Sie möchten 450.000 Euro Kredit aufnehmen?  

  • Ganz gleich, ob Sie den Betrag für ein Haus brauchen oder in Ihren Gewerbebetrieb investieren möchten: Nutzen Sie vorher einen Finanzierungsrechner.
  • Mit dem Finanzierungsrechner können Sie verschiedene Laufzeiten durchspielen und die monatliche Rate für Ihren 450.000 Euro Kredit optimal planen.

Dieser Artikel soll Ihnen helfen, Ihr Projekt gut vorzubereiten.

450.000 Euro Kredit: monatliche Rate – 4 Beispiele

Zum schnellen Einstieg ein paar Rechenbeispiele: 

Beispiel 1 - Unternehmenskredit: Für einen 450.000 € Unternehmenskredit mit einer Laufzeit von 5 Jahren beträgt die Monatsrate bei einem Zinssatz von 6,0 % effektiv rund 8.667 € (Gesamtkosten: etwa 69.993 €).

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Beispiel 2 - Hauskauf mit 20 % Eigenkapital: Es wird ein Darlehen von 450.000 € benötigt. Eigenkapital in Höhe von 20 % des Kaufpreises ist vorhanden. Die Sollzinsbindung beträgt 10 Jahre, die anfängliche Tilgung 2 %. Mit diesen Vorgaben ist derzeit ein Zinssatz von 3,2 % realistisch. Die monatliche Belastung beträgt rund 1.950 €.

Beispiel 3 - Hauskauf ohne Eigenkapital: Es wird ein Darlehen von 450.000 € benötigt. Eigenkapital steht nicht zur Verfügung. Die Sollzinsbindung beträgt 10 Jahre, die anfängliche Tilgung 2 %. Unter diesen Vorgaben ist derzeit ein Zinssatz von 4,0 % realistisch. Die monatliche Belastung beträgt etwa 2.250 €.

Beispiel 4 - Hauskauf mit Eigenkapital für die Nebenkosten: Hier wird ein Darlehen von 450.000 € benötigt. Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten zur Verfügung. Die Sollzinsbindung beträgt 10 Jahre, die anfängliche Tilgung 2 %. Unter diesen Vorgaben ist derzeit ein Zinssatz von 3,45 % realistisch. Die monatliche Belastung beträgt etwa 2.044 €.

Tipp: Vor allem bei Immobilienkrediten sind die Zinssätze ständig in Bewegung. Nutzen Sie deshalb den Finanzierungsrechner für eine aktuelle Darlehensberechnung.

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Kredit ohne Eigenkapital – Zwei Möglichkeiten

Es kommt darauf an, ob Sie nur den Hauspreis oder auch die Nebenkosten finanzieren möchten. Wir unterscheiden:

  • Kaufpreisfinanzierung oder 100 % Finanzierung: Der gesamte Kaufpreis bzw. die gesamten Herstellungskosten für die Immobilie werden fremdfinanziert. Alle Nebenkosten werden aber aus Eigenmitteln dargestellt.
  • Vollfinanzierung oder 110 % Finanzierung bzw. 120 % Finanzierung: Sowohl Kaufpreis bzw. Herstellungskosten als auch die Nebenkosten werden kreditfinanziert.

Bei der Vollfinanzierung ist der rechnerische Darlehensbetrag immer höher als der Kaufpreis, weil alle Kaufnebenkosten mitfinanziert werden müssen. Je nach Einzelfall und Höhe der Nebenkosten kann der Mehrbedarf zwischen 10 % und 20 % betragen.

Übersteigen die mit dem Grundstücksgeschäft verbundenen Nebenkosten das Eigenkapital, müssen Kreditnehmer meist besondere bankspezifische Bedingungen für die Finanzierung erfüllen.

Finanzierungsrechner für Immobilienfinanzierungen

Mit diesem Finanzierungsrechner können Sie ganz einfach passende Kreditmodelle, durchrechnen:

  • Wählen Sie dazu „Tilgung“ aus und
  • Entscheiden Sie sich für eine anfängliche Tilgung in Prozent.
  • Klicken Sie auf „Berechnen“.

Der Rechner bietet daraufhin alle wichtigen Informationen:

  • Monatsrate 
  • Verbleibende Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung
  • Getilgter Betrag
  • Geleisteten Zinszahlungen
  • Wahrscheinliche Gesamtlaufzeit

Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann die verbleibende Restschuld mit Eigenmitteln getilgt werden.

Meistens wird aber eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein. Dabei handelt es sich um einen neuen Darlehensvertrag mit einem neuen Zinssatz und einer neuen Sollzinsbindung für die entsprechende Laufzeit.

Am bequemsten ist es, die Anschlussfinanzierung beim Kreditinstitut des Erstdarlehens zu vereinbaren. Entsprechende Angebote werden Sie mit Sicherheit erhalten. Sehr oft können Sie aber mit einem Abschluss bei einem anderen Finanzdienstleistern Zinskosten sparen.

Tipp: Nutzen Sie den Finanzierungsrechner rechtzeitig vor Beendigung der Sollzinsbindung für einen erneuten Vergleich. Sie wissen dann, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist. 

Wie wirken sich kostenlose Sondertilgungen aus?

Die meisten Immobilienfinanzierer bieten kostenlose Sondertilgungen an. Beispielsweise können jährlich 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme zusätzlich zu den Raten kostenlos abgelöst werden.

Kostenlose Sondertilgungen und deren Höhe müssen im Darlehensvertrag vereinbart werden. Ansonsten können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Rechenbeispiel: Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 450.000 €. Zur Verfügung stehen 45.000 € Eigenkapital. Vereinbart wird eine zehnjährige Zinsbindung. Außerdem werden für die ersten fünf Jahre jeweils Sondertilgungen in Höhe von 15.000 € jeweils zum 14. Februar vertraglich vereinbart. Die Tilgung soll 2 % betragen. Daraus ergeben sich folgende Eckdaten:

  • Darlehensbetrag 445.815 € (Kaufpreis: 450.000 € + geschätzte Nebenkosten: 40.815 - Eigenkapital: 45.000)
  • Zinssatz: 3,53 %
  • Monatliche Rate: 2.055 €
  • Restschuld: 238.169 €
  • Getilgter Betrag: 132.646 €
  • Gesamtzinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung: 115.943 €
  • Gesamtlaufzeit (Prognose): 21 Jahre, 11 Monate

Ohne Sonderzahlungen ergibt sich folgendes Bild:

  • Darlehensbetrag: 445.815
  • Zinssatz: 3,53 %
  • Monatliche Rate: 2.055 €
  • Tilgung: 2 %
  • Restschuld: 338.017 €
  • Getilgter Betrag: 107.798 €
  • Geleistete Zinszahlungen (Gesamtkosten bei Ablauf der Zinsbindung): 140.792
  • Gesamtlaufzeit: 28 Jahre, 11 Monat

Durch die vereinbarten Sondertilgungen verkürzt sich die Laufzeit um 7 Jahre. Die Gesamtkosten zum Ablauf der Zinsbindung nach zehn Jahren reduzieren sich um 24.849 €.

Fazit: Mit kostenlosen Sondertilgungen zahlen Sie den Immobilienkredit schneller zurück. Gleichzeitig sparen Sie Zinsen.

Was kostet ein Immobilienkredit bei 450.000 Euro Kaufpreis?

In der nachfolgenden Tabelle finden Sie Beispiele zu Zinsen, Monatsraten und Gesamtkosten bei unterschiedlichen Sollzinsbindungen.

Verwendet wurden zur Zeit der Verfassung dieses Beitrags aktuelle, günstige Zinsangebote. Der Eigenkapitalanteil soll 20 % betragen (90.000 €), die anfängliche Tilgung 2 %.

Um den Kaufpreis in Höhe von 450.000 € finanzieren zu können, benötigen Sie ein Darlehen in Höhe von rund 400.815 € (Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten abzüglich Eigenkapital).

Zinsbindung

Sollzins

Monatsrate

Kosten*

Restschuld

5 Jahre

3,50 %

1.837 €

66.491 €

357.082 €

10 Jahre

3,43 %

1.814 €

122.176 €

305.349 €

15 Jahre

3,58 %

1.864 €

176.611 €

241.945 €

20 Jahre

3,78 %

1.931 €

224.293 €

161.766 €

*Die Gesamtkosten bis zum Ende der Sollzinsbindung.

Die Beispiele zeigen unter anderem, dass Immobilienfinanzierungen immer mit hohen Kosten verbunden sind.

Schon geringe Unterschiede hinter dem Komma des Zinssatzes wirken sich merklich auf die Gesamtkosten aus.

Deshalb ist ein Vergleich möglichst vieler Anbieter hilfreich und wichtig. Dabei geht es nicht nur um den niedrigsten Zinssatz, sondern auch darum, welche Finanzierungsvariante und welche Sollzinsbindung zum konkreten Vorhaben passen.

Unsere Empfehlung: Interhyp, das führende Vergleichsportal für Baufinanzierungen in Deutschland, mit Zugriff auf über 500 Anbieter.

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Tipp: Sie können Immobilienkredite immer nach 10 Jahren kündigen, auch wenn Sie eine längere Sollzinsbindung vereinbart haben. Eine Umschuldung in eine günstigere Immobilienfinanzierung ist dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Monatliche Belastung bei einem 450.000 Euro Kredit: 2 einfache Formeln

Sind Betrag, Sollzins und anfängliche Tilgung bekannt, können Sie die monatliche Belastung einfach nach dieser Formel berechnen:

Darlehensbetrag x (Zinsen + Tilgung) : (12 × 100) = monatliche Rate

Beispiel für einen 450.000 € Kredit mit einem Zinssatz von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 %:

450.000 € x 5,5 = 3.850.000 : 1.200 = 2.062,50

Die monatliche Rate beträgt also 2062,50 €.

Sie möchten wissen, wie viel Kredit Sie mit einer Rate in Höhe von 2.062,50 € monatlich maximal erhalten können? Hier die Formel:

(Monatsrate x 12 × 100) : (Zins + Tilgung) = maximaler Kreditbetrag

Mit einer Monatsrate in Höhe von 2.062,50 €, einem Zinssatz von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung in Höhe von 2 % beträgt der rechnerisch maximale Kredit 450.000 €.

450.000 Euro Finanzierung: Welche monatliche Rate kann ich mir leisten?

Für die maximale Rückzahlungsrate bei Baufinanzierungen gibt es einen durchgehend anerkannten Richtwert: Die Monatsrate sollte höchstens 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen.

Bei einem Haushaltsnettoeinkommen in Höhe von 10.000 € stehen nach dieser Faustregel für die monatliche Rate 3.500 € zur Verfügung.

Zu berücksichtigen sind aber laufende Kosten, die durch das Eigentum an einer Immobilie verursacht werden und in dieser Höhe nicht anfallen, wenn Sie zur Miete wohnen: Grundsteuern, Gebäudeversicherung, Instandhaltungskosten (Faustregel: 2 % des Immobilienwertes jährlich) und bei Eigentumswohnungen Betriebskosten.

Diese Kosten sind variabel und lassen sich im Vorhinein nicht auf Heller und Pfennig bestimmen. Deshalb ist der Ansatz einer Pauschale in Höhe von 10 % bis 15 % sinnvoll.

Entscheiden Sie sich dafür, beträgt die maximale monatliche Rate bei einem Haushaltseinkommen von 10.000 € netto 3.150 € bzw. 2.975 €.

450.000 Euro Hauskredit: Voraussetzungen

Zunächst gelten einige allgemeine Voraussetzungen:

  • Kreditnehmer müssen volljährig und geschäftsfähig sein.
  • Ständiger Wohnort in Deutschland.
  • Eine deutsche Bankverbindung.
  • Regelmäßiges Einkommen, aus dem die monatliche Rückzahlungsrate dargestellt werden kann.
  • Saubere Schufa, keine unerledigten Negativmerkmale bei Wirtschaftsauskunfteien.

Zusätzlich wichtig bei Baufinanzierungen und Hauskrediten:

  • Eigenkapital wenigstens in Höhe der Nebenkosten erleichtert die Darlehensaufnahme.
  • Der Beleihungswert der Immobilie sollte als Sicherheit für den gewünschten Immobilienkredit ausreichen.

Der geplante Verwendungszweck muss sich auf eine Immobilie beziehen:

  • Hausbau, Kauf eines Hauses,
  • Grundstücks oder einer Eigentumswohnung,
  • Renovierung, Modernisierung, Um- oder Ausbau,
  • energetische Sanierung.

450.000 Euro Firmenkredit: Voraussetzungen

  • Der Unternehmenssitz liegt in Deutschland
  • Der Umsatz des letzten Geschäftsjahres betrug mindestens € 50.000
  • Das Unternehmen ist seit mindestens drei Jahren operativ tätig

Für den Antrag werden diese Unterlagen benötigt:

  • Die Jahresabschlüsse der letzten beiden Geschäftsjahre (d. h. wenn Sie 2024 einen Antrag stellen, benötigen Sie Abschlüsse aus 2023 und 2022)
  • Eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) mit Summen- und Saldenliste (nicht älter als drei Monate)
  • Kontoauszüge der letzten drei Monate (nicht älter als 14 Tage)

Baufinanzierung richtig planen: so bleibt die monatliche Rate günstig

Eigenkapital einsetzen: Als Eigenkapital kommen nicht nur Geldmittel und Guthaben aus zugeteilten Bausparverträgen infrage. Eigenleistungen oder ein vorhandenes Grundstück gelten ebenfalls als Eigenkapital.

Gleiches gilt für Zuwendungen von Verwandten, beispielsweise von den Eltern. Dies kann zum Beispiel im Rahmen einer Schenkung, in Form der vorweggenommenen Erbschaft geschehen.

Kostenlose Sondertilgungen vereinbaren: Viele Baufinanzierer erlauben kostenlose Sondertilgungen einmal jährlich in Höhe von maximal 5 % der Darlehenssumme.

Auch wenn Sie diesen Betrag nicht ausschöpfen können, sind Sondertilgungen sinnvoll. Sie verkürzen die Laufzeit und minimieren deshalb die Kosten der Baufinanzierung.

Tilgungssatzanpassungen vertraglich vereinbaren: Achten Sie darauf, dass Tilgungssatzanpassungen vertraglich möglich sind.

Die meisten Baufinanzierer räumen Darlehensnehmern das Recht ein, den Tilgungssatz bis auf 1 % zu senken oder bis auf 5 bzw. 10 % zu erhöhen. Dadurch besteht die Möglichkeit, die Ratenhöhe anzupassen.

Vor allem Personen mit schwankendem Einkommen (Freiberufler, Gewerbetreibende) können von einem vertraglich vereinbarten Recht, den Tilgungssatz anzupassen, profitieren.

Zusätzliche Sicherheiten anbieten: Die Einbeziehung einer zweiten Person, beispielsweise des Ehepartners, in die Immobilienfinanzierung ist gängige Praxis und wird die monatliche Belastung nicht nennenswert senken.

Als zusätzliche Sicherheiten kommen aber andere vorhandene Immobilien in Betracht, bei denen der erste Rang für eine Grundbucheintragung noch zur Verfügung steht.

Einbeziehung bestehender Verbindlichkeiten (Ratenkredite) in die Baufinanzierung: Mit einigen Finanzinstituten ist dies möglich.

Dadurch erhöht sich zwar die monatliche Rate für das Baudarlehen, aber die Gesamtbelastung verringert sich, sofern teure Ratenkredite mit einem günstigeren Immobilienkredit abgelöst werden können.

Fördermaßnahmen in Anspruch nehmen: In Betracht kommen Darlehen oder Zuschüsse der KfW.

Zusätzlich zur KfW kann es aber auch Fördertöpfe auf kommunaler Ebene oder auf Landesebene geben, durch deren Inanspruchnahme die monatliche Belastung verringert werden kann.

Immobilienfinanzierung mit endfälligen Darlehen: Bei dieser Finanzierungsvariante entfällt der Tilgungsanteil in der monatlichen Rate. Das gesamte Darlehen wird am Ende zurückgezahlt.

Der Ablösebetrag wird während der Kreditlaufzeit mit einem Tilgungssurrogat, meistens Kapitallebensversicherungen, angespart. Die monatliche Rate besteht aus den anteiligen Zinsen und der Prämie für das Tilgungssurrogat.

Die dadurch verursachte monatliche Belastung ist in der Regel geringer als bei einem Annuitätendarlehen.

Nachteil: Die Gesamtkosten sind höher als bei einem Annuitätendarlehen, weil während der Kreditlaufzeit keinerlei Tilgungsleistungen erbracht werden und die Zinsen immer auf die Gesamtsumme anfallen.

Beratungsgespräch vorbereiten

Immobilienfinanzierungen sind komplexe Verträge. Dem Abschluss sollte deshalb immer eine ausführliche Beratung vorausgehen.

Wenden Sie sich an einen Baufinanzierungsvermittler wie Interhyp, erhalten Sie automatisch eine fachkundige Beratung und Begleitung bis zum Abschluss der Finanzierung.

Bevorzugen Sie den direkten Weg zu Ihrer Hausbank, sollten Sie auf einem Beratungsgespräch bestehen, sofern die Bank dies nicht von sich aus anbietet.

So können Sie die Beratung gründlich vorbereiten:

Überprüfen Sie selbst Ihre Bonität.

Wie schätzen Wirtschaftsauskunfteien wie die Schufa bei Ihnen die Erfüllungswahrscheinlichkeit ein? 

Am einfachsten und schnellsten können Sie Ihre Bonität mit dem kostenlosen Schufa-Score-Simulator einschätzen. Bonify bietet eine App für Schufa Auskünfte an. Gegen die App werden aber datenschutzrechtliche Bedenken angemeldet.

Ermitteln Sie das frei verfügbare Einkommen.

Mit einem kostenlosen Haushaltsrechner aus dem Internet ist diese Aufgabe schnell erledigt. Das frei verfügbare Einkommen ist ein besserer Indikator als die 35 % Faustregel dafür, wie hoch die monatliche Rate für das Immobiliendarlehen sein darf.

Nutzen Sie die von Online-Baukreditvermittlern zur Verfügung gestellten Hilfsmittel und Rechner.

Bei Interhyp finden Sie neben dem beispielsweise einen Kauf-/Mietrechner, Budgetrechner oder einen Zinscheck.

Stellen Sie alle Unterlagen zu Ihren Einnahmen und zu Vorverbindlichkeiten zusammen. Gleiches gilt für Unterlagen, die das Immobilienvorhaben betreffen. Eine Aufstellung dazu finden Sie im Beitrag über Interhyp.

Wie kalkulieren Banken die Zinssätze einer Immobilienfinanzierung?

Das konkrete Zinsangebot an den Kunden wird im Wesentlichen durch die Faktoren Bonität, Laufzeit und Sollzinsbindung sowie Werthaltigkeit des zu finanzierenden Objekts bestimmt.

Zuvor aber kalkulieren Kreditinstitute die Zinsen, die sie anbieten wollen, intern. Dabei werden diese Positionen berücksichtigt:

Refinanzierungskosten: Zinsen für Immobilienkredite orientieren sich an der Umlaufrendite der Pfandbriefe. Hypothekenbanken refinanzieren sich durch die Ausgabe von Pfandbriefe, für die sie Zinsen bezahlen müssen.

Die Umlaufrendite ist die Basis für die Festlegung der gebundenen Sollzinsen.

Verwaltungskosten: Das sind Kosten, die mit der Ausgabe und Verwaltung von Baufinanzierungen verbunden sind. Hauptsächlich geht es um Personal- und Raumkosten.

Entgangene Erträge: Banken können mit anderen Geschäften höhere Gewinne erzielen als mit Baukrediten. Wertpapiergeschäfte oder direkte Beteiligungen an Unternehmen sind Beispiele.

Solche potenziellen Verluste versucht die Bank durch Aufschläge auf den Basiszins auszugleichen.

Inflationsverluste: Kredite mit langen Laufzeiten werden durch die Inflation „entwertet“, denn der Nettodarlehensbetrag bleibt konstant und erhöht sich nicht mit der Inflation (Gutes Geld wird praktisch mit schlechterem Geld zurückgezahlt).

Anders sieht es aus, wenn beispielsweise in Unternehmen oder andere Banken investiert wird. Auch ein angenommener Inflationsverlust wird dem Basiszins zugeschlagen.

Risikoausgleich: Bei Krediten gibt es immer ein generelles Ausfallrisiko. Banken müssen davon ausgehen, dass sie einen Teil des verliehenen Geldes nicht zurückerhalten oder der Kreditnehmer nur nach einer gerichtlichen Auseinandersetzung zahlt.

Die sogenannte Risikoprämie wird dem Basiszins ebenfalls zugeschlagen. Deswegen sind die Zinssätze bei Banken, die weniger strenge Anforderungen an die Bonität der Kunden stellen, im Vergleich zu anderen Banken oftmals höher.

Eigenkapitalkosten: Banken müssen in einem bestimmten Verhältnis zu ausgegebenen Krediten Eigenkapital vorhalten. Auch diese Kosten werden kalkulatorisch berücksichtigt.

Gewinnmarge: Neben allen Kosten möchte die Bank mit der Vergabe von Baufinanzierungen auch Gewinne erzielen. Bei Immobilienkrediten soll die Gewinnmarge relativ niedrig sein und meist unter einem Prozent betragen.

Informationen zu Interhyp

Interhyp, ein Unternehmen der ING, ist der größte Vermittler von privaten Baufinanzierungen in Deutschland. Die Interhyp Gruppe hat etwa 1700 Mitarbeiter und ist derzeit an über 110 Standorten persönlich vor Ort für Kunden und Partner präsent.

Das Unternehmen arbeitet mit über 500 Bankpartnern zusammen. Gemeinsam mit Protyp, die sich an Einzelvermittler und institutionelle Partner wendet, betrug das Finanzierungsvolumen 2022 etwa 22 Milliarden Euro.

Kunden bewerten Interhyp überdurchschnittlich positiv. Das Bewertungsportal Trustpilot bildet aus 1.522 Kundenerfahrungen den TrustScore 4,9 / 5 und vergibt die Gesamtnote „Hervorragend“.

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Informationen zu Teylor

Die Schweizer Teylor AG ist gemessen am ausbezahlten Kreditvolumen die führende KMU-Kreditplattform in Deutschland. Seit 2018, dem Gründerjahr, konnten Kreditanträge im Wert von über 3 Milliarden Euro abgewickelt werden.

Die Plattform bietet einen der schnellsten Online-Kredite mit einem vollständig digitalen Antragsprozess. Kreditinteressenten benötigen für eine Kreditanfrage in der Regel nicht länger als 5 Minuten.

Das Unternehmen hat seinen Sitz in Zürich. Das Deutschland-Büro befindet sich in Berlin.

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