Forward Darlehen: die besten Konditionen finden

In Zeiten niedriger Bauzinsen sind Forward Darlehen besonders gefragt. Die erhöhte Nachfrage führt aber nicht zu höheren Zinssätzen, wie man vielleicht vermuten könnte.

Vielmehr ist das Gegenteil der Fall. Gegenwärtig sind besonders günstige Forward Darlehen zu haben. Manchmal gibt es sie sogar ohne jeden Zinsaufschlag.

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Forward-Darlehen

zu besonders vorteilhaften Konditionen.

Auf Baufinanzierungen spezialisierte Online Kreditvermittler haben häufig Kontakte zu hunderten Banken, die Immobilienkredite aller Art ausgeben. Das ermöglicht ihnen einen professionellen Kreditvergleich, wie er offline in aller Regel nicht machbar ist.

Was ist ein Forward Darlehen?

Mit einem Forward Kredit sichert sich ein Darlehensnehmer gegenwärtige niedrige Zinsen für einen zukünftigen Kredit. Forwarddarlehen für Privatpersonen werden in erster Linie im Rahmen von Anschlussfinanzierungen bei Immobilienkrediten ausgegeben.

Ein Beispiel: Die Zinsbindungsfrist eines vereinbarten Hauskredits läuft in zwei Jahren aus. Der Kreditnehmer beobachtet das Marktgeschehen und stellt fest, dass es gegenwärtig eine Reihe von Angeboten gibt, die günstiger sind als der bestehende Hauskredit.

Er möchte deshalb sicherstellen, dass die zukünftig erforderlich werdende Anschlussfinanzierung zu denjetzigen Bedingungen vereinbart werden kann. Zu diesem Zweck schließt er ein Forward Darlehen ab.

Häufig werden mit einem Forward Darlehen besicherte Anschlussfinanzierungen bei einer Drittbank deutlich günstiger sein als beim bisherigen Kreditgeber. Darlehensnehmer sollten in solchen Fällen nicht zögern, die Bank zu wechseln.

Das Forward Darlehen wird in Höhe der Restschuld aufgenommen. Bei einem Bankenwechsel löst der neue Kreditgeber das alte Darlehen durch Überweisung des entsprechenden Betrages ab.

Das geschieht jedoch nicht sofort, sondern erst wenn die Zinsbindungsfrist des ursprünglichen Hauskredits abläuft. Ab diesem Zeitpunkt zahlt der Kreditnehmer die im Forward Darlehen vereinbarten Zinsen und Tilgungsleistungen an die neue Bank.

Echte und unechte Forward Darlehen

Ein echtes Forward Darlehen beinhaltet, dass die Zinsbindung erst zu einem vereinbarten Termin in der Zukunft beginnt, die Zinskonditionen jedoch bereits jetzt, bei Abschluss des Anschlusskredits, festgelegt werden.

Ein unechtes Forward Darlehen regelt die Zinsbindung anders. Hier startet die Zinsbindung sofort mit Abschluss des Forward Kredits. Die Auszahlung des Forward Darlehens geschieht aber erst nach dem Ablauf der gegenwärtig bestehenden Immobilienfinanzierung.

Für die Zeit zwischen neuer Zinsbindung und Ablauf des bestehenden Kredits können (teilweise) durch die Vereinbarung einer bereitstellungszinsfreien Periode überbrückt werden.

Ob und wie lange die bereitstellungszinsfreie Zeit dauern kann, wird von Banken unterschiedlich festgelegt.

Da die Zinsbindung bei einem unechten Forward Kredit, bereits mit Abschluss des Vertrages beginnt, ist die Zeit, in der die Zinsbindung tatsächlich wirksam ist, kürzer.

Beispiel:

Ein unechtes Forward Darlehen wird mit einer Zinsbindung von zehn Jahren abgeschlossen. Die Vorlaufphase beträgt ein Jahr, also zwölf Monate. Die Zeitphase, in der die Zinsbindung nach Ersatz des bestehenden Darlehens Wirkung entfaltet, beläuft sich also auf neun Jahre.

Bei einem echten Forward Darlehen hingegen wäre diese Phase zehn Jahre und nicht neun Jahre.

Konditionen des Forward Kredits

Für die Festschreibung des Zinssatzes wird ein Zinsaufschlag fällig. Der ist verhältnismäßig niedrig und beträgt zur Zeit zwischen 0,01 % und 0,03 %.

Allerdings handelt es sich um einen Zinsaufschlag per Monat. Er ist für jeden Monats zu entrichten, den der Darlehensnehmer den Vertrag im Voraus abgeschlossen hat.

Das bedeutet: Je mehr Zeit zwischen Abschluss des Forward-Darlehens und der Kreditauszahlung liegt, desto höher ist der Sollzinssatz.

Forward Darlehen ohne Aufschlag

Manchmal vergeben einige Anbieter Forward Darlehen ohne Zinsaufschlag. Der Grund dafür liegt in der so genannten inversen Zinsstruktur, die zur Zeit die Finanzmärkte gekennzeichnet.

Kurzfristige Geldanlagen werden, anders als in normalen Zeiten, höher verzinst als langfristige Geldanlagen. Für Tagesgeld beispielsweise gibt es seit geraumer Zeit häufig höhere Renditen als für lang laufendes Festgeld.

Umgekehrt bedeutet dies für Immobilienfinanzierer, das Darlehen mit langfristiger Zinsbindung bisweilen günstiger sind als Kredite mit kurzfristiger Bindung. Deshalb können sonst übliche Zinsaufschläge für die langfristige Absicherung eines niedrigen Zinsniveaus entfallen.

Werden Zinsaufschläge verlangt, sorgt die inverse Zinsstruktur gegenwärtig immerhin dafür, dass Forward Darlehen zu einmalig günstigen Konditionen abgeschlossen werden können.

Anschlussfinanzierung mit Forwarddarlehen kündigen

Es gibt kündbare Forward Kredite. Allerdings sind sie nur gegen teilweise spürbare Zinsaufschläge zu haben. Die Aufschläge können etwa 0,3 % betragen.

Dem Kreditnehmer wird das Recht eingeräumt, das Darlehen relativ kurzfristig nach seiner Auszahlung kündigen zu können.

Üblich ist ein Kündigungsrecht zum ersten Quartal nach der Auszahlung. Vereinbart werden können natürlich auch spätere Zeitpunkte.

Ist ein Forward Darlehen sinnvoll?

Anschlussfinanzierungen über Forwardkredite lohnen sich immer in Phasen niedriger Zinsen. Das ist gegenwärtig der Fall. Hinzu kommt, dass die Zinsaufschläge besonders gering sind.

Forward Darlehen sind aber immer eine Spekulation auf die zukünftige Zinsentwicklung. Zurzeit spricht alles dafür, dass die Zinsen in einigen Jahren steigen werden. Doch keiner kann die Hand dafür ins Feuer legen.<

Ein Restrisiko ist also auch gegenwärtig vorhanden. Das Risiko kann durch die Vereinbarung eines Kündigungsrechts praktisch ausgeschlossen werden, aber nur gegen höhere Sollzinsen.

Sind die Zinsen bei Auszahlung des Kredits gestiegen oder gleich geblieben, muss das Kündigungsrecht nicht ausgeübt werden.

Sind sie hingegen gefallen, kann die über ein Forward Darlehen abgesicherte Anschlussfinanzierung kurz nach Auszahlung gekündigt und auf ein günstigeres Finanzierungsangebote umgestiegen werden.

Darlehen ohne Bereitstellungszinsen als Alternative

Nicht in jedem Fall ist ein Forward Darlehen sinnvoll. Immerhin fallen, wenn auch geringe Zinsaufschläge an.<

Bei manchen regulären Darlehensangeboten wird auf Bereitstellungszinsen ganz verzichtet oder sie fallen erst nach einer gewissen Zeit an.

Läuft der Altkredit in weniger als einem Jahr ab, ist deshalb manchmal ein reguläres Darlehen dem Forwardkredit vorzuziehen. Das gilt selbst dann, wenn für einen kurzen Zeitraum Bereitstellungszinsen anfallen.

Läuft die Zinsbindungsfrist schon in einem Jahr ab, ist deshalb ein Vergleich ausschließlich von Forward Darlehen nicht empfehlenswert. Vielmehr sollten darüber hinaus reguläre Darlehen ohne oder mit geringen Bereitstellungszinsen in die Überlegungen einbezogen werden.