Gebundener Sollzinssatz bei der Immobilienfinanzierung

Sie planen den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung oder möchten bauen? Dann werden Sie sich frühzeitig mit dem Thema der Finanzierung ihres Vorhabens vertraut machen und mehrere Angebote vergleichen wollen.

Bei der Suche nach der passenden Finanzierung werden sie mit einer Reihe von Begriffen konfrontiert, von denen Sie vielleicht nicht genau wissen, was hinter ihnen steckt und was sie für die Kosten Ihrer Baufinanzierung bedeuten.

Gebundener Sollzins, Festzins, Nominalzins, variabler Zinssatz, effektiver Jahreszins sind solche Begriffe.

Dies sind Kennzahlen, mit denen Sie feststellen können, wie teuer die Immobilienfinanzierung wird, welche Kreditart für Sie die passende ist und wie lang die für Sie optimale Zinsbindungsfrist sein sollte.

Neben den üblichen Definitionen machen wir Sie mit zwei interessanten Tools bekannt, die Ihnen helfen können, die optimale Finanzierungslösung zu finden.

Sollzins und gebundener Sollzinssatz

Was ist ein Sollzins? Vergleichen Sie einmal einen Darlehensvertrag mit einem Mietvertrag über eine Wohnung.

Solange sie die Wohnung nutzen, müssen Sie Miete bezahlen. Die Miete ist das Entgelt für die Nutzung.

Aber mit den Mietzahlungen erschöpfen sich Ihre finanziellen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht. Sie haben Nebenkosten, beispielsweise für Strom, Straßenreinigung, Heizung und anderes.

Außerdem müssen Sie vielleicht eine Mietkaution aufbringen, bevor Sie einziehen können. Und sie verpflichten sich, die Wohnung in einem renovierten Zustand wieder zu verlassen.

Schließen Sie einen Kreditvertrag über eine Baufinanzierung ab, mieten Sie sich statt der Wohnung Geld für die vereinbarte Zeit. Die Gegenleistung für die zeitweise Überlassung des Geldes ist der Sollzins.

Sollzinssatz ist der … periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird, so heißt es in der typischen Juristensprache in Paragraf 489 Abs. 5 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Anders ausgedrückt: der Sollzinssatz ist der tatsächliche Schuldendienst. Deswegen wurde er früher auch Nominalzins genannt.

Er beinhaltet anders als der effektive Jahreszins keine im Darlehensvertrag vereinbarten Nebenkosten, wie Disagio, Provisionen oder Bearbeitungsgebühren.

Wann ist ein Sollzinssatz nun gebunden? Auch dafür stellt der Gesetzgeber eine komplizierte Legaldefinition zur Verfügung. In Paragraf 489 Abs. 5 Satz 2 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches heißt es:

Der Sollzinssatz ist gebunden, wenn für die gesamte Vertragslaufzeit ein Sollzinssatz oder mehrere Sollzinssätze vereinbart sind, die als feststehende Prozentzahl ausgedrückt werden. Ist für die gesamte Vertragslaufzeit keine Sollzinsbindung vereinbart, gilt der Sollzinssatz nur für diejenigen Zeiträume als gebunden, für die er durch eine feste Prozentzahl bestimmt ist.

In verständliches Deutsch übersetzt: Sie vereinbaren mit Ihrer Bank einen Baukredit über 200.000 Euro. Der Darlehensvertrag beinhaltet, dass Ihnen das Geld für zehn Jahre zu einem Sollzinssatz von 2 % jährlich zur Verfügung gestellt wird.

Haben Sie ein Volltilger-Darlehen abgeschlossen und nach zehn Jahren alles zurückgezahlt, gilt der vereinbarte Zinssatz für die gesamte Vertragslaufzeit.

Bleibt hingegen, wie in den meisten Fällen üblich, zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist ein Restbetrag übrig, muss für diesen Betrag ein neuer Zinssatz nach dem Ende der Sollzinsbindung vereinbart werden.

Ein gebundener Sollzinssatz ist also für einen bestimmten, im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitraum fest. Er kann weder vom Darlehensnehmer noch von der Bank einseitig geändert werden.

Deswegen wird der gebundene Sollzinssatz auch als Festzins oder Festzinssatz bezeichnet. Festzinssätze gewähren Ihnen als Kreditnehmer Planungssicherheit für die Zeit der vereinbarten Zinsbindung.

Nach welchen Kriterien richtet sich die Höhe des Sollzinses?

Zunächst einmal müssen sich Banken das ihren Kunden zur Verfügung gestellte Baugeld selbst besorgen.

Immobilienkredite sind langfristige Darlehen. Die Refinanzierung der Banken erfolgt deshalb vorwiegend über den Kapitalmarkt, genauer gesagt über langfristige Anleihen wie zum Beispiel Pfandbriefe.

Die Zinsentwicklung solcher langfristigen Wertpapiere hängt mittelbar an den Leitzinsen der Notenbanken. Deswegen beeinflusst die Zinspolitik der Notenbanken in gewisser Weise auch die Höhe der angebotenen gebundenen Sollzinssätze.

Neben den Kosten für die Refinanzierung beinhalten die Sollzinsen Verwaltungskosten der Banken und natürlich einen Ertragsanteil. Schließlich wollen die Banken Geld verdienen.

Deswegen sind die Bauzinsen immer höher als die Leitzinsen der Notenbanken.

Ein weiteres wichtiges Kriterium für die Höhe des Sollzinses ist die Bonität des Kreditnehmers. Je besser die Bonität ist, desto geringer ist das Ausfallrisiko und desto niedriger wird der gebundene Sollzins angesetzt.

Bei der Bewertung der Bonität spielen nicht nur persönliche Scorewerte oder die Einkommensverhältnisse eine Rolle.

Banken berücksichtigen bei Immobilienkrediten besonders die Qualität der zur Verfügung gestellten Sicherheit.

Einmal geht es um die Höhe des Eigenkapitals. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung gestellt werden kann, desto wertvoller ist die Immobilie für die Banken.

Zum anderen geht es um die Qualität der Immobilie selbst. Ein Grundstück in bester Lage eines Ballungsraums gibt der Bank mehr Sicherheit als ein Grundstück auf dem flachen Land. Ein gerade eben errichtetes Gebäude ist als Sicherheit mehr wert als ein renovierungsbedürftiger Altbau.

Sollzinsbindungsrechner von Interhyp

Kreditbroker, die sich auf Immobilienfinanzierungen spezialisiert haben, bieten ihren Kunden eine Reihe von Hilfsmitteln an. Ein solches Hilfsmittel ist der Sollzinsbindungsrechner von Interhyp.

Für die Festlegung der optimalen Zinsbindungsfrist gilt folgendes Prinzip: Sind die gegenwärtigen Zinsen niedrig, empfiehlt sich eine lange Laufzeit. Im Allgemeinen werden die Zinsen in den nächsten Jahren steigen.

Ist das Zinsniveau im Zeitpunkt des Abschlusses des Immobilienkredits hoch, sollte eine kürzere Sollzinsbindung gewählt werden, weil mit einem Absinken des Zinsniveaus zu rechnen ist.

Keiner kann jedoch die tatsächliche Zinsentwicklung voraussagen. Die Wahl der Sollzinsbindung ist immer ein bisschen spekulativ. Deshalb neigen Kreditnehmer, für die die Planungssicherheit gegenüber wirtschaftlichen Erwägungen vorgeht, immer zur Vereinbarung einer etwas längeren Zinsbindungsfrist.

Mit dem Sollzinsbindungsrechner können Kreditnehmer das Risiko einer kürzeren Zinsbindung abschätzen.

Der Rechner vergleicht die Zinsvarianten auf der Basis der von Ihnen angegebenen längeren Sollzinsbindung. Dies geschieht mit der sogenannten Zinsschwelle.

Die Zinsschwelle ist der Zinssatz, der bei der Anschlussfinanzierung nicht überschritten werden darf, damit der Kredit mit der kürzeren Laufzeit nicht teurer wird als das Darlehen mit der längeren Laufzeit.

Probieren Sie den Rechner einfach aus. Er ist anonym. Mit einem Klick auf den Informationsbutton erhalten Sie weitere Informationen.

Der Sollzinsbindungsrechner hilft Ihnen, das Risiko kürzere Laufzeiten besser einzuschätzen.

Variabler Sollzins

Bei einem variablen Sollzins wird kein fester Zinssatz vereinbart. Theoretisch kann sich deshalb der Zinssatz täglich verändern.

Im Vertrag wird meistens ein Referenzzinssatz oder ein Basiszinssatz vereinbart. Beispiele sind der Euribor, Libor oder EONIA.

Die Bank hat das Recht, den Sollzinssatz an die Änderungen des Referenzzinssatzes anzupassen, weil sich die Bank zu den jeweiligen Bedingungen dieses Zinssatzes refinanziert.

Beim variablen Sollzinssatz gibt es keine Planungssicherheit über längere Zeiträume.

Auf der anderen Seite kann das Darlehen mit einer Frist von drei Monaten jederzeit gekündigt werden. Bei einem gebundenen Sollzinssatz besteht ein Kündigungsrecht erst nach zehn Jahren.

Nach zehn Jahren kann immer gekündigt werden, gleichgültig, ob die Sollzinsbindung noch läuft oder gerade beendet ist.

Effektiver Jahreszins bei Immobilienkrediten

Für Kreditnehmer ist der effektive Jahreszins die entscheidende Größe. Diese Kennzahl gibt die tatsächlichen, mit der Kreditaufnahme unmittelbar verbundenen Kosten an.

Die Höhe des effektiven Zinssatzes richtet sich nach dem Sollzins, der Tilgungsvereinbarung, der Dauer der Zinsfestschreibung und dem Auszahlungskurs (Disagio) und natürlich nach den anrechenbaren Nebenkosten.

Wenn Sie Immobilienfinanzierungen mit gleicher Sollzinsbindung vergleichen möchten, geht dies nur über den effektiven Zinssatz.

Mit einem einfachen Vergleich können Sie sich schnell einen Überblick darüber verschaffen, welcher von mehreren Kreditangeboten das günstigste ist.

Die günstigste Immobilienfinanzierung mit gleicher Zinsbindungsfrist ist diejenige, die am Ende der Sollzinsbindung den geringsten, über einen Anschlusskredit zu finanzierenden Restkreditbetrag aufweist.

Achten Sie bei einem Vergleich niemals auf den Sollzinssatz. Der effektive Jahreszins kann deutlich höher sein, beispielsweise weil ein besonders hohes Disagio vorgesehen wird.

Manchmal ist der gebundene Sollzinssatz besonders günstig, aber die effektive Verzinsung ist höher als der Durchschnitt, eben weil ein Disagio vereinbart werden muss. In solchen Fällen ist die Werbung mit einem besonders niedrigen Sollzinssatz irreführend.

Mit dem

Sollzins- und Effektivzinsrechner

können Sie die beiden Zinsarten umrechnen. Dazu müssen Sie die Ihnen bekannten anrechnungsfähigen Nebenkosten schätzen und in den Rechner einsetzen.

Bearbeitungsgebühren, Vermittlungsgebühren und Disagio zum Beispiel werden als Nebenkosten in den effektiven Zinssatz eingerechnet.

Hingegen werden Kosten für eine nicht obligatorische Restschuldversicherung, Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Sondertilgungskosten und Notar- und Grundbuchgebühren nicht berücksichtigt.

Besonders die Kosten für eine Restschuldversicherung fallen ins Gewicht. Sie können jeden Kredit deutlich verteuern.

Ausnahmsweise müssen die Kosten einer Restschuldversicherung in den effektiven Jahreszins eingerechnet werden, wenn der Abschluss unabdingbare, also zwingende, Voraussetzung für die Darlehensgewährung ist.

In der Praxis werden Kreditnehmer niemals wirklich nachweisen können, dass dies der Fall war.

Der Abschluss einer Restkreditversicherung wird wohl immer als freiwillig dargestellt werden können, selbst wenn dem Kreditnehmer – fälschlicherweise – mehr oder weniger sanft deutlich gemacht wird, dass eine Restschuldversicherung die Kreditvergabe erleichtert.