Ein 450.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital zur Finanzierung von Wohneigentum ist grundsätzlich möglich. Aber nicht alle Banken sind bereit, Immobilienkredite ohne Eigenkapital auszugeben. Zudem müssen Sie mit höheren Zinsen und strengeren Voraussetzungen rechnen.

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450.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital Voraussetzungen

Falls für den Immobilienkauf kein Eigenkapital vorhanden ist, gehen die Banken von einem erhöhten Ausfallrisiko aus. Das führt zu strengeren Vergaberichtlinien. 

Diese Voraussetzungen sind generell zu erfüllen:

  • Regelmäßiges, hohes und sicheres Einkommen.
  • Deutlich höhere Einnahmen als Ausgaben.
  • Keine weiteren nennenswerten Verbindlichkeiten.
  • Keine Negativmerkmale bei der Schufa
  • Eine werthaltige Immobilie.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, haben Sie gute Chancen, einen 450.000 Euro Kredit auch ohne Eigenkapital zu finanzieren.

Kaufpreisfinanzierung & Vollfinanzierung

Bei Krediten ohne Eigenkapital unterscheidet man zwei Varianten.

Kaufpreisfinanzierung oder 100 % Finanzierung: Kaufpreis bzw. Herstellungskosten für die Immobilie werden kreditfinanziert. Alle Nebenkosten werden aus Eigenmitteln dargestellt. Die Nebenkosten betragen grob geschätzt 10 % bis 15 % des Kaufpreises.

Vollfinanzierung oder 110 % Finanzierung bzw. 120 % Finanzierung: Eigenmittel werden nicht eingesetzt. Sowohl Kaufpreis als auch alle Nebenkosten werden fremdfinanziert.

Bei einer Vollfinanzierung ist das Darlehen immer höher als der Kaufpreis. Dann ist die Kreditsumme während der ersten Jahre nicht durch den Grundstückswert gedeckt. Das hält viele Banken davon ab, eine Vollfinanzierung auszugeben.

Vollfinanzierungen erfordern deshalb Sicherheiten, die das höhere Risiko mindern, zum Beispiel: Sicherer, gut bezahlter Arbeitsplatz wie etwa bei Beamten.

Bessere Chancen bestehen bei einer 100 % Finanzierung. Einige Kreditinstitute finanzieren aber auch dann nur bis maximal 95 % des Kaufpreises.

Tilgungsrechner: Zinsen, monatliche Rate & Gesamtkosten schätzen

Mit dem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Finanzierungsmodelle durchspielen und danach ein Beratungsgespräch vereinbaren.

Voreingestellt ist eine Berechnung auf Grundlage der monatlichen Rate. Entscheiden Sie sich für eine Rate, die nicht höher als 35 % ihres Nettohaushaltseinkommens ist. Höhere Raten werden von den meisten Banken nicht akzeptiert.

Tipp: Wählen Sie anstelle der monatlichen Rate die Funktion „Tilgung“ aus und entscheiden Sie sich für eine Tilgungsrate, zum Beispiel 2 %.

Die folgenden Beispiele sind Modellrechnungen. Zinsen und monatliche Belastung können in Ihrem Fall deutlich von den Ergebnissen abweichen, zumal sich die Zinskonditionen bei Immobilienfinanzierungen ständig ändern.

Beispiel 1 Kaufpreisfinanzierung (100 % Finanzierung): die Nebenkosten in Höhe von 40.815 € werden mit Eigenmitteln dargestellt.

  • Kaufpreis: 450.000 €
  • Darlehensbetrag: 450.000 €
  • Zinssatz: 3,58 %
  • Monatliche Rate: 2.093 €
  • Tilgungssatz: 2 %
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Gesamtlaufzeit (Prognose): 28 Jahre, 9 Monate
  • Nach Ablauf der Sollzinsbindung getilgt: 109.098 €
  • Bei Ende der Zinsbindung geleistete Zinszahlungen: 144.094 €
  • Restschuld: 340.902 €

Beispiel 2 Vollfinanzierung (110 % bzw. 120 % Finanzierung): Kaufpreis und Nebenkosten werden fremdfinanziert.

  • Kaufpreis: 450.000 €
  • Darlehensbetrag: 490.815 €
  • Zinssatz: 3,83 %
  • Monatliche Rate: 2385 €
  • Tilgung: 2 %
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Gesamtlaufzeit (Prognose): 28 Jahre
  • Nach Ablauf der Sollzinsbindung getilgt: 120.579 €
  • Gesamtkosten bei Ablauf der Sollzinsbindung: 167.950 €
  • Restschuld: 370.236 €

Zum Vergleich: 450.000 Euro Kaufpreisfinanzierung mit Eigenkapital in Höhe von 30 %

Bei einem 450.000 Euro Immobilienkredit erhalten Sie mit 20 % Eigenkapital gute Zinsangebote. Ein Eigenkapitalanteil in dieser Höhe wird deshalb häufig gewählt. Mit einem Eigenkapital von 30 % (bei 450.000 Euro ein Betrag in Höhe von 135.000 €) können Sie sogar noch mit deutlich besseren Konditionen rechnen. Die Tilgung soll 2 % betragen und die Sollzinsbindung 10 Jahre:

Zur Zeit der Verfassung dieses Beitrags ermittelt der Tilgungsrechner einen Darlehensbetrag in Höhe von 355.815. Der Zinssatz beträgt 3,03 %. Die monatliche Rate wird mit 1.492 € angegeben. Bei Ablauf der Sollzinsbindung sind 83.802 € getilgt und es verbleibt eine Restschuld von 272.013 €. Die geleisteten Zinszahlungen belaufen sich auf 96.664 €.

Zinsen, monatliche Belastung & Kosten bei unterschiedlicher Zinsbindung

Unterstellt werden ein Kaufpreis in Höhe von 450.000 € und eine Tilgung von 2 %. Die Zinssätze orientieren sich an den Marktzinsen bei Verfassung dieses Beitrags. Es handelt sich wieder um Modellrechnungen.

Vollfinanzierung – Darlehensbetrag 490.815 €:

Zinsbindung

Zins

Rate

Kosten*

5 Jahre

3,75 %

2.352 €

88.583 €

10 Jahre

3,83 %

2.385 €

167.950 €

15 Jahre

3,95 %

2.434 €

238.521 €

20 Jahre

4,83 %

2794 €

341.386 €

*Kosten bei Ablauf der Sollzinsbindung

Kaufpreisfinanzierung – Darlehensbetrag 450.000 €:

Zinsbindung

Zins

Rate

Kosten*

5 Jahre

3,75 %

2.157 €

81.216 €

10 Jahre

3,58 %

2.093 €

144.094 €

15 Jahre

3,87 %

2.202 €

214.468 €

20 Jahre

4,08 %

2.280 €

270.218 €

*Kosten bei Ablauf der Sollzinsbindung

Vorteile

Kredite ohne Eigenkapital ermöglichen vor allem jungen Familien und Alleinstehenden den Erwerb eines Eigenheims ohne lange Wartezeiten. Wer definitiv die Anschaffung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung plant, für den sind Mietzahlungen unnötige Kosten, die besser für die monatliche Rate eines Immobilienkredits eingesetzt werden können.

Tipp: Mit dem Kauf-/Mietrechner können Sie schnell einschätzen, ob die Anschaffung einer Immobilie ohne Eigenkapital gegenüber den Mietausgaben günstiger ist.

Wer ohne oder mit nur wenig Eigenkapital finanziert, muss vorhandene Kapitalanlagen oder Ersparnisse nicht oder nicht in vollem Umfang angreifen. Er kann stattdessen mit der Kapitalanlage eine Rendite erzielen, die höher ist als der Zinssatz des Immobilienkredits.

Soll die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden, steigt die Rendite, wenn wenig oder überhaupt kein Eigenkapital eingesetzt wird. Voraussetzung ist, dass die Mieteinnahmen höher sind als die Kosten für die Finanzierung.

Nachteile

Nachteile einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sind höhere Zinsen und in der Regel höhere Raten. Häufig ist außerdem eine längere Laufzeit erforderlich, um den Immobilienkredit vollständig zu tilgen. Die Immobilie wird dadurch teurer als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Zudem bleibt nach Ende der Zinsbindung eine größere Restschuld. Dadurch steigt das Risiko einer Anschlussfinanzierung zu höheren Zinssätzen.

Das größte Risiko besteht aber in den ersten Jahren nach Abschluss der Finanzierung. Muss die Immobilie aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen innerhalb weniger Jahre nach Kreditaufnahme veräußert oder verwertet werden, können vor allem bei einer Vollfinanzierung zusätzliche Schulden auf den Kreditnehmer zu kommen.

Der Screenshot aus dem Tilgungsrechner verdeutlicht das Problem:

Auszug aus dem Tilgungsplan für eine 450.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital

Wie im Kapitel über die Vollfinanzierung dargestellt, benötigen Sie für die Finanzierung eines Kaufpreises in Höhe von 450.000 € einen Kredit über 490.815 €. Schließen Sie den Kreditvertrag im Jahr 2024 ab, dauert es einige Jahre, bis der Restkredit durch Verkauf oder Verwertung der Immobilie abgedeckt ist.

Realistisch gesehen, ist dies unter Berücksichtigung anfallender Kosten nach unserem Beispiel frühestens im Jahr 2027 der Fall, es sei denn, der Wert der Immobilie hat sich in der Zwischenzeit deutlich erhöht.

Müssen Sie die Immobilie gleichgültig aus welchen Gründen vorher aufgeben, reicht der Veräußerungserlös zur Begleichung des Restkredits nicht aus. Es besteht das Risiko, dass Sie zusätzlich zum Verlust ihres Hauses noch auf Schulden sitzen bleiben.

Exkurs: Was zählt zum Eigenkapital

Als Eigenkapital kommen alle Vermögenswerte infrage, die sofort oder zukünftig für die Hausfinanzierung eingesetzt werden können:

  • Spareinlagen, Kapitalanlagen und Bargeld
  • Lebensversicherungen, zuteilungsreife Bausparverträge und angesparte Riester-Verträge
  • Darlehen von dritten Personen (Verwandte, Freunde, Arbeitgeberdarlehen)
  • Fördermittel aus kommunalen Töpfen, Landesmitteln oder von der KfW
  • Wertgegenstände wie Edelmetall, Gemälde, Antiquitäten, Münzen
  • Vorhandene, möglichst unbelastete Immobilien, auch von Familienmitgliedern
  • Beim Hausbau: Eigenleistungen (Muskelhypothek)

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