Eigenkapital beim Hauskauf und bei Bauvorhaben

Sie möchten eine Immobilie finanzieren? Ob Hauskauf oder Hausbau sehr bald wird die Frage nach vorhandenem Eigenkapital aufkommen. Die Höhe des Eigenkapitals ist ein bestimmender Faktor für die Konditionen einer Baufinanzierung.

Viele Banken oder Versicherungen lehnen eine Finanzierung ganz ab, wenn nicht genügend Eigenmittel eingesetzt werden können.

Andere Baufinanzierer akzeptieren Kunden, die überhaupt nicht oder nicht ausreichend über Eigenkapital verfügen. Baufinanzierungen ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierungen genannt, gibt es aber nur gegen Zinsaufschläge.

Bevor Sie in ein Beratungsgespräch über Ihre Immobilienfinanzierung einsteigen, ist eine Art Kassensturz empfehlenswert.

Über wie viel Vermögenswerte verfüge ich, welche können als Eigenmittel anerkannt werden und welche möchte ich für den Eigenkapitalanteil verwenden?

Was gehört zum Eigenkapital beim Immobilienerwerb?

Ganz allgemein versteht man unter Eigenkapital die Summe aller Vermögenswerte abzüglich der Summe aller Verbindlichkeiten.

Um zu ermitteln, wie hoch die potenziell verfügbaren Eigenmittel sind, ist in einem ersten Schritt ein gründlicher Kassensturz erforderlich.

In einem zweiten Schritt muss überlegt werden, welche Eigenmittel sich für eine Immobilienfinanzierung eignen und welche Sie davon sinnvollerweise zur Verfügung stellen sollten.

Stehen dem Eigenkapital Verbindlichkeiten gegenüber, haben Sie die Wahl:

Sie können die Verbindlichkeiten unter Nutzung eines Teils des Eigenkapitals ablösen. Dann können Sie das Eigenkapital insoweit nicht zur Finanzierung der Immobilie einsetzen.

Möglich ist auch, die Verbindlichkeiten stehen zu lassen. Das könnte sich aber negativ auf Ihre Bonität auswirken.

Eventuell müssen Sie höhere Sollzinsen für den Immobilienkredit aufbringen oder der im Prinzip mögliche Kreditbetrag wird gekürzt.

Ein Beratungsgespräch mit einem Fachmann für Baufinanzierungen, beispielsweise von

Interhyp Baufinanzierung,

kann Ihnen bei der Frage weiterhelfen, wie mit Vorverbindlichkeiten am besten zu verfahren ist.

Was also zählt als Eigenkapital bei Immobilienfinanzierungen?

  • Das zu bebauende Grundstück soweit es unbelastet ist.
  • Weiterer Grundbesitz, der verkauft oder belastet werden kann.
  • Ein bereits angespartes Bauspargutachten, aber nicht Bauspardarlehen.
  • Rückkaufswerte bestehender Lebensversicherungen oder privater Rentenversicherungen.
  • Guthaben aus Riesterverträgen, sofern sie nach 2010 abgeschlossen wurden.
  • Ablaufleistungen von Kapitallebensversicherungen, sofern das Laufzeitende kurz bevorsteht.
  • Geldbestände in bar und Guthaben auf Sparkonten oder Girokonten.
  • Wertpapierbestände wie Aktien, Investmentfonds, Rentenpapiere.
  • Tagesgeld und Termingelder (Festgeld).
  • Schenkungen und Vorauserbschaften.
  • Arbeitgeberdarlehen und Darlehen von Verwandten.
  • Öffentliche Zuschüsse wie KfW Förderungen oder spezielle Landesförderungen.
  • Eventuell fällige und realisierbare Forderungen gegen Dritte.
  • Zu erbringende Eigenleistungen (Muskelhypothek).

Nachdem Sie die Aufstellung Ihres Eigenkapitals fertiggestellt haben, steht jetzt die Entscheidung an, welche Positionen davon als Eigenmittel für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden soll.

Letztlich sind alle Vermögenswerte einsetzbar, sofern die Bank sie als Eigenkapital anerkennt. Aber es gibt bestimmte Präferenzen.

Zunächst sollten Sie auf Vermögen zurückgreifen, welches sofort ohne Verluste zu Cash gemacht werden kann. Dazu gehören beispielsweise Barbestände auf dem Girokonto oder Tagesgelder.

Bei Festgeld, selbst bei Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist, sieht die Sache schon anders aus. Hier können Zinsverluste entstehen. Verluste entstehen auch, wenn Kapitallebensversicherungen oder private Rentenverträge vorzeitig aufgelöst werden.

Die nächste Frage betrifft die Wirtschaftlichkeit. Sie verfügen über ein gut diversifiziertes Wertpapierdepot mit hoher Rendite oder über Rentenpapiere, die besonders gut verzinst sind?

Ihre Rendite aus der Wertpapieranlage kann eventuell höher sein als der Vorteil bei den Sollzinsen, den Sie durch die Verwendung der Kapitalanlage als Eigenmittel erzielen.

Und außerdem: Durch den Verkauf können Veräußerungsverluste entstehen, wenn die Auflösung des Depots zur Unzeit erfolgen muss.

Beispiel:

Sie haben ein Wertpapierdepot angelegt, um für das Alter vorzusorgen. Ihr Anlagehorizont ist deshalb langfristig ausgerichtet, sagen wir einmal 20 Jahre. Das Wertpapierdepot beschert Ihnen bisher eine jährliche Rendite in Höhe von 5 %.

Die Sollzinsen für Ihre Immobilienfinanzierung sollen ohne Eigenkapital als Vollfinanzierung 6 % jährlich betragen. Wir nehmen an, dass sie neben dem Wertpapierdepot noch weiteres Eigenkapital haben, mit dem sie den Sollzinssatz Ihrer Immobilienfinanzierung auf 3 % verringern können.

Verkaufen Sie jetzt zusätzlich alle Wertpapiere aus Ihrem Depot, um den Kaufpreis ebenfalls als Eigenmittel einsetzen zu können, soll dies zu einer weiteren Reduzierung des Sollzinses auf 2 % führen.

Sie verzichten also auf 5 % Rendite für einen soll Zinsvorteil in Höhe von einem Prozent. Auf den ersten Blick scheint dies kein besonders gutes Geschäft zu sein. So wie es aussieht, machen sie 4 % minus.

Aber der erste Anschein kann trügen.

Ob sich der Einsatz von Eigenkapital, welches höher verzinst wird als der Sollzinssatz für die Immobilienfinanzierung, lohnt oder nicht, hängt im Einzelfall von vielen Faktoren ab:

Von den Gesamtkosten, der Höhe des Eigenkapitals ohne Wertpapierdepot, dem Wert des Wertpapierdepots, den konkreten Zinsdifferenzen und von der Sollzinsbindung sowie der Kreditlaufzeit.

Ein guter Kreditberater wird diese verhältnismäßig komplizierte Rechenaufgabe mit Ihnen zusammen lösen können.

Das Problem für viele, die ein Haus kaufen oder bauen wollen – sie haben keine andere Wahl als ihr gesamtes Eigenkapital einzusetzen, weil sich ihr Immobilienwunsch sonst nicht erfüllen lässt.

Deshalb ein Tipp:

In der Regel kommt der Immobilienwunsch nicht völlig überraschend. In gewissem Umfang können Sie deshalb Ihr Anlageverhalten darauf abstellen.

Wer in zwei Jahren ein Haus erwerben möchte, sollte keinen Vertrag über dreijähriges Festgeld eingehen.

Er sollte auch keine Lebensversicherungen, private Rentenverträge oder langfristige Sparverträge abschließen. Und gegebenenfalls kann der Vermögensaufbau für eine zusätzliche Altersvorsorge per Wertpapierdepot noch ein paar Jahre warten.

Eigenleistungen – Muskelhypothek

Unter Eigenleistungen versteht man Arbeiten, die von Ihnen selbst oder in Nachbarschaftshilfe ausgeführt werden.

Eigenleistungen beim Hauskauf oder beim Hausbau sind ein Thema für sich. Bauherren oder Immobilienkäufer setzen ihre Eigenleistungen oftmals zu hoch an. Banken auf der anderen Seite lieben Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz in der Regel nicht besonders.

Gehen Sie das Thema Eigenleistungen zurückhaltend an.

Zwar können Sie für Ihre Arbeiten den Stundensatz eines Handwerkers berechnen, aber ohne handwerkliche Ausbildung werden Sie fachgerecht nur wenige Arbeiten ausführen können.

Oft wird es sich nur um Malerarbeiten oder um die Gestaltung der Gartenanlage handeln.

Mit Eigenleistungen vorsichtig umzugehen, ist im eigenen Interesse des Bauherrn. Widerstehen Sie der Versuchung, sich den Wert der Eigenleistungen von Kreditmaklern künstlich hochrechnen zu lassen.

Nicht fachgerecht durchgeführte Arbeiten können sehr schnell erhebliche Zusatzkosten verursachen. Und häufig ist das Geld für eine Mängelbeseitigung nicht mehr da.

Banken bewerten die Muskelhypothek meistens nur mit 5 %, höchstens mit 10 % der Kosten.

Anders sieht es aus, wenn Sie einen handwerklichen Beruf ausüben. Viele Banken akzeptieren bei ausgebildeten Handwerkern Eigenleistungen bis zu 15 % der Kosten.

Eigenkapital nachweisen

Banken verlangen, dass Kreditkunden Nachweise über vorhandenes Eigenkapital erbringen. Das geschieht aus Eigeninteresse, aber auch wegen einer gesetzlichen Verpflichtung.

Kreditinstitute müssen sich davon überzeugen, ob ihr Kreditkunde über eine ausreichende Bonität verfügt, um das Darlehen zurückzuführen. Zur Bonitätsprüfung gehört der Nachweis von Eigenkapital.

Bargeld, Sparbeträge oder Wertpapierbestände lassen sich einfach nachweisen. In der Regel genügt die Vorlage der entsprechenden Kontoauszüge.

Bei Grundstücken muss sicher ein aktueller Grundbuchauszug vorgelegt werden. Darüber hinaus kann ein Wertgutachten erforderlich sein.

Verfügen Sie über Kapitallebensversicherungen oder private Rentenverträge, wird die Bank Sie um Vorlage der Verträge bzw. der Policen bitten. Außerdem werden Sie die aktuellen Rückkaufswerte nachweisen müssen.

Möchten Sie ein Darlehen vom Arbeitgeber oder von einem Verwandten als Eigenmittel einbringen, wird das Kreditinstitut sicherlich einen schriftlichen Vertrag sehen wollen.

Nachweise über Eigenkapital müssen relativ früh erbracht werden, bereits während der Verhandlungen über die Immobilienfinanzierung.

Deswegen ist es wichtig, sich frühzeitig um Nachweise zu kümmern. Die Erstellung von Wertgutachten oder die Berechnung aktueller Rückkaufswerte können einige Zeit in Anspruch nehmen.

Am besten ist es, bereits vor der Darlehensanfrage alle Nachweise zur Hand zu haben.

Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf benötige ich?

Eigenkapital ist keine unabdingbare Bedingung für die Gewährung einer Immobilienfinanzierung. Wer gut verdient und keine Bonitätsprobleme hat, der wird eine Hausfinanzierung auch ohne Eigenkapital finden.

Manche Banken werben sogar mit 110 % oder 120 % Finanzierungen. Mit solchen Finanzierungsmodellen werden auch die Nebenkosten ganz oder teilweise kreditfinanziert.

Der Einsatz von Eigenkapital hat aber einen entscheidenden Vorteil. Mit Eigenmitteln können die unmittelbaren Kreditkosten und die monatliche Belastung reduziert werden.

Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto geringer sind die Sollzinssätze. Eine Vollfinanzierung hingegen gibt es nur gegen Zinsaufschläge.

Mit einer hohen Eigenkapitalquote können Sie die monatlichen Kreditraten gering halten oder die Tilgungszeit verkürzen.

Und schließlich: Welche Anfangstilgung und welche Sollzinsbindung Sie auch immer wählen, es ist immer günstiger nur 210.000 Euro und nicht die ganzen Kosten in Höhe von 300.000 Euro finanzieren zu müssen.

Eigenkapital0 %10 %20 %30 %
Kaufpreis300.000 Euro300.000 Euro300.000 Euro300.000 Euro
Darlehen300.000 Euro270.000 Euro240.000 Euro210.000 Euro
Rate1.000 Euro900 Euro800 Euro700 Euro
Gesamtkosten53.640 Euro48.276 Euro42.912 Euro37.548 Euro
Tilgung66.360 Euro59.724 Euro53.088 Euro46.452 Euro
Restdarlehen233.640 Euro210.276 Euro186.912 Euro163.548 Euro

Das theoretische Beispiel geht von einem Sollzinssatz in Höhe von 2 % und einer Anfangstilgung in Höhe von 2 % aus. Die Sollzinsbindung soll zehn Jahre betragen.

Das Beispiel ist, wie gesagt theoretisch. In der Praxis kommt noch ein weiterer kostenmindernder Faktor hinzu.

Je höher der Anteil an Eigenkapital, desto geringer ist der Sollzinssatz. Denn der Einsatz von Eigenkapital verbessert die Sicherheit, die die Immobilie der Bank bietet und verringert das Kreditausfallrisiko.

Jedoch gilt dies nicht in jedem Fall. Oft nutzen Banken bestimmte Zinsstaffeln. Deshalb muss mehr Eigenkapital nicht unbedingt zu einer geringeren Sollzinsbelastung führen.

Beispiel:

Eigenkapital0 %10 %20 %30 %
Sollzins3 %2,5 %2 %1,8 %

Angenommen, sie verfügen bei einem Kaufpreis in Höhe von 300.000 Euro über 45.000 Euro Eigenkapital. Das sind 15 % des Kaufpreises.

Mit dem Einsatz von 30.000 Euro können Sie den Zinssatz von 3 % auf 2,5 % absenken. Die restlichen 15.000 bringen aber keine zusätzliche Zinsentlastung, weil die nächste Zinsstufe erst bei einem Eigenkapitalanteil in Höhe von 20 % beginnt.

Bei dieser Fallkonstellation kann es sinnvoll sein, nur 30.000 Euro als Eigenkapital zu verwenden und die restlichen 15.000 Euro in Reserve zu halten.

Ein guter Berater in Sachen Immobilienfinanzierung wird mit Ihnen diese Fragen erörtern und Sie entsprechend beraten.

Üblich ist ein Eigenkapitalanteil zwischen 20 % und 30 %. Empfehlenswert ist immer, wenigstens die Baunebenkosten bzw. die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu finanzieren.

Diese Kosten differieren in den verschiedenen Bundesländern erheblich und hängen außerdem davon ab, ob ein Makler eingeschaltet wird oder nicht.

Im nördlichsten Bundesland Schleswig-Holstein beispielsweise betragen die Nebenkosten bis zu 15,6 %, während sie in Bayern nur bis zu 10,3 % betragen.