Kreditsicherheiten für Raten- und Hauskredite: Was Banken vorschreiben

Kein Darlehen ohne Kreditsicherheiten. Gleichgültig, was die oft irreführende Werbung Ihnen vorgaukelt, keine Bank lässt sich auf eine Kreditvergabe ohne Sicherheiten ein. Manche werden von der Bank zwingend vorgeschrieben. Andere können zusätzlich erbracht werden, um die Kreditkonditionen zu verbessern.

Besonders Personen mit Bonitätsproblemen sind auf zusätzliche Kreditsicherheiten, die sonst nicht erbracht werden müssen, angewiesen. Schwache Werte beim Kreditscore oder unbedeutende Negativmerkmale schrecken die meisten Banken ab.

Ist eine Bank trotz solcher „Makel“ dennoch zur Darlehensvergabe im Grundsatz bereit, geschieht dies selten ohne zusätzliche Kreditsicherheiten.

Dieser Beitrag befasst sich nicht mit den unterschiedlichen Arten von Kreditsicherheiten und wie sie rechtlich eingeordnet werden.

Vielmehr geht es um die Frage, mit welchen Kreditsicherheiten Privatpersonen bei Ratenkrediten und Immobiliendarlehen zu rechnen haben und welche „freiwilligen“ Sicherheiten die Vergabebereitschaft der Banken erhöhen und zu besseren Konditionen führen können.

Zunächst eine kurze Definition und warum Kreditsicherheiten so wichtig sind.

Was sind Kreditsicherheiten

Kreditsicherheiten sind alle gesetzlich zulässigen Rechtsgeschäfte, die das Kreditausfallrisiko der Banken so weit wie möglich verringern.

Kommt der Kreditkunde seine Verpflichtungen aus einem Darlehensvertrag nicht mehr nach, nimmt die Bank die gegebene Sicherheit in Anspruch. Die Inanspruchnahme ist immer auf die Erfüllung der bestehenden (Rest) Forderung begrenzt.

Je länger die Laufzeit eines Darlehens vereinbart wird, desto schwieriger ist es für die Bank, ihr Kreditausfallrisiko einzuschätzen. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Kreditwürdigkeit ihres Kunden im Laufe der Zeit verändert, wächst mit zunehmender Kreditlaufzeit.

Deswegen werden langlaufende Darlehen strenger besichert, als Kredite mit relativ kurzer Laufzeit.

Kreditinstitute akzeptieren vornehmlich Sicherheiten, die bankfähig sind. Man spricht auch von banküblichen Sicherheiten.

Folgende Eigenschaften machen eine Sicherheit zu einer banküblichen Kreditsicherheit:

Einfache und schnelle Verwertung im Ernstfall.

Keine Gefährdung durch den Zugriff anderer Gläubiger oder durch Insolvenz. Beispiele: Gehaltsabtretung, Grundschuld im Grundbuch.

Möglichst geringen Wertschwankungen während der Kreditlaufzeit.

Klassische bankübliche Sicherheiten sind Mitunterzeichner von Kreditverträgen, Forderungsabtretungen oder Sicherungsübereignung leicht verwertbarer Sachen.

Nicht akzeptieren werden Banken beispielsweise die Sicherungsübereignung von Gegenwartskunst, deren Werthaltigkeit mangels Bekanntheitsgrads des Künstlers nicht eingeschätzt werden kann oder die Abtretung von Gewinnanteilen an einem Unternehmen, bei dem erst in einiger Zeit Erträge zu erwarten sind.

Übliche Ratenkredit-Sicherheiten

Bei Ratenkrediten sind die Kreditbeträge in vielen Fällen moderat und die Laufzeiten betragen selten mehr als 96 Monate.

Lohn- und Gehaltsabtretungen sind der Standard bei Ratenkrediten, die der Finanzierung von Anschaffungen oder bestimmter Vorhaben (Urlaub) dienen.

Meistens wird eine stille Sicherungsabtretung vereinbart. Der Schuldner der Forderung, beispielsweise der Arbeitgeber, erfährt zunächst nichts von der Abtretung. Erst, wenn die Sicherheit in Anspruch genommen werden muss, wird die Abtretung gegenüber dem Arbeitgeber publik.

Eine andere häufige Kreditsicherheit ist die Mitunterzeichnung des Kreditvertrages durch eine weitere Person. Manchmal wird verlangt, dass der Mitunterzeichner im selben Haushalt wohnt wie der Hauptunterzeichner.

Viele Banken, vor allem Direktbanken, lassen im alltäglichen Kreditgeschäft mit Ratenkrediten überhaupt keine anderen Sicherheiten zu.

Bei manchen Direktbanken oder Filialbanken ist eine Mitunterzeichnung zwingend, wenn eine bestimmte Kreditsumme überschritten wird. Beispielsweise wird die Mitunterzeichnung des Ehepartners oder des Lebenspartners ab einem Kreditbetrag über 10.000 € erwartet.

Ist eine Mitunterzeichnung optional, kann diese zusätzliche Sicherheit zu einer Verbesserung der Kreditkonditionen führen. Voraussetzung ist natürlich, dass der Mitunterzeichner zusätzliche Bonität einbringt, beispielsweise durch ein gutes Gehalt.

In anderen Fällen ist der Mitunterzeichner aus Sicht der Bank wirtschaftlich betrachtet der einzige Kreditnehmer. Das ist der Fall, wenn die Bank beispielsweise arbeitslose Personen oder Auszubildende als Vertragspartner formal akzeptiert.

Die Bank weiß natürlich, dass sie in solchen Fällen auf den „Hauptunterzeichner“ nicht zurückgreifen kann. Deswegen kommt es allein auf die Bonität des Mitunterzeichners an.

Allerdings lassen sich lange nicht alle Banken darauf ein, Personen ohne reguläres Einkommen als Unterzeichner eines Kreditvertrages zu akzeptieren.

Mitunterzeichnung ist nicht Bürgschaft. Der Mitunterzeichner wird unmittelbarer Vertragspartner der Bank und kann jederzeit in Anspruch genommen werden. Der (selbstschuldnerische) Bürge muss nur eintreten, wenn der eigentliche Kreditnehmer mit Zahlungen in Verzug gerät.

In der Werbung wird gerne von Bürgschaft geredet. Bürgschaften sind aber heutzutage jedenfalls bei Verbraucherdarlehen total unüblich.

Für Banken ist es bequemer einen weiteren Vertragspartner zu haben.

Zudem gibt es bei einer Bürgschaft gewisse rechtliche Unsicherheiten. Die Bürgschaft kann unwirksam sein, wenn von vornherein klar ist, dass der Bürge mit einer möglichen Rückzahlung des verbürgten Darlehens wirtschaftlich überfordert ist.

Für Banken ist es verhältnismäßig schwierig, sich vollkommene Klarheit über die wirtschaftlichen Verhältnisse eines Bürgen zu verschaffen.

Zweckgebundene Ratenkredite: Autokredit und Wohnkredit

Zweckgebundene Ratenkredite sind immer etwas günstiger als Allzweckdarlehen. Der Nachteil besteht darin, dass die Verwendung der Kreditsumme vorgegeben ist.

Bei zweckgebundenen Darlehen gilt zunächst einmal dasselbe wie bei den üblichen frei verwendbaren Ratenkrediten. Gängige Sicherheiten sind Lohnabtretungen und Mitunterzeichnung.

Häufig werden jedoch zusätzliche Sicherheiten erwartet. Zunächst einmal erwarten die meisten Banken Belege über die zweckgerechte Verwendung.

Bei Autofinanzierungen muss beispielsweise eine Kopie des Kaufvertrages vorgelegt werden. Die Ausgeber von Wohnkrediten verlangen oft Nachweise über die durchgeführten Maßnahmen, beispielsweise Handwerkerrechnungen.

Außerdem können bei Autokrediten Sicherungsübereignungen verlangt werden und bei Wohnkrediten die Eintragung von Grundschulden.

Grundschuldbestellungen werden allerdings regelmäßig nur für Wohnkredite über besonders hohe Beträge verlangt.

Sicherheiten bei Krediten ohne SCHUFA

Alle Kredite ohne SCHUFA, die in Deutschland vergeben werden, stammen von der Liechtensteiner Sigma Kreditbank AG.

Die streng normierten Kleinkredite können direkt bei der Bank beantragt und abgeschlossen werden. Kreditinteressierte können sich darüber hinaus an einen seriösen Vermittler wie Creditolo wenden.

Da die Zuverlässigkeitsprüfung durch Auskünfte bei Wirtschaftsauskunfteien (SCHUFA) unterbleibt, sind die Anforderungen an Kreditsicherheiten streng.

Je nach Höhe des Kreditbetrages muss ein bestimmtes Mindesteinkommen vorliegen. Der pfändbare Teil muss abgetreten werden. Bestehen Abtretungen oder Pfändungen aus Vorkrediten, gibt es keinen Kredit ohne SCHUFA.

Kredite ohne SCHUFA werden nur an Arbeitnehmer in einem Dauerarbeitsverhältnis vergeben. Das Arbeitsverhältnis muss vor dem Kreditantrag bereits längere Zeit bestanden haben. Die Dauer richtet sich nach der Kredithöhe.

3.500 € Kredit: 12 Monate,

5.000 € Kredit: 36 Monate,

7.500 € Kredit: 48 Monate.

Der Antragsteller muss gesund sein. Akzeptiert wird nur eine bestimmte Anzahl von Tagen krankheitsbedingter Abwesenheit vom Arbeitsplatz.

Die Bank erkundigt sich, ob eine Lebensversicherung besteht. Welche Rolle eine Lebensversicherung für die Kreditvergabe spielt, ist uns allerdings nicht bekannt.

Fazit:

Die eigentliche Sicherheit bei dieser Kreditart besteht in der Lohnabtretung.

Die Bank versucht aber, ihr Ausfallrisiko so gering wie möglich zu halten, indem sie hohe Anforderungen an „weiche Faktoren“ stellt (Dauer der dauerhaften Beschäftigung, Gesundheitszustand, eventuell auch Absicherung durch das Bestehen einer Lebensversicherung).

Sonderfall: Kredit trotz negativer SCHUFA

Einige Kreditinstitute können ihren Kunden Kredite trotz Vorliegens von Negativmerkmalen besorgen. Allerdings gilt dies nur unter relativ engen Voraussetzungen.

Harte negative SCHUFA Eintragungen schließen eine Kreditvergabe von vornherein aus. Chancen bestehen hingegen, wenn die SCHUFA-Probleme unbedeutend oder erledigt sind.

Soweit bekannt, lehnen die Von Essen Bank und das P2P Portal auxmoney Kunden mit SCHUFA-Problemen nicht von vornherein ab. Beide Angebote können beim Kreditvergleich von smava gegenübergestellt werden.

Möglich ist, dass selbst bei Krediten trotz negativer SCHUFA eine Mitunterzeichnung sowie eine Gehaltsabtretung ausreichen.

Andererseits können zusätzliche Sicherheiten wie die Sicherungsübereignung eines Kraftfahrzeugs oder die Abtretung von Ansprüchen aus einer Kapitallebensversicherung die Vergabebereitschaft erhöhen.

Zusätzliche Kreditsicherheiten können vor allem hilfreich sein, wenn sich die Hausbank ausnahmsweise zur Kreditvergabe trotz Vorliegens von Negativmerkmalen bereit erklärt.

Eine interessante Variante bietet der deutsche Kreditvermittler Creditolo.

Allzweck-Grundschulddarlehen aufnehmen

Creditolo bietet Allzweckdarlehen an, die mit einer Grundschuld gesichert werden.

Diese Darlehen werden auch trotz negativer SCHUFA Eintragungen und in anderen schwierigen Fällen vergeben.

Eine Ablösung bestehender Schulden ist möglich. Überzogene Kreditkartenkonten und Girokonten führen nicht zur Ablehnung.

Grundschulddarlehen werden zu ähnlich günstigen Konditionen wie Baugeld ausgegeben, müssen aber nicht zum Hausbau oder zum Immobilienerwerb verwendet werden.

Die Vorteile bestehen nicht nur in niedrigen Zinssätzen, auch längere Laufzeiten können vereinbart werden.

Dadurch erhöhen sich zwar die Kreditkosten insgesamt, aber die monatlichen Raten können geringgehalten werden.

Solche Grundschulddarlehen können wie normale Ratenkredite zum Beispiel zur Finanzierung von Fahrzeugen und von Wohnungseinrichtungen oder auch zur Umschuldung verwendet werden.

Spezielle Sicherheiten für besondere Kreditarten

In manchen Fällen können zusätzliche Kreditsicherheiten Darlehen überhaupt erst ermöglichen oder die Kreditkonditionen, nicht bloß die Höhe des Zinssatzes, positiv beeinflussen.

Beispiel: Gewünscht wird ein Kredit über 100.000 € mit einer Laufzeit von 120 Monaten. Die Bank zögert. Sie hat Zweifel, ob der Kreditnehmer die Raten bei einer so langen Laufzeit immer pünktlich bezahlen wird.

Sie wäre aber bereit, ein Darlehen in Höhe von 75.000 € herauszugeben. In diesem Fall kann vielleicht die Abtretung von Ansprüchen aus einem Lebensversicherungsvertrag oder die Eintragung einer Grundschuld weiterhelfen.

Direktbanken werden wegen des automatisierten Vergabeverfahrens eher nicht bereit sein, von der Norm abweichende zusätzliche Sicherheiten zu akzeptieren. Mit der Hausbank lässt sich sicher besser darüber verhandeln.

Lebensversicherungen und Bausparverträge als Sicherheit

Eine Beleihung von Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträgen zur Geldbeschaffung ist immer günstiger als eine vorzeitige Kündigung.

Vor allem bei Kapitallebensversicherungen verliert der Anleger bei vorzeitiger Auflösung viel Geld, weil die Rückkaufswerte durch Stornokosten und durch die Nichtberücksichtigung von Schlussgewinnen minimiert werden.

Ein Verkauf ist zwar möglich, er bringt aber nur wenige Prozentpunkte mehr als eine Kündigung.

Der Versicherungsnehmer kann einen Policenkredit mit der Versicherungsgesellschaft oder einem Anbieter auf dem Zweitmarkt vereinbaren.

Je nach rechtlicher Konstruktion können Schufaauskunft und SCHUFA Eintrag entfallen.

Er kann aber auch einen normalen Ratenkredit bei einer Bank aufnehmen und die Versicherungspolice abtreten oder verpfänden.

Neben günstigen Zinsen hat ein durch einen Lebensversicherungsvertrag besichertes Bankdarlehen den Vorteil, dass in diesem Fall ein SCHUFA Eintrag entfallen kann. Eine Bonitätsauskunft wird hingegen eingeholt.

Die Beleihungsgrenze liegt in der Regel bei ca. 60 % des Wertes der Lebensversicherung.

Eigentümergrundschuld als Kreditsicherheit

Ist eine Grundschuld/Hypothek abbezahlt, entsteht eine Eigentümergrundschuld, auch wenn sie noch auf den Namen der Bank lautet. Der Eigentümer des Grundstücks kann über diese Grundschuld frei verfügen.

Hauseigentümer sollten die Eigentümergrundschuld nicht übereilt löschen lassen, sondern als mögliche Sicherheit für zukünftige Kredite stehen lassen.

Erst wenn ein Grundstücksverkauf ansteht, muss das Grundbuch in aller Regel bereinigt werden.
Die Grundschuld kann Banken zur Sicherheit von Ratenkrediten angeboten werden.

Manche Bank ist bereit, eine solche Sicherheit zu akzeptieren und Kreditzinsen in ähnlicher Höhe wie bei Baukrediten zu gewähren. Das wären gegenwärtig durchschnittlich nicht 6 %, sondern nur 3 bis 4 %.

Der Spareffekt tritt besonders ein, wenn die Bank, auf die die Grundschuld lautet, auch den Ratenkredit vergibt.

Wird das Kreditinstitut gewechselt, können durch die „Umschreibung“ der Grundschuld jedoch zusätzliche Kosten entstehen.

Wertpapierdepot beleihen

Wer Wertpapiere verpfänden kann, der darf ebenfalls auf günstige Zinssätze und einen Verzicht auf SCHUFA Auskünfte hoffen.

Allerdings gibt es bei der Verpfändung von Wertpapierdepots einige Haken. Die Beleihungsgrenze richtet sich nach der Risikoklasse der im Depot befindlichen Wertpapiere.

Ist etwa der Aktienanteil hoch, wird die Beleihungsgrenze niedrig sein. Fallen die Kurse unter die Beleihungsgrenze, verlangt die Bank häufig zusätzliche Sicherheiten oder stellt den Kredit (teilweise) fällig.

Möglich ist außerdem, dass sich die Bank ein Verwertungsrecht einräumen lässt, sobald die Kurse unter einen bestimmten Wert sinken.

Werden Wertpapiere verpfändet, entfällt das Verfügungsrecht des Eigentümers häufig völlig.

Der Eigentümer kann sein Wertpapierdepot möglicherweise nicht mehr im erforderlichen Umfang verwalten, um beispielsweise Wertverluste durch Umschichtungen zu verhindern.

Pfandleihe

Bei einer Pfandleihe ist der als Pfand gegebene Gegenstand die einzige Sicherheit. Einkommen, Mitunterzeichnung oder SCHUFA Einträge spielen keine Rolle.

Leihhäuser akzeptieren grundsätzlich alle Gegenstände, die verwertbar und nicht ganz wertlos sind.

Beispiele sind echter Schmuck, Münzen, Antiquitäten und Kunstwerke. Einige Leihhäuser akzeptieren darüber hinaus Kraftfahrzeuge.

Die Pfandleihe ist ein Ausweg für Personen, die einen kurzfristigen finanziellen Engpass überwinden müssen.

Pfandkredite sind seriös und gesetzlich genau regelt. Das gilt auch für die Verwertung des Pfandes, wenn der Kredit nicht rechtzeitig abgelöst wird.

Sicherheiten bei Immobilienfinanzierungen

Immobilienkredite werden zunächst nicht anders behandelt als Ratenkredite. Die Kreditnehmer müssen über das nach Auffassung der Bank erforderliche Einkommen verfügen und gegebenenfalls auch abtreten.

Darüber hinaus werden Immobilienfinanzierungen dinglich abgesichert. In der Regel geschieht dies nicht mit einer Hypothek, sondern mit einer Grundschuld.

Viele Banken erwarten eine erstrangige Absicherung jedenfalls für den größten Teil der zur Verfügung gestellten Kreditsumme.

Bausparkassen geben sich auch mit dem zweiten Rang zufrieden.

Bei Ehepaaren und in Lebensgemeinschaft lebende Personen wird die Bank eine Mitunterzeichnung erwarten.

Sind mehrere Personen als Eigentümer des Grundstücks eingetragen, wird die Bank darauf bestehen, dass alle Eigentümer Vertragspartner des Darlehens werden.