Volltilgerdarlehen berechnen und günstig abschließen

Sie planen die Finanzierung eines Hauskaufs oder eines Bauvorhabens? Sicher wird der Sachbearbeiter Ihrer Bank oder der von Ihnen eingeschaltete Kreditbroker Sie auf die Möglichkeit eines Volltilgerdarlehens hinweisen.

Bei der gegenwärtigen Phase extrem niedriger Bauzinsen bietet es sich geradezu an, den Immobilienkredit binnen 10,15 oder 20 Jahren vollständig zu tilgen und dabei die günstigen Zinssätze festzuschreiben.

Volltilgungsdarlehen bedeuten Planungssicherheit, ohne sich über eine Anschlussfinanzierung zu unsicheren und höchstwahrscheinlich weniger attraktiven Konditionen Gedanken machen zu müssen.

In Zeiten niedriger Zinsen wie gegenwärtig sind Volltilgerdarlehen immer einen Blick wert. Anders sieht es natürlich aus, wenn die Zinsen hoch sind.

Denn wer will sich schon hohe Zinsen über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Begleichung eines Immobiliendarlehens sichern.

Allerdings sind Volltilgerdarlehen nicht für jeden sinnvoll und neben einer Reihe von Vorteilen gibt es auch einige Nachteile.

Volltilgerdarlehen: was ist das eigentlich?

Beim Volltilgungsdarlehen entspricht die Sollzinsbindung der Kreditlaufzeit. Anders als bei normalen Annuitätendarlehen ist der aufgenommene Kredit bei Ablauf der Zinsbindungsfrist bezahlt.

Ebenso wie beim üblichen Annuitätendarlehen sind die monatlichen Raten konstant. Mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil der Monatsrate und der Zinsanteil fällt.

Während bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen die anfängliche Tilgungsrate festgelegt wird und der Kreditnehmer unter verschiedenen Zinsbindungsfristen auswählen kann, besteht bei einem Volltilgerdarlehen diese Wahlfreiheit nur eingeschränkt.

Zunächst muss sich der Kreditnehmer für eine bestimmte soll Zinsbindungsfrist (Kreditlaufzeit) entscheiden. Nach der Sollzinsbindung richten sich die anfängliche Tilgungsrate und die Höhe der konstanten, monatlichen Rate.

Je kürzer die Sollzinsbindung gewählt wird, desto höher ist die anfängliche Tilgungsrate.

Beispiele zum Volltilgerdarlehen

Während bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen in der Regel anfängliche Tilgungsraten zwischen 2 % und 3 % gewählt werden, kommen Sie bei einem Volltilgerdarlehen mit so niedrigen Tilgungsraten in der Regel nicht aus.

Sie sind erheblich höher, wie das folgende, theoretische, nicht der Praxis entnommene, Beispiel verdeutlicht. Bei unserem Beispiel gehen wir der Einfachheit halber von einem sehr geringen Zinssatz in Höhe von 1,18 % und einer Kreditsumme in Höhe von 200.000 Euro aus.

Sollzinsbindung in Jahrenanfängliche Tilgungsrate
10 Jahre9,43 %
15 Jahre6,10 %
20 Jahre4,44 %
25 Jahre3,44 %
30 Jahre2,78 %

Die hohe Anfangstilgung führt zu einer hohen monatlichen Belastung.

In den folgenden Beispielen werden die Monatsraten eines herkömmlichen Annuitätendarlehens und die monatliche Belastung bei einem Volltilgerdarlehen gegenübergestellt.

Die Beispiele gehen vom Kauf eines Neubaus im nördlichen Nordrhein-Westfalen mit einem Kaufpreis in Höhe von 250.000 Euro aus, wobei Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro dargestellt werden kann.

Alle Nebenkosten ohne Maklergebühren sollen 21.000 Euro betragen.

Die Anfangstilgung des Annuitätendarlehens geben wir mit 2 % an. In diesem Fall verwenden wir realistische Zinssätze, die Kreditnehmer mit der besten Bonität erhalten können (Stand: Oktober 2018).

Normales Annuitätendarlehen: Anfangstilgung 2 %:

SollzinsbindungSollzinsEffektiver ZinsRateRestbetrag
10 Jahre1,38 %1,42 %623 Euro173.830 Euro
15 Jahre1,82 %1,86 %704 Euro144.997 Euro
20 Jahre2,15 %2,19 %765 Euro110.795 Euro
25 Jahre2,64 %2,69 %856 Euro64.801 Euro
30 Jahre2,67 %2,72 %861 Euro18.101 Euro

Die Kreditlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung beträgt etwas über 38 Jahre.

Volltilgerdarlehen nach Laufzeiten:

KreditlaufzeitSollzinseffektiver ZinsRateGesamtkosten
10 Jahre1,18 %1,23 %1.956 Euro34.720 Euro
15 Jahre1,65 %1,69 %1.390 Euro50.200 Euro
20 Jahre1,76 %1,80 %1.095 Euro62.800 Euro
25 Jahre2,34 %2,39 %979 Euro93.700 Euro
30 Jahre2,42 %2,46 %868 Euro112.480 Euro

Die monatliche Belastung beim Volltilgerdarlehen sind deutlich höher als bei einem normalen Annuitätendarlehen. Das jedenfalls gilt, wenn das Darlehen verhältnismäßig schnell getilgt werden soll.

Die Gesamtkosten bis zur vollständigen Tilgung der Kreditsumme sind jedoch immer geringer. Der Grund liegt in der generell höheren Anfangstilgung.

Volltilgungsrechner von Interhyp: unverbindlich Volltilgerdarlehen-Angebote anfordern

Die Zinsen für Volltilgungsdarlehen sind in der Regel einige Zehntel Prozentpunkte niedriger als für normale Annuitätdendarlehen mit vergleichbarer Sollzinsbindung.

Volltilgungsdarlehen sind für Banken kalkulierbarer und es wird von einem geringeren Ausfallrisiko ausgegangen. Zudem können die höheren Tilgungsleistungen zeitnah zur Refinanzierung der Banken eingesetzt werden.

Wenige Zehntel Prozentpunkte Zinsvorteil erscheinen gering. Aber bei Baufinanzierungen mit hohen Kreditbeträgen kommen schnell einige 1.000 Euro zusammen.

Mit dem Volltilgungsrechner von Interhyp können Sie verschiedene Musterberechnungen anstellen. Auf diese Weise erhalten Sie ein Gefühl für die mögliche monatliche Belastung durch Ihre Baufinanzierung.

Nutzen Sie für Ihre Musterrechnungen einfach die Zinssätze aus dem repräsentativen Beispiel.

Wenn Sie im Anschluss daran auf den Button „Finanzierunganfragen“ klicken, gelangen Sie zu einem Formular, mit dem Sie eine kostenlose und unverbindliche Beratung für eine günstige Baufinanzierung von Interhyp. anfordern können.

 

 

Sie können wählen zwischen telefonischer Beratung und Beratung vor Ort. Die Daten werden sicher übertragen und verarbeitet. Der Service wurde vom TÜV-Süd geprüft und ist zertifiziert nach ISO 20000 und ISO 27001.

Wie sinnvoll sind Volltilgerdarlehen?

Wie bei jeder anderen Kreditvariante gibt es bei Volltilgungsdarlehen Vorteile und Nachteile.

Nachteilig sind die gegenüber herkömmlichen Annuitätendarlehen deutlich höheren monatlichen Raten, die durch die hohe Anfangstilgung verursacht werden.

Kreditnehmer können sich leicht verkalkulieren und eine zu hohe Rate ansetzen, die ihren finanziellen Spielraum übersteigt.

Volltilgerdarlehen mit Laufzeiten von 10 oder 15 Jahren werden für die meisten Kreditnehmer nicht erschwinglich sein.

Wie unser Beispiel zeigt, beträgt die Monatsrate schon bei einem Finanzierungsbedarf in Höhe von 200.000 Euro ca. 2.000 Euro. Und dieser Finanzierungsbedarf ist eher niedrig angesetzt.

Außerdem sind Volltilgungsdarlehen unflexibel. Sondertilgungsmöglichkeiten werden grundsätzlich nicht eingeräumt. Tilgungspausen in der Regel nicht akzeptiert.

Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn Zinsboni in Anspruch genommen werden. Wird darauf verzichtet, ist das Volltilgungsdarlehen häufig flexibler.

Volltilgerdarlehen sind nicht kündbar. Allerdings gilt auch bei Volltilgungsdarlehen das gesetzliche Kündigungsrecht, welches nach zehn Jahren Zinsbindung ausgeübt werden kann.

Sind die Zinsen nach zehn Jahren niedriger als bei Abschluss des Kreditvertrages, können Sie als Kreditnehmer das Volltilgerdarlehen auflösen und auf eine günstigere Immobilienfinanzierung umsteigen.

Liegen die Zinssätze nach zehn Jahren höher, können Sie sich über die günstige Verzinsung Ihres Volltilgerdarlehens freuen.

Daneben gibt es eine Reihe weiterer Vorteile.

Der Verzicht auf Flexibilität wird ausgeglichen durch deutliche Zinsrabatte gegenüber anderen Annuitätendarlehen.

Die schnellere Tilgung führt zu deutlich geringeren Gesamtkosten für die Baufinanzierung.

Und schließlich besteht vollständige Planungssicherheit. Mit Ablauf der Zinsbindungsfrist sind Sie schuldenfrei.

Gedanken über eine Anschlussfinanzierung brauchen Sie sich nicht zu machen. Das bei der Anschlussfinanzierung immer vorhandene Zinsrisiko entfällt.

Manchmal wird empfohlen, eine Baufinanzierung aufzuteilen. Das geschieht, indem ein oder mehrere Volltilgungsdarlehen abgeschlossen werden und zusätzlich ein herkömmliches Annuitätendarlehen.

Wenn Sie mit einer Mischfinanzierung liebäugeln, sollten Sie in einem Beratungsgespräch mit einem Fachmann klären, ob es für Sie tatsächlich Vorteile gibt.

Fraglich ist schon, ob eine solche Mischfinanzierung tatsächlich die gesamte Zinsbelastung durch die Immobilienfinanzierung nennenswert verringert.

Uns ist nicht bekannt, dass eine Mischfinanzierung mit einem einheitlichen Darlehensvertrag möglich ist. Sie müssen mit großer Wahrscheinlichkeit wenigstens zwei verschiedene Darlehensverträge abschließen.

Das bedeutet: der Darlehensvertrag über die größere Summe wird mit einer erstrangigen Grundschuld abgesichert, der Vertrag über die kleinere Summe hingegen mit einer zweitrangigen Grundschuld.

Zweitrangige Grundschulddarlehen sind aber in der Regel messbar teurer als erstrangige.

Volltilgerdarlehen können nicht nur für die Erstfinanzierung einer Immobilie eingesetzt werden. Sie eignen sich darüber hinaus für Anschlussfinanzierungen.

Nach Ablauf der ursprünglichen Sollzinsbindung hat sich der Darlehensbetrag mehr oder weniger verringert.

Deswegen können Zins- und Kostenvorteile durch eine Anschlussfinanzierung in Form eines Volltilgungsdarlehen in Anspruch genommen werden, ohne dass eine nennenswert höhere Monatsrate anfällt.