, das führende Vergleichsportal für Baufinanzierungen in Deutschland, mit Zugriff auf über 500 Anbieter.

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Tipp: Sie können Immobilienkredite immer nach 10 Jahren kündigen, auch wenn Sie eine längere Sollzinsbindung vereinbart haben. Eine Umschuldung in eine günstigere Immobilienfinanzierung ist dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Monatliche Belastung bei einem 400.000 € Kredit: 2 einfache Formen

Sind Betrag, Sollzins und anfängliche Tilgung bekannt, können Sie die monatliche Belastung einfach nach dieser Formel berechnen:

  • Darlehensbetrag x (Zinsen + Tilgung) : (12 x 100) = monatliche Rate

Beispiel für einen 400.000 € Kredit mit einem Zinssatz von 4,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 %:

  • 400.000 € x 6,5 = 2600000 : 1.200 = 2.167

Die monatliche Rate beträgt im Beispielfall also 2.167 €.

Sie möchten wissen, wie viel Kredit sie mit einer Rate in Höhe von 2.167 € monatlich maximal erhalten können? Hier die Formel:

  • (Monatsrate x 12 x 100) : (Zins + Tilgung) = maximaler Kreditbetrag

Mit einer Monatsrate in Höhe von 2.167 €, einem Zinssatz von 4,5 % und einer anfänglichen Tilgung in Höhe von 2 % beträgt der rechnerisch maximale Kredit rund 400.000 €.

400.000 Euro Kredit: Welche monatliche Rate kann ich mir leisten?

Für die maximale Rückzahlungsrate bei Baufinanzierungen gibt es einen durchgehend anerkannten Richtwert: Die Monatsrate sollte höchstens 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Bei einem Haushaltsnettoeinkommen in Höhe von 4000 € stehen nach dieser Faustregel für die monatliche Rate 1400 € zur Verfügung.

Zu berücksichtigen sind aber laufende Kosten, die durch das Eigentum an einer Immobilie verursacht werden und in dieser Höhe nicht anfallen, wenn Sie zur Miete wohnen: Grundsteuern, Gebäudeversicherung, Instandhaltungskosten (Faustregel: 2 % des Immobilienwertes jährlich) und bei Eigentumswohnungen Betriebskosten.

Diese Kosten sind variabel und lassen sich im Vorhinein nicht auf Heller und Pfennig bestimmen. Deshalb ist der Ansatz einer Pauschale in Höhe von 10 % bis 15 % sinnvoll. Entscheiden Sie sich dafür, beträgt die maximale monatliche Rate bei einem Haushaltseinkommen von 4000 € netto 1260 € bzw. 1190 €.

400.000  Euro Kredit: Voraussetzungen

Banken knüpfen an die Zusage zu einer Baufinanzierung folgende Voraussetzungen:

  • Kreditnehmer müssen volljährig und geschäftsfähig sein.
  • Ständiger Wohnort in Deutschland und eine deutsche Bankverbindung.
  • Darlehen dient Errichtung, Kauf oder Erhalt einer Immobilie.
  • Kreditnehmer verfügt über ein regelmäßiges Einkommen, aus dem die monatliche Rückzahlungsrate dargestellt werden kann.
  • Eigenkapital wenigstens in Höhe der Nebenkosten erleichtert die Darlehensaufnahme.
  • Der Beleihungswert der Immobilie reicht als Sicherheit für den gewünschten Immobilienkredit aus.

SCHUFA Einträge schließen eine Immobilienfinanzierung nicht grundsätzlich aus, weil die zu finanzierende Immobilie zusätzliche Sicherheiten bietet. Die Bank wird Art und Schwere der Einträge in jedem Fall einzeln bewerten und dann eine individuelle Entscheidung treffen.

Der geplante Verwendungszweck muss sich auf eine Immobilie beziehen:

  • Hausbau, Kauf eines Hauses,
  • Grundstücks oder einer Eigentumswohnung,
  • Renovierung, Modernisierung, Um- oder Ausbau,
  • energetische Sanierung.

Immobilienfinanzierer sehen es nicht so gern, wenn sich die Finanzierung bis in das Rentenalter hinzieht. Die Vergabebereitschaft der Banken wird in diesen Fällen verbessert, wenn Kreditinteressenten ein hohes Eigenkapital anbieten können. Hilfreich sind darüber hinaus ein gutes Einkommen für eine schnelle Tilgung, ausreichende Renten und zusätzliche Sicherheiten

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Baufinanzierung richtig planen: so bleibt die monatliche Rate günstig

Eigenkapital einsetzen: Als Eigenkapital, kommen nicht nur Geldmittel und Guthaben aus zugeteilten Bausparverträgen in Frage. Eigenleistungen oder ein vorhandenes Grundstück gelten ebenfalls als Eigenkapital. Gleiches gilt für Zuwendungen von Verwandten, beispielsweise von den Eltern. Dies kann zum Beispiel im Rahmen einer Schenkung, in Form der vorweggenommenen Erbschaft geschehen.

Zusätzliche Sicherheiten anbieten: Die Einbeziehung einer zweiten Person, beispielsweise des Ehepartners, in die Immobilienfinanzierung ist gängige Praxis und wird die monatliche Belastung nicht nennenswert senken. Als zusätzliche Sicherheiten kommen aber beispielsweise andere, vorhandene Immobilien in Betracht, bei denen der erste Rang für eine Grundbucheintragung noch zur Verfügung steht.

Einbeziehung bestehender Verbindlichkeiten (Ratenkredite) in die Baufinanzierung: Mit einigen Finanzinstituten ist dies möglich. Dadurch verringert sich zwar nicht die monatliche Rate für das Baudarlehen, aber die Gesamtbelastung verringert sich, wenn teure Ratenkredite mit einem günstigeren Immobilienkredit abgelöst werden können.

Fördermaßnahmen in Anspruch nehmen: In Betracht kommen Darlehen oder Zuschüsse der KfW. Zusätzlich zur KfW kann es aber auch Fördertöpfe auf kommunaler Ebene oder auf Landesebene geben, durch deren Inanspruchnahme die monatliche Belastung verringert werden kann.

Immobilienfinanzierung mit endfälligen Darlehen: Bei dieser Finanzierungsvariante entfällt der Tilgungsanteil in der monatlichen Rate. Das gesamte Darlehen wird am Ende zurückgezahlt. Der Ablösebetrag wird während der Kreditlaufzeit mit einem Tilgungssurrogat, meistens Kapitallebensversicherungen, angespart. Die monatliche Rate besteht aus den anteiligen Zinsen und der Prämie für das Tilgungssurrogat.

Die dadurch verursachte monatliche Belastung ist in der Regel geringer als bei einem Annuitätendarlehen. Nachteil: Die Gesamtkosten sind höher als bei einem Annuitätendarlehen, weil während der Kreditlaufzeit keinerlei Tilgungsleistungen erbracht werden und die Zinsen immer auf die Gesamtsumme anfallen.

Achten Sie auf die angebotenen Konditionen für die Rückzahlungsphase: Sind kostenlose Sondertilgungen während der Darlehenslaufzeit möglich und in welchem Umfang? Vorzeitige Tilgungsmaßnahmen verringern meistens nicht die monatliche Belastung, aber die Gesamtkosten des Immobiliendarlehens. Nachteil: Die Zinssätze für Darlehen mit kostenlosem Sondertilgungsrecht können etwas höher angesetzt werden.

Beratungsgespräch vorbereiten

Immobilienfinanzierungen sind komplexe Verträge. Dem Abschluss sollte deshalb immer eine ausführliche Beratung vorausgehen. Wenden Sie sich an einen Baufinanzierungsvermittler wie Interhyp, erhalten Sie automatisch eine fachkundige Beratung und Begleitung bis zum Abschluss der Finanzierung. Bevorzugen Sie den direkten Weg zu Ihrer Hausbank, sollten Sie auf einem Beratungsgespräch bestehen, sofern die Bank dies nicht von sich aus anbietet.

Bereiten Sie die Beratung gründlich vor:

  • Überprüfen Sie Ihre Bonität. Wie schätzen Wirtschaftsauskunfteien wie die SCHUFA bei Ihnen die Erfüllungswahrscheinlichkeit ein? Am einfachsten und schnellsten können Sie Ihre Bonität mit dem kostenlosen SCHUFA Score-Simulator einschätzen. Bonify bietet eine App für SCHUFA Auskünfte an. Gegen die App werden aber datenschutzrechtliche Bedenken angemeldet.
  • Ermitteln Sie das frei verfügbare Einkommen. Mit einem kostenlosen Haushaltsrechner aus dem Internet ist diese Aufgabe schnell erledigt. Das frei verfügbare Einkommen ist ein besserer Indikator als die 35 % Faustregel dafür, wie hoch die monatliche Rate für das Immobiliendarlehen sein darf.
  • Nutzen Sie die von Online Baukreditvermittlern zur Verfügung gestellten Hilfsmitteln und Rechner. Bei Interhyp finden Sie neben dem beispielsweise einen Kauf-/Mietrechner, Budgetrechner oder einen Zinscheck.
  • Stellen Sie alle Unterlagen zu Ihren Einnahmen und zu Vorverbindlichkeiten zusammen. Gleiches gilt für Unterlagen, die das Immobilienvorhaben betreffen. Eine Aufstellung dazu finden Sie im Beitrag über Interhyp.

Wie kalkulieren Banken die Zinssätze einer Immobilienfinanzierung?

Das konkrete Zinsangebot an den Kunden wird im Wesentlichen durch die Faktoren Bonität, Laufzeit und Sollzinsbindung sowie Werthaltigkeit des zu finanzierenden Objekts bestimmt.

Zuvor aber kalkulieren Kreditinstitute die Zinsen, die sie anbieten wollen, intern. Dabei werden diese Positionen berücksichtigt:

Refinanzierungskosten: Zinsen für Immobilienkredite orientieren sich an der Umlaufrendite der Pfandbriefe. Hypothekenbanken refinanzieren sich durch die Ausgabe von Pfandbriefe, für die sie Zinsen bezahlen müssen. Die Umlaufrendite ist die Basis für die Festlegung der gebundenen Sollzinsen.

Verwaltungskosten: Dabei handelt es sich um Kosten, die mit der Ausgabe und Verwaltung von Baufinanzierungen verbunden sind. Hauptsächlich geht es um Personal- und Raumkosten.

Entgangene Erträge: Banken können mit anderen Geschäften höhere Gewinne erzielen als mit Baukrediten. Wertpapiergeschäfte oder direkte Beteiligungen an Unternehmen sind Beispiele. Solche potentiellen Verluste versucht die Bank durch Aufschläge auf den Basiszins auszugleichen.

Inflationsverluste: Kredite mit langen Laufzeiten werden durch die Inflation „entwertet“, denn der Nettodarlehensbetrag bleibt konstant und erhöht sich nicht mit der Inflation. Gutes Geld wird also mit schlechtem Geld zurückgezahlt. Anders sieht es aus, wenn beispielsweise in Unternehmen oder andere Banken investiert wird. Auch ein angenommener Inflationsverlust wird dem Basiszins zugeschlagen.

Risikoausgleich: Bei Krediten gibt es immer ein generelles Ausfallrisiko. Banken müssen davon ausgehen, dass sie einen Teil des verliehenen Geldes nicht zurückerhalten oder der Kreditnehmer nur nach einer gerichtlichen Auseinandersetzung zahlt. Die sogenannte Risikoprämie wird dem Basiszins ebenfalls zugeschlagen. Deswegen sind die Zinssätze bei Banken, die weniger strenge Anforderungen an die Bonität der Kunden stellen, im Vergleich zu anderen Banken oftmals höher.

Eigenkapitalkosten: Banken müssen in einem bestimmten Verhältnis zu ausgegebenen Krediten Eigenkapital vorhalten. Auch diese Kosten werden kalkulatorisch berücksichtigt.

Gewinnmarge: Neben allen Kosten möchte die Bank mit der Vergabe von Baufinanzierungen auch Gewinne erzielen. Bei Immobilienkrediten soll die Gewinnmarge relativ niedrig sein und meist unter einem Prozent betragen.

FAQ zum 400.000 Euro Kredit und zur monatlichen Rate

Wie viel bezahlt man für einen 400.000 Euro Kredit?

Ein Zinssatz von 4,5 % und eine anfängliche Tilgungsrate in Höhe von 2,0 % unterstellt betragen die Gesamtkosten rund 282.277 €. Die monatliche Rate liegt bei 2.167 €.

Wie lange zahlt man einen 400.000 Euro Kredit ab?

Die Laufzeit hängt bei Baukrediten ab von der Höhe des vereinbarten Zinssatzes und von der Höhe der anfänglichen Tilgung. Bei einem Zinssatz von 4,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % beträgt die Laufzeit etwa 26 Jahre und drei Monate. Erhöht man die Tilgung auf 3 % verkürzt sich die Laufzeit auf ungefähr 20 Jahre und 6 Monate. Bei 4 % Anfangstilgung beträgt die Laufzeit nur noch etwa 16 Jahre und 9 Monate.

Wird die Tilgung bei gleichbleibendem Zinssatz erhöht, steigt auch die monatliche Rate. In den hier genannten Beispielen von 2.167 € (2 % Anfangstilgung) über 2.500 € (3 % Anfangstilgung) bis zu 2.833 € (4 % Anfangstilgung).

Welches Einkommen benötigt man für einen 400.000  Euro Kredit?

Nach einer Faustformel soll die monatliche Rate nicht mehr als 35 % vom Nettohaushaltseinkommen betragen. Für einen 400.000 € Kredit mit einem Zinssatz in Höhe von 4,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % liegt die Rate bei rund 2.167. Das erforderliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen beträgt rund 6.190 €. Die Formel dazu lautet: 100 x 2167 / 35 = 6.190 Euro (gerundet).

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