Sie verdienen 2000 € netto monatlich und möchten Wohneigentum erwerben? Aber Sie verfügen über kein Eigenkapital und fragen sich, ob Sie dennoch einen Hauskredit erhalten?

Die Antwort lautet: im Grundsatz ja. Ein Hauskredit ohne Eigenkapital ist möglich. Jedoch ist eine Hausfinanzierung ohne eigenes Geld an besondere Voraussetzungen gebunden und gegenüber Immobilienkrediten mit Eigenkapital teurer.

Interhyp Baufinanzierung
Jetzt Finanzierung anfragen!

Genaue Prognosen zur voraussichtlichen Kredithöhe lassen sich allerdings nicht abgeben.

Denn Banken legen den Kreditrahmen (die maximale Kreditsumme) nach einer konkreten Finanzierungsanfrage individuell fest und berücksichtigen dabei ein ganzes Bündel von Faktoren wie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse, den Bonitätsscore, die berufliche Situation und das Alter des Antragstellers.

Zudem bestimmen Laufzeit, Höhe der monatlichen Rate, Zins und Tilgung sowie die Werthaltigkeit der zu finanzierenden Immobilie die maximal mögliche Kredithöhe. Der Kreditrahmen richtet sich auch nach dem vorhandenen Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto höher kann der Kreditbetrag sein und umgekehrt.

Dieser Beitrag bietet Ihnen Informationen, Faustformeln und hilfreiche Tools rund um die Fragen: „Wieviel Kredit bekomme ich bei 2000 € ohne Eigenkapital und wie hoch darf der Kaufpreis für die Immobilie dann sein?“.

Faustformeln liefern nur eine grobe Richtschnur. Mit Finanzierungsrechnern erhalten Sie deutlich genauere Ergebnisse.

Schritt 1 Haushaltsrechner: Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Eine Faustregel besagt, dass die maximale monatliche Belastung nicht mehr als 35 % des regelmäßigen Nettoeinkommens betragen sollte. Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 2000 € sind dies höchstens 700 €, die für die monatliche Rückzahlungsrate zur Verfügung stehen.

Wer auf Nummer sicher gehen will, zieht von diesem Betrag noch Kosten ab, die durch das Eigentum an einer Immobilie entstehen können, wie Grundsteuern, Gebäudeversicherung, Instandhaltungskosten (Faustregel: 2 % des Immobilienwertes jährlich) und Betriebskosten bei Eigentumswohnungen.

Solche Kosten lassen sich schlecht genau vorhersagen. Deshalb wird eine Pauschale in Höhe von 10 %, manchmal in Höhe von 15 %, empfohlen. Möchten Sie einen Puffer für diese Kosten in die Berechnung einbeziehen, reduziert sich das für die Monatsrate zur Verfügung stehende frei verfügbare Einkommen um ca. 70 € auf 630 €.

Genaue Ergebnisse erhalten Sie, wenn Sie den Haushaltsrechner unseres Partners ausfüllen, und zwar sowohl die Felder für „Weitere Einnahmen“ als auch für „Weitere Ausgaben.

Schritt 2 Budgetrechner: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Nachdem Sie die monatliche Rate ermittelt haben, können Sie jetzt mit dem Budgetrechner einschätzen, welche Kredithöhe realistisch ist und wie hoch der Kaufpreis sein kann.

Beispiel 1 Vollfinanzierung: Sie möchten ein Haus in Nordrhein-Westfalen kaufen und selbst nutzen. Eigenkapital steht nicht zur Verfügung. Ihre Wunschrate beträgt 700 € bei einem Haushaltsnettoeinkommen in Höhe von 2000 € monatlich. Unter diesen Bedingungen erhalten Sie einen Darlehensbetrag in Höhe von 147.627 € und die Immobilie kann 131.728 € kosten:

  • Kaufpreis: 131.728 €
  • Kaufnebenkosten: 15.900 €
  • Darlehensbetrag (Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten): 147.627
  • Rate: 699 €
  • Zinssatz: 4,19 %
  • Tilgung: 1,49 %
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Gesamtlaufzeit: 32 Jahre

Beispiel 2 Kaufpreisfinanzierung: Sie möchten ein Haus in Nordrhein-Westfalen zum Preis von 150.000 € kaufen und selbst nutzen. Die Nebenkosten in Höhe von ca. 14.000 € können mit Eigenkapital ausgeglichen werden. Deshalb muss nur der Kaufpreis finanziert werden. Ihre Wunschrate beträgt 700 € bei einem Haushaltsnettoeinkommen in Höhe von 2.000 €. Unter diesen Bedingungen erhalten Sie einen Darlehensbetrag in Höhe von 150.000 € und der Kaufpreis kann ebenfalls 150.000 betragen.

Bei der Berechnung der Kaufpreisfinanzierung hilft Ihnen der Tilgungsrechner weiter.

Tilgungsrechner
Online Rechner

Bedingungen:

  • Darlehensbetrag & Kaufpreis: 150.000 €
  • Nebenkosten: ca. 15.000 €
  • Monatsrate: 700 € in
  • Zinssatz: 3,75 %
  • Tilgung: 1,84 %
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Gesamtlaufzeit: 29 Jahre, 7 Monate

Beispiel 3 Verwendung von 30.000 € Eigenkapital: Sie planen den Kauf eines eigengenutzten Hauses in Nordrhein-Westfalen und können 30.000 € Eigenkapital aufbringen. Die Rate beträgt 700 € bei einem Haushaltseinkommen in Höhe von 2000 € monatlich. Unter diesen Bedingungen erhalten Sie einen Darlehensbetrag von 162.791 €. Die Immobilie kann 172.027 € kosten.

  • Kaufpreis: 172.027 €
  • Darlehensbetrag: 162.791 € (Kaufpreis zzgl. 20.764 € Nebenkosten abzüglich 30.000 € Eigenkapital).
  • Nebenkosten: 20.764 €
  • Monatsrate: 700 €
  • Zinssatz: 3,66 %
  • Tilgung: 1,5 %
  • Sollzinsbindung: 10 Jahre
  • Gesamtlaufzeit: 33 Jahre, 10 Monate

Die Berechnungen sind Musterbeispiele auf der Grundlage von Zinssätzen zum Zeitpunkt der Verfassung dieses Beitrags. In Einzelfällen können die Konditionen von den Beispielen deutlich abweichen, zumal die Zinsen für Immobilienkredite ständig in Bewegung sind.

Interhyp Baufinanzierung
Jetzt Finanzierung anfragen!

Die Rolle des Eigenkapitals bei Hauskrediten

Eigenkapital ist das Geld, das der Kreditnehmer selbst in die Hausfinanzierung einbringt. Der Eigenkapitalanteil kann aus unterschiedlichen Quellen stammen, zum Beispiel:

  • Bargeld, Spareinlagen, Wertpapiere
  • Wertgegenstände wie Gemälde, Antiquitäten, Münzen, Edelmetalle
  • Andere Immobilien, auch von Familienmitgliedern
  • Zuteilungsreife Bausparverträge, angesparte Riesterverträge oder Kapitallebensversicherungen
  • Fördermittel von der KfW oder von Kommunen und Ländern
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Darlehen von dritten Personen (Verwandte, Freunde)
  • Eigenleistungen beim Hausbau

Je höher das Eigenkapital, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber.

Denn mit zunehmendem Eigenkapital verringert sich der Beleihungsauslauf. Darunter versteht man das Verhältnis des Darlehensbetrages zum Anschaffungspreis (Verkehrswert). Ein niedriger Beleihungsauslauf garantiert der Bank weitgehend einen vollständigen Forderungsausgleich, falls eine Verwertung des Grundstücks erforderlich wird.

Ein hoher Eigenkapitaleinsatz ermöglicht zudem günstigere Zinssätze und bei gleicher Monatsrate höhere Tilgungsraten. Dadurch verkürzt sich die Gesamtlaufzeit und die Zinskosten sinken. Nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung verbleibt ein geringeres Restdarlehen. Dadurch minimieren sich die mit jeder Anschlussfinanzierung verbundenen Zinsrisiken.

Ohne Eigenkapital oder bei nur geringem Eigenkapitaleinsatz erhöht sich einerseits das Verwertungsrisiko bei der Bank und andererseits beim Kreditnehmer das Verschuldungsrisiko.

Voraussetzungen für einen Kredit ohne Eigenkapital bei 2.000 € netto

  • Erforderlich ist ein regelmäßiges, auch zukünftig sicheres Einkommen.
  • Die Einnahmen müssen die Ausgaben übersteigen.
  • Weitere Verbindlichkeiten sollten nicht bestehen.
  • Saubere SCHUFA, keine Negativmerkmale bei Wirtschaftsauskunfteien.
  • Eine werthaltige Immobilie in gutem Zustand und guter Lage

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, werden Sie mit großer Wahrscheinlichkeit auch mit 2000 € netto einen Kredit ohne Eigenkapital zur Finanzierung günstiger Immobilien finden.

Bessere Kreditchancen mit Sicherheiten

Wer kein Eigenkapital zur Verfügung hat oder nicht einsetzen möchte, kann auch andere Sicherheiten anbieten. Hier sind einige Optionen:

Bürgschaft: Eine Person mit guter Bonität kann als Bürge für den Kreditnehmer einspringen, falls dieser die Raten nicht mehr zahlen kann.

Sicherungsübereignung: Der Kreditnehmer kann leicht verwertbare Wertgegenstände als Sicherheit an die Bank übergeben, wie zum Beispiel ein Auto oder Schmuck.

Verpfändung: Der Kreditnehmer kann Wertpapierbestände oder Spareinlagen verpfänden und Forderungen aus Kapitallebensversicherungen sowie privaten Rentenversicherungen abtreten.

Hypothek auf bestehende Immobilien: Banken akzeptieren schließlich Immobilien als Sicherheiten, die entweder dem Kreditnehmer oder einem Verwandten gehören.

Durch die Stellung von Sicherheiten kann das Risiko für die Bank verringert werden, was wiederum die Chancen auf eine Kreditvergabe erhöht.

Kredit ohne Eigenkapital: Vorteile

Kredite ohne Eigenkapital ermöglichen vor allem jungen Familien und Alleinstehenden den Erwerb eines Eigenheims ohne lange Wartezeiten. Wer definitiv die Anschaffung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung plant, für den sind Mietzahlungen unnötige Kosten, die besser für die monatliche Rate eines Immobilienkredits eingesetzt werden können.

Tipp: Mit dem Kauf-/Mietrechner können Sie schnell einschätzen, ob die Anschaffung einer Immobilie ohne Eigenkapital gegenüber den Mietausgaben günstiger ist.

Wer ohne oder mit nur wenig Eigenkapital finanziert, muss vorhandene Kapitalanlagen oder Ersparnisse nicht oder nicht in vollem Umfang angreifen. Er kann stattdessen mit der Kapitalanlage eine Rendite erzielen, die höher ist als der Zinssatz des Immobilienkredits.

Soll die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden, steigt die Rendite, wenn wenig oder überhaupt kein Eigenkapital eingesetzt wird. Voraussetzung ist, dass die Mieteinnahmen höher sind als die Kosten für die Finanzierung.

Vollfinanzierung: Nachteile

Nachteile einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sind höhere Zinsen und in der Regel höhere Raten. Häufig ist außerdem eine längere Laufzeit erforderlich, um den Immobilienkredit vollständig zu tilgen. Die Immobilie wird dadurch teurer als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Zudem bleibt nach Ende der Zinsbindung eine größere Restschuld. Dadurch steigt das Risiko einer Anschlussfinanzierung zu höheren Zinssätzen.

Das größte Risiko besteht aber in den ersten Jahren nach Abschluss der Finanzierung. Muss die Immobilie aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen innerhalb weniger Jahre nach Kreditaufnahme veräußert oder verwertet werden, können vor allem bei einer Vollfinanzierung zusätzliche Schulden auf den Kreditnehmer zu kommen.

Da die Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie finanziert werden müssen, kann es einige Jahre dauern, bis das aufgenommene Darlehen aus dem Verwertungserlös getilgt werden kann.

Realistisch gesehen, ist dieser Punkt bei einem Kreditabschluss in 2024 erst im Jahr 2027 erreicht, es sei denn, der Wert der Immobilie hat sich in der Zwischenzeit deutlich erhöht.

Müssen Sie die Immobilie gleichgültig aus welchen Gründen vorher aufgeben, reicht der Veräußerungserlös zur Begleichung des Restkredits nicht aus. Es besteht das Risiko, dass Sie zusätzlich zum Verlust Ihres Hauses noch auf Schulden sitzen bleiben.

Faustregeln zum maximalen Kreditbetrag

Für die Schätzung des Kreditrahmens bei Immobilienfinanzierungen gibt es unterschiedliche Faustformeln, die Banken und Finanzberater zur ersten Orientierung dienen. Alle sind sehr ungenau, weil sie die individuellen Verhältnisse des Antragstellers nicht berücksichtigen können.

Nettoeinkommen mit Multiplikator:

Diese Faustregel ermöglicht einen groben ersten Eindruck über den maximal möglichen Hauskredit. Das Nettoeinkommen wird mit dem Faktor 110 multipliziert.

Beträgt das monatliche Haushaltsnettoeinkommen 2.000 € ist danach ein Darlehensbetrag von höchstens 220.000 € möglich.

Bei Selbstständigen bildet der Jahresgewinn der letzten Jahre die Grundlage für die Schätzung. Einige Banken errechnen Durchschnittswerte, andere Banken gehen vom geringsten Gewinn aus.

Rate, Zinssatz und Tilgung:

Diese Methode ist etwas genauer, setzt aber voraus, dass Zinssatz, Tilgung und leistbare Monatsrate bekannt sind:

>> (Finanzielle Belastbarkeit pro Monat x zwölf Monate x 100) : (Zinssatz in Prozent x Tilgung in Prozent).

Betragen die Rate 700 €, der Zinssatz 4,2 % und die Tilgung 2 %, ergibt sich nach dieser Methode folgender maximaler Kreditbetrag:

(700 € x 12 × 100) : (4,2 × 2) = 100.000 €

Nettoeinkommen und Beleihungsauslauf:

Wie bereits erwähnt, ist der Beleihungsauslauf das Verhältnis des Darlehensbetrages zum Verkehrswert (Darlehensbetrag /Verkehrswert).

Der maximale Kreditbetrag wird berechnet, indem das monatliche Nettoeinkommen mit einem Multiplikator vervielfacht wird, der sich umgekehrt zum Beleihungsauslauf verhält. Der Multiplikator ist umso höher, je niedriger der Beleihungsauslauf ist.

Beispiele für ein Haushaltsnettoeinkommen in Höhe von 2000 €:

>> Können Sie kein Eigenkapital aufbringen, beträgt der Beleihungsauslauf 100 % und der Multiplikator 100 %. Der mögliche Kreditbetrag wird auf 200.000 € geschätzt.

>> Wird ein Eigenkapitalanteil von 20 % eingebracht, beträgt der Beleihungsauslauf 80 % und der Multiplikator 120 %. Der mögliche Kreditbetrag wird auf 240.000 € geschätzt.

Immobilienfinanzierungen sind komplexe Verträge. Welche Finanzierungsmöglichkeiten sich in Ihrem Fall anbieten, lässt sich am besten in einem Beratungsgespräch telefonisch oder vor Ort klären.

>> Hier können Sie eine Beratung mit einem Fachmann von Interhyp beantragen.