Haus beleihen: Immobilien als Sicherheit für frei verfügbare Darlehen

Eine Wohnung oder ein Haus beleihen, wenn davon die Rede ist, wird zuallererst an eine Immobilienfinanzierung gedacht. Eine Immobilie – ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück – wird mit einem Kredit finanziert, der durch eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch besichert wird.

Beleihung bedeutet also eine mit einem bestimmten Gegenstand gesicherte Finanzierung.

Bei dem Gegenstand kann es sich um eine bewegliche Sache wie ein Auto, eine Immobilie oder in weitestem Sinn um eine bestimmte Forderung beispielsweise aus einem Lebensversicherungsvertrag handeln.

Die Besicherung kann auf unterschiedliche Weise erfolgen: mit einem Pfandrecht, einer Sicherungsübereignung oder mit einer Abtretung.

Der durch eine Beleihung gesicherte Kredit kann, muss aber nicht zweckgebunden sein. Die Stellung von Kreditsicherheiten zum Zweck der Darlehensgewährung und die Vereinbarung über die Verwendungsmöglichkeiten eines bestimmten Kredits sind zwei verschiedene Paar Schuhe.

Die Verwendung eines durch eine Beleihung einer Immobilie besicherten Kredits muss deshalb keineswegs auf die Anschaffung oder auf die Finanzierung von mit der Immobilie zusammenhängenden Aufwendungen beschränkt sein.

Im Prinzip kann mit einem solchen Darlehen alles finanziert werden. Vielen Verbrauchern ist dies nicht bewusst, weil die Banken mit Immobilien besicherte Allzweckkredite nur selten offensiv bewerben.

Haus beleihen für Allzweckdarlehen sinnvoll?

Banken gewähren normale Ratenkredite zu Konsumzwecken oder für Anschaffungen wie Einrichtungsgegenstände und Kfzs in der Regel gegen Abtretung von Lohnansprüchen und einfach zu vereinbarende Sicherungsübereignungen von Kraftfahrzeugen.

Immobilien als Sicherheit für alltägliche weitgehend automatisch abgewickelte Ratenkredite werden wegen des damit verbundenen Aufwandes weniger gern oder überhaupt nicht akzeptiert.

Für Kreditnehmer stellt sich die Situation ähnlich dar, wenn extra für den geplanten Ratenkredit eine Grundschuld eingetragen werden muss.

Zwar profitiert der Kreditnehmer von gegenüber Konsumentenkrediten deutlich niedrigeren Zinssätzen bei längeren Laufzeiten.

Aber neben dem mit der Grundbucheintragung verbundenen Aufwand entstehen bereits vor Auszahlung des Kredits durch die Inanspruchnahme eines Notars und die Grundbucheintragung selbst erhebliche Kosten, die die Zinsvorteile zu einem Teil wieder aufheben.

Unter zwei Voraussetzungen kann es aber sinnvoll sein, sein Haus für die Besicherung eines Allzweckdarlehens zu beleihen. In beiden Fällen lohnt sich eine Beleihung für ein Allzweckdarlehen nur, sofern der erste Rang im Grundbuch Abteilung drei noch zur Verfügung steht.

Kreditaufnahme zusammen mit der Immobilienfinanzierung

Die zusätzliche Kreditaufnahme geschieht im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung und wird von Anfang an in die Grundschuld einbezogen.

Das bedeutet:

Der Darlehensbetrag ist höher als zur Immobilienfinanzierung benötigt. Auf diese Weise lassen sich größere Anschaffungen wie ein Auto oder außergewöhnliche Konsumausgaben günstig mitfinanzieren.

Die wenigsten Banken sind zu einer Vollfinanzierung einer Immobilie bereit. Wird sie ausnahmsweise gewährt, sind die Zinsen relativ hoch.

In aller Regel orientiert sich das Kreditlimit am Beleihungswert und an der Beleihungsgrenze.

Der Beleihungswert wird in einem Prozentsatz des Verkehrswertes einer Immobilie ausgedrückt. Er wird gutachterlich festgestellt. Die Ermittlung richtet sich nach der Art der Nutzung – Eigennutzung zu Wohnzwecken, Fremdvermietung oder gewerbliche Nutzung.

Bei Eigenheimen gehen Banken meistens von einem Beleihungswert in Höhe von 80 % bis 90 % des Anschaffungspreises oder der Baukosten aus.

Aus dem Beleihungswert wird die Beleihungsgrenze ermittelt. Um die Beleihungsgrenze zu berechnen, wird nochmals ein Prozentsatz vom Beleihungswert abgezogen. Wie hoch dieser Sicherheitsabschlag ist, steht im Ermessen einer jeden Bank.

Hypothekenbanken gehen meistens von einem Abschlag in Höhe von 30 % aus, während Sparkassen und Genossenschaftsbanken etwas großzügiger sind.

Hier ein Beispiel:

Verkehrswert bzw. Anschaffungspreis400.000 Euro
Beleihungswert (90 % des Verkehrswertes)360.000 Euro
Beleihungsgrenze (70 % des Beleihungswertes)252.000 Euro

Bei einem Verkehrswert der Immobilie in Höhe von 400.000 Euro beträgt das Kreditlimit also 252.000 Euro. Wenigstens 148.000 Euro zuzüglich der Nebenkosten in Höhe von ca. 40.000 Euro müssen durch Eigenmitteln dargestellt werden.

Je näher die Kredithöhe an die Beleihungsgrenze heranreicht, desto teurer ist das Darlehen.

Beispiel 1: Bei Ausschöpfung der Beleihungsgrenze und einer Sollzinsbindung von zehn Jahren soll der gebundene Sollzins 2,1 % betragen. Die Anfangstilgung wird mit 2 % festgesetzt. Bei Ablauf der Sollzinsbindung hat der Kreditnehmer 47.292 Euro Zinsen bezahlt.

Beispiel 2: Zwar benötigt der Kreditnehmer ebenfalls 252.000 Euro aber dieser Betrag entspricht nur 60 % des Beleihungswertes. Damit wird die Beleihungsgrenze um 10 % unterschritten. Das für die Banken geringere Risiko wird mit einem Zinsabschlag belohnt. Der gebundene Sollzins soll 1,9 % betragen.

Nach zehn Jahren bezahlt der Kreditnehmer 42.822 Euro Zinsen.

Die Beispiele verdeutlichen eine Gefahr, die mit Zusatzfinanzierungen aus einem Immobilienkredit verbunden ist:

Gerät der Kreditnehmer dadurch in eine höhere Zinsstufe, steigt die Zinslast deutlich, selbst wenn der Unterschied nur wenige Zehntel Prozentpunkte beträgt.

Und zwar gilt dies nicht nur wie in unseren Beispielen für die Zeit der anfänglichen Sollzinsbindung, sondern für den gesamten Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens.

Das mögliche Ergebnis: Insgesamt wird die Zusatzfinanzierung über einen Immobilienkredit teurer, als die getrennte Aufnahme eines Ratenkredits.

Abgezahlte Immobilie beleihen

Hauseigentümer, die den Immobilienkredit vollständig getilgt haben, möchten häufig ein belastungsfreies Grundbuch vorweisen können, und lassen deshalb die eingetragene Grundschuld gegen geringe Kosten löschen.

Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist das nicht klug. Soweit das der Grundschuld zugrunde liegende Darlehen gelöscht ist, entsteht nämlich eine Eigentümergrundschuld, die „dem Grundstückseigentümer gehört“.

Der Hauseigentümer muss also nicht einmal den gesamten Kredit abbezahlt haben. Je nach Tilgungsfortschritt erhöht sich der Anteil an der eingetragenen Grundschuld, über die er frei verfügen kann.

Beispiel:

Die Grundschuld lautet über 150.000 Euro. Der Immobilieneigentümer hat 60.000 Euro getilgt. In dieser Höhe kann er die Grundschuld als Sicherheit für einen neuen Kredit nutzen.

Die Gläubigerbank muss insoweit einer Berichtigung des Grundbuchs zustimmen. Meistens reicht aber eine Abtretungsurkunde. Die im Grundbuch eingetragene Bank überträgt damit die freien Grundschuldanteile an den neuen Kreditgeber.

In beiden Fällen sind die Kosten geringer als bei einer Neubestellung.

Die offene Grundschuld kann grundsätzlich für jeden beliebigen Kredit genutzt werden.

Beispielsweise kann ein Modernisierungskredit besichert werden. Das empfiehlt sich, wenn es um Beträge ab etwa 35.000 Euro geht. Andernfalls sind Wohnkredite, für die eine Grundschuldeintragung nicht erforderlich ist, die bessere Lösung.

Die offene Grundschuld kann außerdem dazu dienen, einen Kredit zur Finanzierung eines weiteren Grundstücks aufzunehmen. In Bezug auf die neue Immobilie kann ein solches Darlehen als Eigenkapital genutzt werden.

Über diesen Umweg dient die abbezahlte Immobilie als Eigenkapital für die zweite Immobilie.

Ein steuerrechtliches Problem kann auftreten, wenn die neue Immobilie gewerblich genutzt oder vermietet werden soll. Das Finanzamt wird den Kredit möglicherweise nicht der neuen Immobilie zurechnen wollen.

Ein weiteres Beispiel ist ein normales Anschaffungsdarlehen, welches mit der Grundschuld besichert werden kann. Lässt sich die Bank darauf ein, profitiert der Kreditnehmer von langen Laufzeiten bei günstigen Zinssätzen.

Allerdings sind Banken bei der Vergabe von mit einer Grundschuld besicherten Ratenkrediten eher zurückhaltend. Die Verwertung eines Grundstückes ist deutlich aufwendiger als beispielsweise die Verwertung eines sicherungsübereigneten Kraftfahrzeuges.

Die Beleihung des Hauses für einen Ratenkredit kann aber ein Ausweg sein, wenn die Vergabe wegen negativer SCHUFA sonst nicht möglich wäre.

Eine Zusatzsicherung durch die Immobilie kann die Bereitschaft zur Kreditvergabe vor allem dann verbessern, wenn der Immobilienkredit vollständig getilgt ist.

Haus beleihen im Alter: Immobilienrente und Umkehrhypothek

Ein abbezahltes Haus kann Rentnern als Zusatzversorgung dienen. Dazu muss das „in Stein gegossene Kapital“ flüssig gemacht werden.

Eine Möglichkeit sind Leibrenten. Eine andere, weniger bekannte, Variante ist der Abschluss einer Immobilienrente unter Bestellung einer Umkehrhypothek.

Das Prinzip der Umkehrhypothek stammt aus den USA, wo diese Form der Altersversorgung durch Übernahme eines Teils des Finanzrisikos staatlich subventioniert wird.

In Deutschland werden Umkehrhypotheken nicht staatlich gefördert, sodass die Erträge daraus nicht so hoch wie in den USA ausfallen. Aber Umkehrhypotheken werden dennoch von einigen Banken und Versicherungen angeboten.

Bei Umkehrhypotheken bzw. Immobilienrenten gibt es unterschiedliche Modelle. Das Basismodell sieht folgendermaßen aus:

Für die Bank wird eine Grundschuld eingetragen. Der Hauseigentümer erbringt keine Tilgungsleistungen, sondern erhält ein Guthaben.

Die Höhe des Guthabens errechnet sich aus einem Prozentsatz des Verkehrswertes genauso wie bei einer normalen Grundschuld. Der Prozentsatz ist auch abhängig vom Alter des Hauseigentümers bei Vertragsschluss.

Der Hauseigentümer kann jetzt über das Guthaben ohne Vorgaben verfügen. Auszahlungen werden über ein gesondertes Konto abgerechnet. In den USA ist es üblich, dass der Hauseigentümer auch Einzahlungen auf das Konto leisten kann.

Je nach Vereinbarung kann der Hauseigentümer über den Kreditrahmen beliebig verfügen, beispielsweise den gesamten Kreditbetrag auf einmal abrufen und in Wertpapiere anlegen, oder er kann regelmäßige Zahlungen (Rentenzahlungen) vereinbaren.

Verkauft der Hauseigentümer die Immobilie, wird der in Anspruch genommene Betrag aus dem Kaufpreis zurückgeführt. Der Restbetrag steht dem Hauseigentümer zu.

Stirbt der Hauseigentümer, können die Erben den in Anspruch genommenen Betrag ablösen und werden dann Eigentümer. Sie können die Immobilie darüber hinaus verkaufen und die Forderung der Bank aus dem Verkaufserlös befriedigen.

Geschieht dies nicht, geht das Eigentum an die Bank. Die Bank wird die Immobilie verwerten und den verbleibenden Restbetrag an die Erben auskehren.

In Abwandlung dieses Prinzips wird manchmal gegen Eintragung einer Umkehrhypothek eine echte Rente bis zum Lebensende gezahlt. Deswegen spricht man auch von Immobilienrente.

Wer das Rentenmodell wählt, sollte auf einige Punkte besonders achten:

  • Über welchen Zeitraum wird die Rente gezahlt? Sind die Zahlungen bis zum Lebensende garantiert?
  • Welche Ansprüche stehen den Hinterbliebenen zu? Werden mögliche Restbeträge an sie ausgezahlt?
  • Wie ist das eingeräumte Wohnrecht ausgestaltet? Lebenslang, auch für den Partner?

Ob und für welches Modell man sich bei der Umkehrhypothek entscheiden sollte, das ist eine sehr individuelle Entscheidung.

Viel spricht aber dafür, sich gegen das Rentenmodell zu entscheiden und für eine freie Verfügung über den mit der Umkehrhypothek gesicherten Auszahlungsbetrag.

Haus beleihen mit Creditolo

Creditolo vermittelt Grundschulddarlehen bis zu einem Betrag in Höhe von 300.000 Euro. Es handelt sich um völlig frei verwendbare Kredite. Voraussetzung ist, dass eine eigengenutzte Wohnimmobilie vorhanden ist oder eine solche mit dem Grundschulddarlehen erworben werden soll.

Das Darlehen weist einige Besonderheiten auf, die lange nicht jedes Kreditinstitut bietet.

Beispielsweise kann der Kauf von eigengenutzten Immobilien bis zu 50.000 Euro über dem Beleihungswert finanziert werden. In Einzelfällen entspricht dies praktisch einer Vollfinanzierung.

Zudem ist es mit Creditolo möglich, sein Haus trotz negativer SCHUFA zu beleihen. Auch durch die Bank gekündigte oder fällig gestellte Kredite schließen die Aufnahme eines Grundschulddarlehens nicht aus.

Das Darlehen kann der Zusammenfassung bestehender Kredite ebenso dienen wie der Ablösung von Inkassoforderungen.

Creditolo ist ein inhabergeführter Kreditvermittler aus Halle/Saale. Vorkosten werden nicht erhoben.

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