Eine Wohnung oder ein Haus beleihen, wenn davon die Rede ist, wird zuallererst an eine Immobilienfinanzierung gedacht. Eine Immobilie – ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück – wird mit einem Kredit finanziert, der durch eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch besichert wird.

Aber mit einer Immobilie besicherte Darlehen müssen nicht zweckgebunden und auf ein bestimmtes Projekt bezogen sein. Sie können ebenso der Kapitalbeschaffung dienen:

Der Finanzierung eines weiteren Grundstücks, eines Kraftfahrzeugs oder anderer Konsumwünsche ebenso wie der Umschuldung bestehender Kredite.

Erwägen Sie, zur Kapitalbeschaffung ein Haus zu beleihen, dann können Ihnen die folgenden Finanzdienstleister mit günstigen Konditionen weiterhelfen:

Der auf Immobilienkredite spezialisierte Broker Interhyp.

Der Kreditvermittler Creditolo mit einem speziellen Grundschulddarlehen.

Der Darlehensvermittler Bon-Kredit mit Immobiliendarlehen.

In diesem Beitrag finden Sie ein paar Tipps und Möglichkeiten zum Thema „Haus beleihen zur Kapitalbeschaffung“. 

Haus beleihen: Das Wichtigste

Am besten eignet sich eine Immobilie, bei der eine erstrangige Besicherung des Kredits möglich ist. Optimal ist es, ein völlig schuldenfreies Haus zu beleihen. Nur wenige Kreditinstitute akzeptieren nachrangige Sicherheiten.

Die Aufnahme von mit einer Grundschuld oder einer Hypothek besicherten Darlehen ist mit Aufwand und Kosten verbunden. Unter bestimmten Umständen kann beides weitgehend vermieden werden.

Einige Baufinanzierer genehmigen eine zusätzliche Kreditaufnahme zusammen mit einer Immobilienfinanzierung. In Einzelfällen kann sich dadurch jedoch die Finanzierung der Immobilie verteuern.

Die Beleihung eines Hauses kann der Kapitalbeschaffung zur Finanzierung einer anderen Immobilie dienen. Das Haus dient in diesem Fall als Eigenkapital. Beachtet werden sollten aber steuerrechtliche Auswirkungen.

Voraussetzung für einen Immobilienkredit zur Kapitalbeschaffung ist die Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers. Erforderlich ist ein ausreichendes frei verfügbares Einkommen zur Begleichung der Monatsrate, welches mit einer Haushaltsrechnung ermittelt wird.

Verfügen Rentner über eine Immobilie, die sie beleihen können, werden Kredite leichter vergeben. Mit Immobilienrenten und Umkehrhypotheken kann Kapital aktiviert werden.

Creditolo vergibt Grundschulddarlehen auch an Personen mit Bonitätsproblemen. Der Finanzdienstleister bietet diese Kreditvariante unter der Bezeichnung Eigentümerdarlehen an. Eine nachrangige Beleihung ist möglich. Das bei Creditolo angebotene Grundschulddarlehen eignet sich besonders für umfangreiche Umschuldungsmaßnahmen und Schuldensanierungen.

Haus beleihen für Allzweckdarlehen sinnvoll?

Banken gewähren normale Ratenkredite zu Konsumzwecken oder für Anschaffungen wie Einrichtungsgegenstände und Autos in der Regel gegen Abtretung von Lohnansprüchen und einfach zu vereinbarende Sicherungsübereignungen von Kraftfahrzeugen.

Immobilien als Sicherheit für alltägliche weitgehend automatisch abgewickelte Ratenkredite werden wegen des damit verbundenen Aufwandes weniger gern oder überhaupt nicht akzeptiert.

Für Kreditnehmer stellt sich die Situation ähnlich dar, wenn extra für den geplanten Ratenkredit eine Grundschuld eingetragen werden muss.

Zwar profitiert der Kreditnehmer von gegenüber Konsumentenkrediten deutlich niedrigeren Zinssätzen bei längeren Laufzeiten.

Aber neben dem mit der Grundbucheintragung verbundenen Aufwand entstehen bereits vor Auszahlung des Kredits durch die Inanspruchnahme eines Notars und die Grundbucheintragung selbst erhebliche Kosten, die die Zinsvorteile zu einem Teil wieder aufheben.

Unter zwei Voraussetzungen kann es aber sinnvoll sein, ein Haus für die Besicherung eines Allzweckdarlehens zu beleihen. In beiden Fällen lohnt sich eine Beleihung für ein Allzweckdarlehen vor allem, wenn der erste Rang im Grundbuch Abteilung drei noch zur Verfügung steht.

Kreditaufnahme zur Kapitalbeschaffung zusammen mit der Immobilienfinanzierung

Die zusätzliche Kreditaufnahme geschieht im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung und wird von Anfang an in die Grundschuld einbezogen.

Das bedeutet:

Der Darlehensbetrag ist höher als zur Immobilienfinanzierung benötigt. Auf diese Weise lassen sich größere Anschaffungen wie ein Auto oder außergewöhnliche Konsumausgaben günstig mitfinanzieren.

Die wenigsten Banken sind zu einer Vollfinanzierung einer Immobilie bereit. Wird sie ausnahmsweise gewährt, sind die Zinsen nicht niedrig.

Relativ günstige Vollfinanzierungen finden Sie mit Creditolo oder Interhyp.

Beleihungswert – Beleihungsgrenze

In aller Regel orientiert sich das Kreditlimit am Beleihungswert und an der Beleihungsgrenze.

Der Beleihungswert wird in einem Prozentsatz des Verkehrswertes einer Immobilie ausgedrückt. Er wird gutachterlich festgestellt. Die Ermittlung richtet sich nach der Art der Nutzung – Eigennutzung zu Wohnzwecken, Fremdvermietung oder gewerbliche Nutzung.

Bei Eigenheimen gehen Banken meistens von einem Beleihungswert in Höhe von 80 % bis 90 % des Anschaffungspreises oder der Baukosten aus.

Aus dem Beleihungswert wird die Beleihungsgrenze ermittelt. Um die Beleihungsgrenze zu berechnen, wird nochmals ein Prozentsatz vom Beleihungswert abgezogen. Wie hoch dieser Sicherheitsabschlag ist, steht im Ermessen einer jeden Bank.

Hypothekenbanken gehen meistens von einem Abschlag in Höhe von 30 % aus, während Sparkassen und Genossenschaftsbanken etwas großzügiger sind.

Hier ein Beispiel:

Wert

Betrag

Verkehrswert (Anschaffungspreis)

400.000 €

Beleihungswert (90 % vom Verkehrswert)

360.000 €

Beleihungsgrenze (70 % vom Beleihungswert)

252.000 €

Bei einem Verkehrswert der Immobilie in Höhe von 400.000 Euro beträgt das Kreditlimit also 252.000 Euro. Wenigstens 148.000 Euro zuzüglich der Nebenkosten in Höhe von ca. 40.000 Euro müssen durch Eigenmitteln dargestellt werden.

Je näher die Kredithöhe an die Beleihungsgrenze heranreicht, desto teurer ist das Darlehen
  • Beispiel 1: Bei Ausschöpfung der Beleihungsgrenze und einer Sollzinsbindung von zehn Jahren soll der gebundene Sollzins 2,1 % betragen. Die Anfangstilgung wird mit 2 % festgesetzt. Bei Ablauf der Sollzinsbindung hat der Kreditnehmer 47.292 Euro Zinsen bezahlt.
  • Beispiel 2: Zwar benötigt der Kreditnehmer ebenfalls 252.000 Euro aber dieser Betrag entspricht nur 60 % des Beleihungswertes. Damit wird die Beleihungsgrenze um 10 % unterschritten. Das für die Banken geringere Risiko wird mit einem Zinsabschlag belohnt. Der gebundene Sollzins soll 1,9 % betragen. Nach zehn Jahren bezahlt der Kreditnehmer 42.822 Euro Zinsen.

Schuldenfreies Haus beleihen

Am besten eignet sich eine lastenfreie Immobilie, um ein Haus zur allgemeinen Kapitalbeschaffung zu beleihen.

Ein mit einer nachrangigen Grundschuld gesichertes Immobiliendarlehen zur freien Verwendung ist relativ teuer und wird nicht von allen Banken ausgegeben.

Allerdings muss das Grundbuch nicht vollständig „sauber“ sein.

Hauseigentümer, die den Immobilienkredit vollständig getilgt haben, möchten häufig ein belastungsfreies Grundbuch vorweisen können, und lassen deshalb die eingetragene Grundschuld gegen geringe Kosten löschen.

Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist das nicht klug. Soweit das der Grundschuld zugrunde liegende Darlehen gelöscht ist, entsteht nämlich eine Eigentümergrundschuld, die „dem Grundstückseigentümer gehört“.

Der Hauseigentümer muss also nicht einmal den gesamten Kredit abbezahlt haben. Je nach Tilgungsfortschritt erhöht sich der Anteil an der eingetragenen Grundschuld, über die er frei verfügen kann.

Beispiel:

Die Grundschuld lautet über 150.000 Euro. Der Immobilieneigentümer hat 60.000 Euro getilgt. In dieser Höhe kann er die Grundschuld als Sicherheit für einen neuen Kredit nutzen.

Die Gläubigerbank muss insoweit einer Berichtigung des Grundbuchs zustimmen. Meistens reicht aber eine Abtretungsurkunde. Die im Grundbuch eingetragene Bank überträgt damit die freien Grundschuldanteile an den neuen Kreditgeber.

In beiden Fällen sind die Kosten geringer als bei einer Neubestellung.

Die offene Grundschuld kann grundsätzlich für jeden beliebigen Kredit genutzt werden.

Beispielsweise kann ein Modernisierungskredit besichert werden. Das empfiehlt sich, wenn es um Beträge ab etwa 50.000 Euro geht. Andernfalls sind Wohnkredite, für die eine Grundschuldeintragung nicht erforderlich ist, die bessere Lösung.

Die offene Grundschuld kann außerdem dazu dienen, einen Kredit zur Finanzierung eines weiteren Grundstücks aufzunehmen. In Bezug auf die neue Immobilie kann ein solches Darlehen als Eigenkapital genutzt werden.

Über diesen Umweg dient die abbezahlte Immobilie als Eigenkapital für die zweite Immobilie.

Ein steuerrechtliches Problem kann auftreten, wenn die neue Immobilie gewerblich genutzt oder vermietet werden soll. Das Finanzamt wird den Kredit möglicherweise nicht der neuen Immobilie zurechnen wollen.

Ein weiteres Beispiel ist ein normales Anschaffungsdarlehen, welches mit der Grundschuld besichert werden kann. Lässt sich die Bank darauf ein, profitiert der Kreditnehmer von langen Laufzeiten bei günstigen Zinssätzen.

Allerdings sind Banken bei der Vergabe von mit einer Grundschuld besicherten Ratenkrediten eher zurückhaltend. Die Verwertung eines Grundstückes ist deutlich aufwendiger als beispielsweise die Verwertung eines sicherungsübereigneten Kraftfahrzeuges.

Die Beleihung des Hauses für einen Ratenkredit kann aber ein Ausweg sein, wenn die Vergabe wegen negativer SCHUFA sonst nicht möglich wäre.

Eine Zusatzsicherung durch die Immobilie kann die Bereitschaft zur Kreditvergabe verbessern.

Abbezahlte Immobilien beleihen ohne Einkommen?

Gelegentlich stellt sich die Frage, ob eine abbezahlte Immobilie ohne Einkommen beliehen werden kann. Ohne Einkünfte ist ein Immobilienkredit, auch mit einer Grundschuld als Sicherheit, nicht möglich, da der Kapitaldienst nicht gewährleistet werden kann.

Jedoch müssen die Einkünfte nicht zwangsläufig aus einer unselbstständigen Beschäftigung oder aus Rentenbezügen stammen. Neben Arbeitnehmern, Beamten und Rentnern können Selbstständige Kredite für eine selbstgenutzte Immobilie erhalten. Möglicherweise akzeptieren Banken auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Kapitalvermögen, insbesondere wenn die Einkünfte verpfändet oder abgetreten werden.

Es ist auch möglich, dass Einnahmen aus anderen Einkommensquellen bei der Ermittlung eines ausreichenden Einkommens neben Gehältern, Renten oder Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit berücksichtigt werden. Entscheidend ist jedoch immer, dass die Einnahmen nach Abzug der laufenden Kosten ausreichen, um den Kapitaldienst sicherzustellen.

Nicht abbezahltes Haus beleihen

Ein nicht abbezahltes Haus für immobilienfremde Verwendungszwecke zu beleihen, ist grundsätzlich möglich, wenn manchmal auch etwas kompliziert.

Wie beim schuldenfreien Haus ist die absolute Obergrenze für die Beleihung die oben dargestellte Beleihungsgrenze. Die Gesamtbelastung darf diesen Wert nicht übersteigen.

Da Banken die Beleihungsgrenzen unterschiedlich festlegen, kann eine Bank das Grundstück noch als Sicherheit akzeptieren, während eine andere Bank die Vergabe eines zusätzlichen Grundschulddarlehens ablehnt.

Eine weitere entscheidende Frage ist, zu welchem Rang der zusätzliche Kredit besichert werden kann. Je besser der Rang, desto niedriger sind die Zinssätze.

Zunächst sollte eine erstrangige Absicherung versucht werden. Dies ist im Grundsatz möglich, wenn ein Teil der bestehenden Schulden bereits bezahlt ist. Insoweit wandelt sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld um und kann der Absicherung zusätzlichen Kreditbedarfs dienen.

Wird die Umwandlung der Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld als zu kompliziert angesehen, bleibt die Bestellung einer nachrangigen Grundschuld.

Eine zweitrangige Grundschuld ist meistens kein Problem, sofern die Beleihungsgrenze mit Aufnahme des zusätzlichen Darlehens noch eingehalten wird.

Besteht bereits eine zweitrangige Grundschuld, kann der damit besicherte Kredit mit einem neuen Darlehen abgelöst und gleichzeitig aufgestockt werden. Die zweitrangige Grundschuld muss in diesem Fall entsprechend erhöht werden. Allerdings fallen bei einer vorzeitigen Ablösung von Immobilienkrediten in der Regel Vorfälligkeitsentschädigungen an.

Dienstbarkeiten mindern den Wert des Grundstücks und erhöhen das Risiko einer Zwangsversteigerung.

In Abteilung II eingetragene Dienstbarkeiten wie Wohnrecht oder Nießbrauch können deshalb vor allem die Beleihung eines nicht abbezahlten Hauses erschweren. Sind Dienstbarkeiten vorhanden, verlangen Kreditgeber regelmäßig eine Rangrücktrittserklärung der Inhaber dieser Rechte. Andernfalls wird eine Finanzierung häufig abgelehnt.

Darlehen mit einer drittrangigen Grundschuldbesicherung werden, soweit ersichtlich, so gut wie nicht angeboten.

Haus beleihen im Alter: Immobilienrente und Umkehrhypothek

Rentner und Pensionäre haben oft Probleme, Ratenkredite zu erhalten, selbst wenn der Kredit zur Finanzierung eines Kraftfahrzeugs dienen soll.

Die meisten Banken vergeben Kredite nur bis zu einem bestimmten Höchstalter. Meistens kommt es beim Höchstalter nicht auf den Zeitpunkt des Kreditabschlusses an, sondern auf den Zeitpunkt der Rückzahlung (Laufzeitende).

Verfügen Rentner über eine lastenfreie Immobilie oder über eine Immobilie, bei der noch die Eintragung einer erstrangigen Grundschuld möglich ist, wird eine Kreditaufnahme erleichtert. Darüber hinaus werden bessere Zinskonditionen geboten.

Ein abbezahltes Haus kann Rentnern und Pensionären aber auch als Zusatzversorgung dienen. Dazu muss das „in Stein gegossene Kapital“ flüssig gemacht werden.

Eine Möglichkeit sind Leibrenten. Eine andere, weniger bekannte, Variante ist der Abschluss einer Immobilienrente unter Bestellung einer Umkehrhypothek.

Das Prinzip der Umkehrhypothek stammt aus den USA, wo diese Form der Altersversorgung durch Übernahme eines Teils des Finanzrisikos staatlich subventioniert wird.

In Deutschland werden Umkehrhypotheken nicht staatlich gefördert, sodass die Erträge daraus nicht so hoch wie in den USA ausfallen. Aber Umkehrhypotheken werden dennoch von einigen Banken und Versicherungen angeboten.

Bei Umkehrhypotheken bzw. Immobilienrenten gibt es unterschiedliche Modelle. Das Basismodell sieht folgendermaßen aus:

Für die Bank wird eine Grundschuld eingetragen. Der Hauseigentümer erbringt keine Tilgungsleistungen, sondern erhält ein Guthaben.

Die Höhe des Guthabens errechnet sich aus einem Prozentsatz des Verkehrswertes genauso wie bei einer normalen Grundschuld. Der Prozentsatz ist auch abhängig vom Alter des Hauseigentümers bei Vertragsschluss.

Der Hauseigentümer kann jetzt über das Guthaben ohne Vorgaben verfügen. Auszahlungen werden über ein gesondertes Konto abgerechnet. In den USA ist es üblich, dass der Hauseigentümer auch Einzahlungen auf das Konto leisten kann.

Je nach Vereinbarung kann der Hauseigentümer über den Kreditrahmen beliebig verfügen, beispielsweise den gesamten Kreditbetrag auf einmal abrufen und in Wertpapiere anlegen, oder er kann regelmäßige Zahlungen (Rentenzahlungen) vereinbaren.

Verkauft der Hauseigentümer die Immobilie, wird der in Anspruch genommene Betrag aus dem Kaufpreis zurückgeführt. Der Restbetrag steht dem Hauseigentümer zu.

Stirbt der Hauseigentümer, können die Erben den in Anspruch genommenen Betrag ablösen und werden dann Eigentümer. Sie können die Immobilie darüber hinaus verkaufen und die Forderung der Bank aus dem Verkaufserlös befriedigen.

Geschieht dies nicht, geht das Eigentum an die Bank. Die Bank wird die Immobilie verwerten und den verbleibenden Restbetrag an die Erben auskehren.

In Abwandlung dieses Prinzips wird manchmal gegen Eintragung einer Umkehrhypothek eine echte Rente bis zum Lebensende gezahlt. Deswegen spricht man auch von Immobilienrente.

Wer das Rentenmodell wählt, sollte auf einige Punkte besonders achten:

  • Über welchen Zeitraum wird die Rente gezahlt? Sind die Zahlungen bis zum Lebensende garantiert?
  • Welche Ansprüche stehen den Hinterbliebenen zu? Werden mögliche Restbeträge an sie ausgezahlt?
  • Wie ist das eingeräumte Wohnrecht ausgestaltet? Lebenslang, auch für den Partner?

Ob und für welches Modell man sich bei der Umkehrhypothek entscheiden sollte, das ist eine sehr individuelle Entscheidung.

Viel spricht aber dafür, sich gegen das Rentenmodell zu entscheiden und für eine freie Verfügung über den mit der Umkehrhypothek gesicherten Auszahlungsbetrag.

Jedoch werden Umkehrhypotheken in Deutschland kaum angeboten. Mögliche Anbieter sind hier aufgelistet.

Haus beleihen mit Creditolo

Creditolo vermittelt Grundschulddarlehen bis zu einem Betrag in Höhe von 300.000 Euro. Es handelt sich um völlig frei verwendbare Kredite. Voraussetzung ist, dass eine eigengenutzte Wohnimmobilie vorhanden ist oder eine solche mit dem Grundschulddarlehen erworben werden soll.

Das Darlehen weist einige Besonderheiten auf, die lange nicht jedes Kreditinstitut bietet.

Beispielsweise kann der Kauf von eigengenutzten Immobilien bis zu 50.000 Euro über dem Beleihungswert finanziert werden. In Einzelfällen entspricht dies praktisch einer Vollfinanzierung.

Zudem ist es mit Creditolo möglich, sein Haus trotz negativer SCHUFA zu beleihen. Auch durch die Bank gekündigte oder fällig gestellte Kredite schließen die Aufnahme eines Grundschulddarlehens nicht aus.

Das Darlehen kann der Zusammenfassung bestehender Kredite ebenso dienen wie der Ablösung von Inkassoforderungen.

Creditolo ist ein inhabergeführter Kreditvermittler aus Halle/Saale. Vorkosten werden nicht erhoben.

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