Was macht eine verbraucherfreundliche Baufinanzierung aus? Zwei Komponenten sind wichtig: günstige Zinskonditionen und hohe Flexibilität während der Rückzahlung. Tilgungssatzwechsel bei Immobiliendarlehen sind ein wirksames Instrument, um genau diese Flexibilität zu gewährleisten.

Günstige Immobiliendarlehen mit der Möglichkeit des Tilgungssatzwechsels finden Sie bei

dem Spezialisten für Immobilienfinanzierungen Interhyp.

Kurze Definitionen zum Thema Tilgung

Was bedeutet Tilgungssatzwechsel?

Tilgungssatzwechsel bedeutet, dass vom ursprünglich vereinbarten Tilgungsplan abgewichen wird. 

Kreditnehmer können auf diese Weise während der Laufzeit bzw. Zinsbindungsfrist Raten an ihre finanziellen Möglichkeiten anpassen.

Eine Erhöhung der Tilgung verkürzt die Laufzeit und verringert Kreditkosten.

Eine Senkung der Tilgungsrate bewirkt das Gegenteil.

 Tilgungssatzwechsel werden entweder bereits im Kreditvertrag vereinbart oder von Fall zu Fall.

Was ist eine Tilgungsaussetzung?

Bei einer Tilgungsaussetzung zahlt der Darlehensnehmer über einen zuvor vereinbarten Zeitraum lediglich den Zinsanteil in der monatlichen Rate. 

Der Tilgungsanteil entfällt.

Folge: Während einer Tilgungsaussetzung sinkt die Rate, aber die Gesamtkosten erhöhen sich, weil sich die Gesamttilgung insgesamt verzögert.

Was ist ein Tilgungsaussetzungsdarlehen?

Ein Tilgungsaussetzungsdarlehen ist ein endfälliger Kredit, der am Ende der Laufzeit mit einem Surrogat getilgt wird. 

Die monatlichen Belastungen bestehen aus einem Zinsanteil und den Prämien für das Surrogat.

Oft handelt es sich um einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung.

Während der Laufzeit entfällt die Tilgung. Deswegen sind die monatlichen Belastungen gering.

Allerdings entfällt die anteilige Tilgung, weswegen die Zinskosten insgesamt höher sind als beim Annuitätendarlehen.

Kostenlose Sondertilgung, Ratenaussetzung und vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten ohne Vorfälligkeitsentschädigungen gehören heute zum Standard.

Tilgungssatzwechsel nicht selbstverständlich

Die Einräumung von Tilgungssatzwechseln, andere Begriffe sind Tilgungswechsel oder Tilgungsänderung, wird hingegen lange noch nicht von jedem Immobilienfinanzierer angeboten.

Eine vertraglich eingeräumte Option, Tilgungsveränderungen vorzunehmen, bietet Kreditnehmern eine Reihe von Vorteilen.

Das gilt vor allem für Kredite über hohe Beträge und ausgestattet mit langen Laufzeiten.

Vor Abschluss eines Annuitätendarlehens auf die Vereinbarung einer Option zum Tilgungswechsel hinzuweisen, ist deshalb grundsätzlich sinnvoll.

Was ist eine Tilgungssatzwechsel-Option?

Eine Option zum Tilgungswechsel ist eine dem Kreditnehmer im Vertrag über die Immobilienfinanzierung eingeräumte Erlaubnis, den regulären, durch die Anfangstilgung vordefinierten Tilgungssatz nach oben oder nach unten auf Dauer abzuändern, während der Zinssatz unberührt bleibt.

Ein Tilgungssatzwechsel hat verschiedene Auswirkungen auf den Immobilienkredit: der Tilgungsplan ändert sich und muss vom Kreditgeber neu erstellt werden.

Immer ändern sich die monatliche Ratenhöhe und die Kreditlaufzeit, in der das Darlehen vollständig abbezahlt wird.

Und schließlich kann sich, eher ein theoretischer Fall, die bei einem Annuitätendarlehen ursprünglich vereinbarte Zinsbindungsfrist verkürzen, wenn die reguläre Tilgungsleistung massiv erhöht wird.

Tilgungswechsel sind in erster Linie bei den üblichen Annuitätendarlehen möglich und sinnvoll. Im Zusammenhang mit Volltilgerdarlehen kommen Tilgungssatzwechsel praktisch nicht vor.

Bei den üblichen Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung ist die Zinsbindungsfrist in der Regel kürzer als die Kreditlaufzeit.

Nach Ablauf der Zinsbindung muss ein Anschlussdarlehen mit neuen Konditionen vereinbart werden.

Über die gesamte Kreditlaufzeit gesehen besteht also keine Planungssicherheit hinsichtlich der Gesamtkosten einer solchen Immobilienfinanzierung. Dafür ist diese Darlehensvariante flexibel hinsichtlich der Laufzeit und der Zinskonditionen.

Volltilgerdarlehen hingegen bieten totale Planungssicherheit. Es gibt keine Zinsbindungsfrist die sich von der Kreditlaufzeit unterscheidet.

Die Kreditlaufzeit steht von vornherein fest, und am Ende dieser Frist ist das Darlehen bezahlt.

Auch die Zinssätze sind während der gesamten Rückzahlungsphase gleich. Sie sind auf die Kreditlaufzeit abgestimmt, die je nach Anfangstilgung und Kreditbetrag zwischen 5 und 30 Jahren betragen kann.

Die starren Regelungen sind der Preis für die Planungssicherheit. Sie verbieten Veränderungen beim vereinbarten Tilgungssatz. Auch Sondertilgungen werden bei Volltilgerdarlehen grundsätzlich nicht akzeptiert.

Kreditnehmer können Veränderungen an den Konditionen nur durch eine Kündigung des Volltilgerdarlehens erreichen. Diese ist nach 10 Jahren mit einer Frist von sechs Monaten nach Paragraf 489 BGB immer möglich.

Im Unterschied zum Tilgungssatzwechsel verändern Sondertilgung und Tilgungsaussetzung den regulären Tilgungssatz nicht. Sondertilgung und Tilgungsaussetzung haben aber Einfluss auf die Kreditlaufzeit.

Bei der Tilgungsaussetzung wird die Tilgung für eine bestimmte Zeit ganz eingestellt oder reduziert. Danach kehrt der Kreditnehmer zum vereinbarten regulären Tilgungssatz zurück. Tilgungsaussetzungen führen zu einer Verlängerung der Laufzeit und einer Erhöhung der Gesamtkosten.

Sondertilgung bedeutet eine zusätzliche einmalige Tilgungszahlung neben den regulär vereinbarten Tilgungsleistungen, die während und nach der Sondertilgung unverändert weiterlaufen. Mit Sondertilgungen verkürzt sich die Gesamtlaufzeit eines Kredits. Zinskosten werden deshalb gespart.

Tilgungsaussetzungen und Sondertilgungen sind also nur in eine Richtung flexibel. Entweder verlängert sich die Kreditlaufzeit mit der Folge höherer Kosten oder die Laufzeit verkürzt sich und die Zinskosten sinken.

Sondertilgungen können auch zu Verringerungen der Monatsrate bei gleicher Laufzeit führen. Dies ist aber unüblich.

Tilgungssatzwechsel führen zu einer deutlich höheren Flexibilität. Wird der Tilgungssatz erhöht, verkürzt sich die Laufzeit und die Gesamtkosten des Kredits verringern sich.

Wird der Tilgungssatz gesenkt, tritt die gegenteilige Wirkung ein. Die Laufzeit des Kredits verlängert sich und die Zinskosten steigen.

Wird ein Immobiliendarlehen mit Tilgungssatzwechsel vereinbart, kann die monatliche Rückzahlungsrate also flexibel an Änderungen in den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kreditnehmers angepasst werden.

Unterschiedliche Vereinbarungen zur Tilgungswechsel-Option

Die Tilgungsänderungs-Option muss im Darlehensvertrag vereinbart sein, andernfalls ist der Kreditnehmer auf die Kulanz der Bank angewiesen.

In vielen Fällen fehlt ein Tilgungswechsel in den Vertragsformularen. Dann müssen Kreditnehmer auf eine individuelle Vereinbarung hinwirken.

Banken werden sich ungern auf einen Wechsel der Tilgungsleistungen einlassen, wenn sie ihn nicht schon bei Vertragsschluss angeboten haben.

Die vertragliche Ausgestaltung der Tilgungsänderungsoption wird von den Banken, die eine solche Möglichkeit vorsehen, unterschiedlich gehandhabt.

In der Regel ist die Anzahl der möglichen Tilgungswechsel begrenzt. Meistens können die Optionen nur zweimal oder dreimal während der Vertragslaufzeit ausgeübt werden.

Unterschiedliche Regelungen gibt es über die Zeitabstände, die zwischen einzelnen Tilgungswechseln verstrichen sein müssen.

Häufig ist geregelt, in welchem Umfang die Veränderung des Tilgungssatzes akzeptiert wird. Beispiel: Eine Erhöhung oder Herabsetzung der Tilgung ist nur in einer Marge zwischen 1 % und 10 % möglich.

Schließlich sehen viele Banken eine besondere Beschränkung vor: Tilgungswechsel und/oder Sondertilgungen dürfen nicht zur Verkürzung der Zinsbindungsfrist führen.

Das bedeutet, die zusätzlichen Tilgungen dürfen nicht dazu führen, dass die Kreditlaufzeit die Zinsbindungsfrist unterschreitet.

In der Praxis kann dies zum Beispiel dazu führen, dass bei einer langen Zinsbindung eigentlich zulässige Sondertilgungen nicht mehr möglich sind, nachdem durch einen Tilgungswechsel die reguläre Tilgung erhöht wurde.

Wichtig für Kreditnehmer ist natürlich die Kostenfrage.

Einige Anbieter erlauben 2 – 3 Tilgungsveränderungen ohne zusätzliche Kosten.

Andere verlangen einen Zinsaufschlag. Wieder andere Banken erheben Gebühren oder Zinszuschläge nur, wenn die Tilgungswechsel-Option ausgeübt wird.

Die Kosten durch Gebühren sind übersichtlich. Anders sieht es bei Zinsaufschlägen aus. Wie hoch die zusätzliche Zinsbelastung durch Aufschläge ist, lässt sich auf den ersten Blick nicht nachvollziehen.

Lassen Sie sich deshalb die Zusatzkosten durch einen Tilgungswechsel genau ausrechnen.

Bei langen Laufzeiten und hohen Darlehenssumme können schon geringe Unterschiede erhebliche Mehrkosten von einigen 1000 Euro verursachen.

Angebote mit Tilgungssatzwechsel finden

Baufinanzierungen mit Tilgungswechsel werden sowohl von einigen Versicherungen als auch von Banken angeboten.

Wer einen Kreditbroker einschaltet, zum Beispiel den von uns empfohlenen Baufinanzierungsvermittler Interhyp, kann sich einen guten Marktüberblick verschaffen und den individuell günstigsten Immobilienkredit mit Tilgungssatzwechsel abschließen.

Was der Markt gegenwärtig (September 2023) in der Regel zu bieten hat, sollen drei Beispiele verdeutlichen:

Tilgung ändern während der Laufzeit bei der Sparkasse

Sparkassen sind regional organisiert und bieten je nach Region unterschiedliche Konditionen für Immobilienfinanzierungen an. Zum Tilgungswechsel gelten oft folgende Konditionen:

Die Vereinbarung einer Tilgungssatzänderung ist gegen einen geringen Zinsaufschlag möglich. Der zulässige Umfang von Tilgungssatzwechseln wird im Vertrag individuell vereinbart.

Grundsätzlich kann der Tilgungssatz einmal jährlich verändert werden.

Fehlt eine Vereinbarung kann sie nachträglich nach Kontaktaufnahme mit dem zuständigen Berater vereinbart werden.

Tilgungssatzwechsel bei der DSL/Postbank

Die DSL macht Kunden einen Tilgungswechsel scheinbar leicht. Kreditnehmer können ein Onlineformular nutzen, den individuellen Wunsch nach Tilgungsänderung eintragen und das Formular absenden. Die Bearbeitung des Antrags dauert lange, „in jedem Fall vier Wochen“.

Regelungen zum Tilgungssatzwechsel findet man in den meisten Fällen im Darlehensvertrag. Dort ist auch festgelegt, welcher Zeitraum zwischen den einzelnen Tilgungswechseln liegen muss und in welcher Spanne ein Tilgungswechsel (Tilgungskorridor) möglich ist.

Zudem ist möglich, anstelle des Tilgungssatzes die Monatsrate zu verändern.

Die Bewilligung des Tilgungssatzwechsels hängt von einer individuellen Prüfung ab und ist kostenpflichtig. Die Rede ist von 200 Euro.

Tilgungswechsel bei der ING DiBa

Die ING DiBa genießt einen guten Ruf, wenn es um flexible Finanzierungslösung geht.

So sind jährliche kostenfreie Sondertilgungen in Höhe von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme möglich.

Ein Tilgungswechsel ist zweimal kostenlos möglich, danach wird eine Gebühr in Höhe von 100 € erhoben.

Welche Vorteile haben Tilgungswechsel?

Die Ausübung von Tilgungsänderungsoptionen ist sinnvoll, wenn sich die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse während der Zinsbindung dauerhaft verändern.

Kann dies bereits bei Abschluss der Immobilienfinanzierung verhältnismäßig sicher vorausgesagt werden, kann sich sogar die Vereinbarung eines Zinsaufschlags oder einer Gebühr für den Tilgungswechsel lohnen.

Wird hingegen ein einmaliger Geldzufluss erwartet, ist eine Sondertilgung zu empfehlen. Beispiel: Der Kreditnehmer hat einen Sparvertrag abgeschlossen, aus dem er 3 Jahre nach Abschluss des Vertrages 10.000 Euro erwartet.

Diesen Betrag möchte er zur Kredittilgung einsetzen. In solchen Fällen ist eine Sondertilgung statt eines Tilgungswechsels der richtige Weg.

Hier einige Fallgruppen, bei denen sich die Tilgungswechsel-Option zum Vorteil des Kreditnehmers auswirken kann.

Ein Ehepaar wählt zunächst einen niedrigen Tilgungssatz, weil der Ehemann Alleinverdiener ist und die Ehefrau sich um die Kindererziehung kümmert (oder umgekehrt natürlich).

Nach einigen Jahren tritt der Ehepartner wieder in das Berufsleben ein. Jetzt bietet sich eine Erhöhung des Tilgungssatzes an, mit dem die Gesamtkosten des Kredits reduziert werden können.

Der umgekehrte Fall: Beide Ehepartner verdienen bei Kreditabschluss gut und wählen deshalb eine überdurchschnittlich hohe Anfangstilgung.

Später gründen sie eine Familie mit Kindern. Der Tilgungssatz wird deshalb verringert, um die finanzielle Mehrbelastung aufzufangen.

Ein gutverdienender Single/ein gut verdienendes Ehepaar leisten sich die erste Eigentumswohnung und wählen einen hohen Tilgungssatz.

Nach einigen Jahren benötigen sie ein größeres Eigenheim, welches sie ebenfalls im üblichen Rahmen fremdfinanzieren.

Sie möchten aber die kleine Eigentumswohnung als Kapitalanlage behalten und vermieten.

Hier können sich unter Umständen eine Verringerung der Tilgung und damit eine Erhöhung der gesamten Zinsbelastung aus steuerlichen Gründen (Werbungskosten) lohnen.

Die fremdfinanzierte Immobilie wurde erst relativ spät erworben. Da die Kreditnehmer gut verdienten, wählten sie eine verhältnismäßig hohe Anfangstilgung.

Trotzdem ist bei Eintritt ins Rentenalter noch eine nennenswerte Restschuld vorhanden.

Andererseits liegen die Ruhestandsbezüge unter den Einkünften während ihrer aktiven Tätigkeit. Die ursprünglich vereinbarte hohe Tilgung würde jetzt Beschränkungen des Lebensstandards bedeuten.

Mit einem Tilgungswechsel lässt sich die monatliche Rate senken. Allerdings geschieht dies auf Kosten einer verlängerten Laufzeit und höherer Gesamtzinsen.

Jeder Tilgungswechsel will gut überlegt sein. Allgemeine Regeln darüber, wann eine Änderung der regulären Tilgungsleistungen Vorteile bringt, lassen sich nicht aufstellen.

Geht es um die Finanzierung einer gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilie, sollte zuvor ein Steuerfachmann zurate gezogen werden.

Die wirtschaftlichen Auswirkungen einer Veränderung der regulären Tilgungsleistungen können mit kostenlosen Rechnern, die online angeboten werden, gut überblickt werden.

Die FMH-Finanzberatung stellt neben vielen anderen sehr hilfreichen Vergleichsrechnern auch einen Hypothekenrechner zur Verfügung, der Tilgungsänderungen mit berücksichtigt.

Der Rechner liefert eine Reihe von Ergebnissen.

Er kalkuliert die Auswirkungen von Sondertilgungen und Tilgungsveränderungen auf die Monatsrate und die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.

Zudem wirft er einen genauen Tilgungsplan aus. Wer sich zutraut, den neuen Sollzinssatz nach Ablauf der Zinsbindung zu schätzen, erhält darüber hinaus Daten bis zur Kompletttilgung.

Sie können ebenso den Tilgungsrechner von Interhyp direkt von dieser Seite aus nutzen.

Klicken Sie "Weitere Angaben zur Tilgung" an, und füllen Sie dann die vorgesehenen Felder zum Tilgungswechsel und zu Sondertilgungen aus.