Bausparsofortdarlehen: erstklassiges Finanzierungsangebot oder Kostenfalle?

Ihr gerade gefundenes Traumhaus sofort finanzieren und gleichzeitig von besonders günstigen festen Zinskonditionen bis zur vollständigen Rückzahlung des Immobilienkredits zu profitieren, das versprechen Bausparkassen in der Werbung für sogenannte Bausparsofortdarlehen.

Bausparkassen loben diese „moderne“ Form der Bausparfinanzierung über den grünen Klee. Die lange Ansparphase entfällt.

Bauherren und Hauserwerber können ohne zeitliche Verzögerung von den Vorteilen der Bausparfinanzierung profitieren: Planungssicherheit bis zum Schluss und niedrige Kosten.

Die geringe Zinsbelastung soll Bausparsofortfinanzierungen konkurrenzfähig machen gegenüber den sonst üblichen Annuitätdendarlehen.

Manchmal werden Bausparsofortdarlehen unter dem Produktnamen Kombikredite oder Konstantdarlehen angeboten.

Bausparsofortfinanzierung: Kombination aus zwei Darlehen

Die Sofortfinanzierung der Bausparkassen richtet sich vornehmlich an Verbraucher, die eine bereits gefundene Immobilie über einen Bausparvertrag finanzieren möchten, ohne zunächst eine lange Ansparphase zu durchlaufen.

Das Bausparsofortdarlehen wird ausschließlich von Bausparkassen angeboten. Es ist ein Kombiprodukt aus zwei Darlehen.

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Zunächst wird ein sogenanntes endfälliges Darlehen abgeschlossen. Bei einem endfälligen Darlehen fallen während der Laufzeit keine Tilgungsleistungen an.

Der Kreditnehmer bezahlt lediglich Zinsen. Die vollständige Tilgung des Darlehens geschieht erst am Ende der Laufzeit in einem Betrag.

Die Zinsen für dieses Darlehen sollten unterhalb der üblichen Marktzinsen für Annuitätendarlehen liegen.

Gleichzeitig vereinbart die Bausparkasse mit ihren Kunden einen Tilgungsträger. Als Tilgungsträger kommt eine Reihe von Finanzprodukten in Betracht. Da es hier um eine Baufinanzierung geht, ist der Tilgungsträger ein Bausparvertrag.

Dieser Bausparvertrag wird gleichzeitig mit der Aufnahme des endfälligen Darlehens abgeschlossen und angespart.

Sie als Kreditnehmer bedienen bei einem Bausparsofortdarlehen also zwei unterschiedliche Verträge: das endfällige Darlehen, hier fallen Zinsen an, und den Bausparvertrag, hier müssen die Bausparbeiträge geleistet werden.

Nach Ablauf des endfälligen Darlehens, meistens nach etwa zehn Jahren, werden die zur Verfügung stehenden Leistungen aus dem dann zuteilungsreifen Bausparvertrag zur vollständigen Tilgung des Darlehens genutzt.

Bausparsumme nebst Guthabenzinsen werden direkt zur teilweisen Tilgung des endfälligen Darlehens genutzt. Der verbleibende Restbetrag aus dem endfälligen Darlehen wird in ein Bauspardarlehen umgewandelt.

Mehrere Modelle möglich

Damit ist das Prinzip, nach dem eine Bausparsofortfinanzierung funktioniert, beschrieben. Wie endfälliges Darlehen und Bausparvertrag zusammenwirken, das kann in mehreren Varianten geschehen.

Die gebräuchlichste Variante entspricht in etwa dem dargestellten Prinzip. Die Bausparkasse gibt Ihnen ein endfälliges Darlehen und schließt einen Bausparvertrag ab, den sie ganz normal ansparen.

Läuft das Darlehen ab, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif. Die Bausparsumme wird ausgezahlt und dient der teilweisen Ablösung des endfälligen Darlehens.

Der verbleibende Restbetrag wird mit dem Bauspardarlehen aus dem Bausparvertrag getilgt.

Eine weitere Variante sieht neben dem Abschluss eines endfälligen Darlehens die Vereinbarung mehrerer, kleinerer Bausparverträge als Tilgungsträger vor. Die Verträge werden sofort abgeschlossen, aber versetzt angespart und zuteilungsreif.

Schließlich gibt es noch ein drittes Modell. Nach dieser Variante wird ein höheres endfälliges Darlehen abgeschlossen als eigentlich benötigt. Beispielsweise benötigen Sie nur Baugeld in Höhe von 150.000 Euro, aber sie schließen ein endfälliges Darlehen in Höhe von 250.000 Euro ab.

Der zusätzlich aufgenommene Darlehensbetrag in Höhe von 100.000 Euro wird in den Bausparvertrag als Sofortansparung eingezahlt. In der Regel zahlt der Bausparer bei diesem Modell während der Laufzeit des endfälligen Darlehens nur Zinsen.

Konstantdarlehen: Vergabevoraussetzungen und Konditionen

Bausparsofortfinanzierungen werden mit Laufzeiten zwischen 15 und 30 Jahren abgeschlossen. Hin und wieder sind sogar längere Laufzeiten möglich. Am Ende der Laufzeit sind alle Verbindlichkeiten getilgt.

Finanziert wird je nach Angebot bis zu einem Beleihungsauslauf von 90 % des Beleihungswertes. Der Beleihungswert ist der Marktwert einer Immobilie abzüglich einer Sicherheitsmarge.

Der Beleihungswert wird in einem komplizierten Verfahren nach gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen ermittelt. Als Faustregel gilt ein Abschlag von etwa 20 % bis 30 % des Marktwertes bzw. des Kaufpreises.

Der Beleihungsauslauf ist wiederum ein Prozentsatz des Beleihungswertes. Meistens finanzieren Kreditinstitute Immobilien bis zu einem Beleihungsauslauf in Höhe von 80 %. Dagegen sind 90 % Beleihungsauslauf relativ hoch.

Daraus folgt: Konstantdarlehen ohne Eigenmittel werden nicht vergeben.

Bei Annuitätdendarlehen sind auch Vollfinanzierungen unter verhältnismäßig strengen Voraussetzungen möglich.

Die Ansparphase, in der endfälliges Darlehen und Bausparvertrag nebeneinander laufen, beträgt in der Regel um die zehn Jahre.

Kostenfreie Sondertilgungen sind beim endfälligen Darlehen, dem Vorausdarlehen, in der Regel nicht möglich. Es gibt aber Ausnahmen.

Kostenfreie Sondertilgungen sind aber im Bauspardarlehen möglich.

Es kann vorkommen, dass der zuteilungsreife Bausparvertrag nicht fristgerecht ausgezahlt werden kann. Dadurch kann es zu Tilgungsproblemen beim Vorausdarlehen kommen. Für diesen Fall bieten einige Anbieter einen zinslosen Bereitstellungskredit für einen bestimmten Zeitraum an.

KfW Förderdarlehen sind im Rahmen von Bausparsofortdarlehen ebenso möglich wie eine Kombination mit Annuitätendarlehen.

Ein besonderes Augenmerk gilt der Berechnung des effektiven Zinssatzes. In den effektiven Zinssatz für die gesamte Bausparsofortfinanzierung fließen verschiedene Werte ein:

Der Jahreszins für das endfällige Darlehen.

Der davon unterschiedliche, meist höhere Jahreszins für das Bauspardarlehen.

Die Guthabenverzinsung für den Bausparvertrag.

Abschlussgebühren, Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren für den Bausparvertrag.

Die entscheidende Kennzahl ist der Gesamteffektivzinssatz. Bausparkassen sind nicht verpflichtet, ihren Kunden von sich aus diese Kennzahl mitzuteilen. Meistens werden die Angaben getrennt nach endfälligem Darlehen und Bausparvertrag gemacht.

Entscheiden Sie sich für ein Bausparsofortdarlehen, sollten Sie auf die Angabe des Gesamteffektivzinssatzes bestehen. Nur mit dieser Kennzahl lassen sich verschiedene Angebote vergleichen.

Licht und Schatten bei Bausparsofortdarlehen

Kombidarlehen zur Bau- und Hausfinanzierung sehen zunächst günstig aus. Da Tilgungsleistungen beim Vorausdarlehen entfallen, erscheint die monatliche Belastung gering.

Wie alle Finanzierungsarten haben Bausparsofortdarlehen aber nicht nur Vorteile, sondern ebenso Nachteile.

Die Vorteile lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • Schnelle Finanzierung aus einer Hand, wenn eine Immobilie bereits gefunden wurde.
  • Planungssicherheit, Sie kennen im Voraus genau die mit der Finanzierung verbundenen Kosten, die Höhe der monatlichen Raten bleiben gleich.
  • Das Zinsänderungsrisiko entfällt, weil mit einer Bausparsofortfinanzierung alle Verpflichtungen abgelöst werden.
  • Da am Ende der Finanzierung kein Restbetrag verbleibt, erübrigt sich eine Anschlussfinanzierung mit den üblichen Zinsrisiken.
  • Hohe Flexibilität beim Bauspardarlehen. Das Darlehen kann jederzeit kostenlos vollständig abgelöst werden.
  • Für Bausparsofortdarlehen gilt die gesetzliche Kündigung nach frühestens zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten.

Den Vorteilen stehen einer Reihe von Nachteilen entgegen:

  • Die Zinsen für das endfällige Darlehen wirken niedrig. In Wahrheit ist die Gesamtzinsbelastung für das Vorausdarlehen aber höher als bei Annuitätdendarlehen, weil eine Tilgung während der Laufzeit nicht stattfindet.
  • Die Sollzinsen für das Vorausdarlehen sind ebenfalls höher als beim Annuitätendarlehen.
  • Wegen der geringen Guthabenverzinsung der Bausparsumme und der hohen Abschlusskosten für den Bausparvertrag sind die Leistungen aus dem Bausparvertrag teuer.
  • Das bedeutet: der Gesamteffektivzins ist oft höher als die effektive Verzinsung bei Annuitätdendarlehen.
  • Sondertilgungen sind beim endfälligen Darlehen regelmäßig nicht möglich. Das Vorausdarlehen kann nur bei einem Verkauf der Immobilie vorzeitig vollständig abgelöst werden.
  • Dabei fallen hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an, weil endfällige Darlehen nicht regelmäßig getilgt werden. Gleichgültig, wann die Kreditablösung stattfindet, die Vorfälligkeitsentschädigung muss immer auf den gesamten Kreditbetrag geleistet werden.

Die Auszahlung der Bausparsumme nach Zuteilungsreife kann sich verzögern. Eine Verzögerung tritt zwar selten ein, kann aber für den Kreditnehmer teuer werden. Manche Anbieter erheben relativ hohe Zinsen auf eine erforderliche Zwischenfinanzierung.

Tipps zum Bausparsofortdarlehen

Bausparsofortdarlehen eignen sich vornehmlich zur schnellen Finanzierung von Immobilienkäufen.

Legen Sie sich nicht von vornherein auf ein Bausparsofortdarlehen fest. Andere Finanzierungsformen, wie Annuitätdendarlehen, können in Ihrem Fall günstiger sein, bei ebenso schneller Vergabe.

Konstantdarlehen sind die richtige Finanzierungsart, wenn für Sie Planungssicherheit vor Wirtschaftlichkeit geht.

Achten Sie genau auf die Einzelheiten des angebotenen Tarifmodells. Die Konditionen sind bei einzelnen Bausparkassen sehr unterschiedlich. Wie flexibel ist der zweite Teil der Gesamtfinanzierung?

Was passiert, wenn sich die Auszahlung der Bausparsumme verzögert? Wird kostenlos zwischenfinanziert?

Ist das angebotene Tarifmodell riesterfähig? Bei Riester-Bausparverträgen werden die Zinsen des endfälligen Darlehens immer bis zur Auszahlung festgeschrieben.

Lassen Sie den Gesamteffektivzins berechnen.

Der Gesamteffektivzins ist Voraussetzung für den Vergleich unterschiedlicher Bausparsofortdarlehen und verschiedener Tarifmodelle.

Vergleichen Sie nicht nur Bausparsofortdarlehen miteinander. Vergleichen Sie die Sofortfinanzierung der Bausparkassen ebenso mit Annuitätendarlehen.

Fordern Sie

Ihr individuelles Baufinanzierungsangebot

bei Interhyp an. Vergleichen Sie die dort gefundenen Konditionen gegebenenfalls mit anderen Angeboten.