Wie viel Hauskredit kann ich mir leisten und wie viel Hauskredit bekomme ich tatsächlich? Diese zwei Fragen sollte sich jeder stellen, bevor er mit seiner Bank über eine Immobilienfinanzierung verhandelt.
Bei der Beantwortung beider Fragen helfen Rechner, die Kreditbroker kostenlos im Internet zur Verfügung stellen.
Allerdings werden Sie exakte Vorausberechnungen niemals anstellen können. Daran sind nicht die Rechner schuld.
Grund dafür, dass eine genaue Vorausbestimmung des maximalen Kreditbetrages und der eigenen Leistungsfähigkeit praktisch unmöglich ist, sind die unterschiedlichen Vergaberichtlinien und Berechnungsmethoden der Banken.
Banken sind nicht verpflichtet, offenzulegen, wie sie die Leistungsfähigkeit und die Bonität ihrer Kunden nach den Vergaberichtlinien beurteilen.
Trotzdem sind Vorüberlegungen zur Leistungsfähigkeit und zur möglichen maximalen Kredithöhe sinnvoll. Sie helfen Ihnen, Ihre Kreditmöglichkeiten realistisch einzuschätzen und bei der Suche nach einer passenden Immobilie immer die Finanzierbarkeit im Auge zu behalten.
Außerdem verbessern Sie Ihre Verhandlungsposition beim Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote.
Wie viel Hauskredit kann ich mir leisten?
In einem ersten Schritt sollten Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit abschätzen. Dies geschieht mit einer Haushaltsrechnung, in der Sie Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen.
Berücksichtigen Sie bei den Einnahmen nur die regelmäßigen Einkünfte und nicht einmalige Zuwendungen, die Änderungen unterliegen können. Ihre Bank wird genauso verfahren.
Beispiel:
- Zu den anrechnungsfähigen Einkünften gehören Ihr monatliches Gehalt, Kindergeld und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sofern sie regelmäßig und nachhaltig fließen.
- Bei der Haushaltsrechnung außen vorbleiben sollten Tantiemen, Provisionen, Urlaubsgeld und Weihnachtsgeld.
Behandeln Sie diese unregelmäßigen Einnahmen als stille Reserve für unvorhergesehene Aufwendungen.
Angestellte und Beamte haben es relativ einfach, das anrechnungsfähigen Einkommen festzustellen. Grundlage sind die laufenden Gehaltszahlungen.
Anders sieht es bei Selbstständigen, Freiberuflern wie Gewerbetreibenden aus. Sie müssen Durchschnittswerte aus dem Gewinn der letzten 3 bis 5 Jahre bilden.
Die Bank wird den sicher zu erzielenden Durchschnittsgewinn anhand von Steuerbescheiden, Berechnungen des Steuerberaters, Jahresabschlüssen oder betriebswirtschaftlichen Auswertungen (BWA) ermitteln wollen.
Selbstständig Tätige erhalten bei vielen Banken nur nach einer zwei bis fünfjährigen erfolgreichen Tätigkeit ein Darlehen für private Zwecke.
Nachdem Sie Ihre anrechenbaren Jahreseinkünfte festgestellt haben, geht es nun um die Ausgaben. Ebenso wie bei den Einnahmen sollten Sie eine Jahresrechnung aufstellen.
Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Positionen, die in unregelmäßigen Abständen beispielsweise nur einmal jährlich oder vierteljährlich anfallen, nicht vergessen werden.
Zu den Ausgaben gehören zum Beispiel Lebensmittel, Miete, Mietnebenkosten, Raten für laufende Darlehen, Kleidung, Versicherungen, Kosten für einen Urlaub, Aufwendungen für Geschenke, Unterhaltszahlungen.
Wichtig ist, nichts zu vergessen. Sofern Sie kein Haushaltsbuch geführt haben, werden Sie die Kosten für Lebensmittel, Kleidung und andere nicht genau fixierte Aufwendungen des täglichen Lebens nicht genau kennen.
Versuchen Sie jedoch, diese Kosten so genau wie möglich zu schätzen.
Stellen Sie jetzt Ihre regelmäßigen Jahreseinkünfte den jährlichen Kosten gegenüber. Der Betrag, der nach Abzug der Kosten übrig bleibt, definiert Ihre finanzielle Belastbarkeit. Dieser Betrag steht zur Verfügung, um einen Hauskredit zu tilgen.
Es bleibt nichts übrig oder der Betrag ist zu gering? Dann benötigen Sie für die Zukunft einen Haushaltsplan.
Legen Sie verschiedene Kostensparten fest: beispielsweise Lebensmittel, Kleidung, Aufwendungen für Hobbys und für Urlaub.
Überlegen Sie, welche Beträge Sie gegenüber dem gegenwärtigen Zustand in jeder dieser Sparten einsparen können, ohne dass Ihre Lebensqualität zu sehr beeinträchtigt wird.
Seien Sie realistisch. Strangulieren Sie sich zu sehr, werden Sie Ihre Vorgaben mit Sicherheit verfehlen.
Wohnen Sie zur Miete, haben Sie einen entscheidenden Vorteil. Die Nettomiete fällt weg, nachdem Sie in Ihr eigenes Haus eingezogen sind. Bei der Feststellung der zukünftigen finanziellen Belastbarkeit muss die Nettomiete deshalb nicht mehr berücksichtigt werden.
Berücksichtigt werden muss stattdessen eine Rücklage für Reparaturen, etwa in Höhe von 1 % bis 2 % des Anschaffungspreises.
Mit dem
von Interhyp können Sie sich einen schnellen Überblick über Ihren monatlichen finanziellen Spielraum verschaffen.
Ermittlung der Haushaltspauschale durch Banken
Ihre interne Berechnung der Haushaltskosten und des monatlichen finanziellen Spielraums ist in erster Linie für Sie selbst von Bedeutung. Die Aufstellung hilft Ihnen, sich bei der Rate für Ihren Hauskredit nicht zu übernehmen.
Banken hingegen werden sich für Ihre Aufstellung nur am Rande interessieren. Sie schätzen Ihren Selbstbehalt nach den Vorgaben interner Richtlinien, die bei den Banken sehr unterschiedlich ausfallen können.
Ihr Selbstbehalt besteht aus zwei Positionen: den Lebenshaltungskosten und ein von der Bank in den Richtlinien festgesetzten Sicherheitszuschlag.
Viele Banken setzen für Ehepaare einen Pauschbetrag zwischen 1.000 Euro und 1.200 Euro an. Für jedes Kind werden 200 Euro bis 300 Euro in Ansatz gebracht.
Ein Ehepaar mit zwei Kindern muss also mit einem Pauschbetrag zwischen 1.400 Euro und 1.800 Euro rechnen.
Berechnung des maximalen Kreditbetrages
Für die Berechnung des maximalen Kreditbetrages gibt es eine einfache Formel:
(Finanzielle Belastbarkeit pro Monat x zwölf Monate x 100) : (Zinssatz in Prozent + Tilgung in Prozent)
Beispiel:
Ihr Haushalt – Ehepaar und zwei Kinder – verdient monatlich 3.500 Euro netto. Die Bank berechnet eine Pauschale für den Selbstbehalt in Höhe von 1.800 Euro. Die finanzielle Belastbarkeit liegt bei 1.700 Euro.
Sie vereinbaren eine Anfangstilgung in Höhe von 2 %. Der Zinssatz soll ebenfalls 2 % betragen:
1.700 Euro x 12 x 100 : 2 + 2 = 510.000 Euro
Dies ist rein rechnerisch der maximale Kreditbetrag bei Zugrundelegung des von der Bank angenommenen Pauschbetrages für die Lebenshaltungskosten.
So viel Kredit werden Sie aber nicht erhalten. Die Bank wird einen Sicherheitsabschlag zusätzlich zu den Pauschbeträgen für die Lebenshaltungskosten erheben.
Darüber hinaus wird die Bank den Zinssatz höher ansetzen als den gegenwärtigen Marktzins.
Warum?
Bei einer Tilgung von 2 % verbleibt am Ende der Sollzinsbindung eine zu tilgende Restsumme, selbst wenn eine relativ lange Zinsbindungsfrist vereinbart wird.
Banken gehen davon aus, dass der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung deutlich höher ist. Gegenwärtig wird nach Aussage von Kreditbrokern mit einem Zinssatz von ca. 5 % gerechnet.
Verfolgen wir unser Beispiel weiter. Sie nehmen 510.000 Euro zu den angegebenen Bedingungen auf und vereinbaren eine Sollzinsbindung von zehn Jahren. Am Ende der Laufzeit verbleibt ein Restkredit in Höhe von ungefähr 397.000 Euro.
Diesen Restkredit möchten Sie in 20 Jahren abtragen, um nach insgesamt 30 Jahren rechtzeitig vor Eintritt des Rentenalters schuldenfrei zu sein. Um dies zu erreichen, müsste die anfängliche Tilgung 2,92 % betragen.
Für die Anschlussfinanzierung kalkuliert die Bank aber nicht 2 %, sondern 5 % Zinsen. Das bedeutet eine zukünftige monatliche Rate für den Anschlusskredit in Höhe von annähernd 2.620 Euro.
Ohne Berücksichtigung der 20-jährigen Laufzeit aber unter Berücksichtigung einer Annuität von 6 % (5 % Zinsen und 1 %Tilgung) beträgt die monatliche Rate für die mit einem Anschlussdarlehen zu finanzierende Restsumme immer noch 1.985 Euro monatlich. Der Restbetrag wäre dann in knapp 36 Jahren beglichen.
Auch dieser Betrag übersteigt die gegenwärtige finanzielle Belastbarkeit, die wir mit 1.700 Euro angegeben haben.
Bei einem Betrag von 440.000 Euro sieht die überschlägige Rechnung anders aus. Für die ersten zehn Jahre beträgt die monatliche Rate etwa 1.467 Euro und liegt damit unterhalb der finanziellen Belastbarkeit von 1.700 Euro.
Nach zehn Jahren verbleibt ein Restkredit in Höhe von 343.000 Euro. Für diesen Betrag wird wieder eine Annuität von 6 % (5 % Zinsen zzgl. 1 % anfänglicher Tilgung) angenommen. Das entspricht einer monatlichen Belastung in Höhe von ungefähr 1.700 Euro.
Die Bank wird Ihnen nach dieser Berechnung einen Kredit über höchstens 440.000 Euro gewähren.
Wie teuer dürfen das Haus bzw. das Bauvorhaben nun rein rechnerisch sein? Um diese Frage zu beantworten, müssen zwei Positionen zusätzlich berücksichtigt werden: das zur Verfügung stehende Eigenkapital und die Nebenkosten.
Beispiel:
Die Bank gibt einen Kredit in Höhe von 440.000 Euro. Sie verfügen über 110.000 Euro Eigenkapital. Die Summe daraus ist 550.000 Euro.
Die Höhe der Nebenkosten hängt vom Standort der Immobilie ab. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise beträgt der Durchschnittswert etwas mehr als 12 %. In unserem Beispiel betragen die Nebenkosten demnach 66.000 Euro.
Nun ergibt sich folgende Rechnung: 550.000 Euro – 66.000 Euro = 484.000 Euro.
Nach unserer Rechnung können der Kaufpreis für ein Haus oder die Baukosten höchstens 484.000 Euro betragen.
Mit dem
von Interhyp ist ein Überblick darüber möglich, wie viel Haus Sie sich leisten können.
Verschiedene Berechnungsmethoden zur maximalen Kredithöhe
Nicht jede Bank geht nach der oben dargestellten Berechnungsmethode vor und zieht vom Nettogehalt eine pauschale für Lebenshaltungskosten ab.
Eine weitere Methode zur Ermittlung der maximalen Kredithöhe ist die Formel:
Monatliches Nettoeinkommen x 110
Beim Nettoeinkommen werden alle regelmäßigen Einkünfte berücksichtigt.
Bei einem Nettoeinkommen in Höhe von 3.500 Euro beträgt die maximal mögliche Kreditsumme mit dieser Berechnungsmethode 385.000 Euro.
Bei Selbstständigen wird mit dem Jahreseinkommen kalkuliert. Manche Banken gehen von dem Durchschnittsgewinn der letzten Jahre aus. Meistens werden 2 bis 5 Jahre berücksichtigt.
Andere Banken verwenden den geringsten Gewinn der letzten Jahre als Kennzahl.
Die maximale Darlehenshöhe ist meistens das siebenfache bis neunfache des nach den Vergaberichtlinien der Bank ermittelten Jahresgewinns.
Bei einem Nettojahreseinkommen von 42.000 Euro liegt die maximale Kredithöhe demnach zwischen 294.000 Euro und 378.000 Euro.
Fazit: wie viel Hauskredit bekomme ich tatsächlich?
In diesem Artikel haben wir einige Methoden zur Berechnung der maximalen Kredithöhe zusammen mit Rechenbeispielen vorgestellt.
Wie viel Hauskredit in der Praxis letztlich vergeben wird, hängt noch von weiteren Faktoren ab.
Die Bonität des Kreditnehmers, das zur Verfügung stehende Eigenkapital sowie die Werthaltigkeit des zu finanzierenden Hauses sind die wichtigsten.
Die für den Hauskredit geltenden Grundsätze zur rechnerischen Ermittlung des maximalen Kreditbetrages sind übrigens nicht auf Konsumentenkredite ohne Zweckbindung übertragbar.
Hier gilt als Faustregel, dass die maximale Kredithöhe etwa beim 15 fachen eines monatlichen Nettoeinkommens liegt.