Wie funktioniert die Wohn-Riester Baufinanzierung und lohnt sie sich?

Wohn-Riester ist eine nachgefragte Form der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge. Bis jetzt (Mitte 2018) wurden ungefähr 1,8 Millionen Verträge abgeschlossen. Die seit November 2008 mögliche staatlich geförderte Eigenheimrente ist also beliebt.

Gefördert wird der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. Das geschieht über Zulagen und Steuervorteile während des Erwerbs. Allerdings gibt es eine nachgelagerte Besteuerung.

Die Fördermaßnahmen wirken als Tilgungsbeschleuniger. Geförderte Personen können das Eigenheim deshalb schneller abbezahlen und sind mit Eintritt des Rentenalters in den meisten Fällen insoweit schuldenfrei.

Entfällt der Schuldendienst für die selbstgenutzte Immobilie, steht mehr Liquidität zur Verfügung. Mehr Liquidität bedeutet mehr Mittel für die Bestreitung des Lebensunterhalts. Wohnriester ist also eine Art mittelbare Rentenaufstockung.

Nicht in allen Fällen und nicht für jeden jedoch ist die Eigenheimrente mit staatlicher Förderung die günstigste Lösung für die Eigenheimfinanzierung. Wer das falsche Produkt wählt, bezahlt für den Tilgungsbeschleuniger Wohn-Riester zu viel.

Wie funktioniert Wohn-Riester?

Mit Wohn-Riester werden Annuitätendarlehen, Bausparverträge und Kombiprodukte wie vorfinanzierte Bausparverträge gefördert.

Gefördert werden nur zertifizierte Verträge, mit denen die gesetzlich festgelegten Immobilienprojekte finanziert werden und die bestimmten Transparenzanforderungen genügen müssen. Mehr erfahren Sie in einem Artikel der Verbraucherzentrale.

Die Förderung besteht aus Zulagen und bestimmten Steuervorteilen während der Ansparphase.

Jede förderungsberechtigte Person erhält eine Zulage in Höhe von 175 Euro jährlich.

Für kindergeldberechtigte Kinder, die vor dem Jahr 2008 geboren sind, gibt es eine weitere Zulage in Höhe von 185 Euro pro Jahr.

Für jedes kindergeldberechtigte Kind, das 2008 oder danach geboren ist, beträgt die Zulage 300 Euro.

Um die vollen Zulagen zu bekommen, müssen jährlich 4 % des rentenversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens eingezahlt werden. Dabei werden die Zulagen mitgerechnet.

Außerdem können höchstens 2.100 Euro, die zur Tilgung verwandt wurden, jährlich als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Allerdings werden die gewährten Zulagen abgezogen. Zinsen können nicht als Sonderauslagen geltend gemacht werden.

Ein Teil des erlangten Steuervorteils muss jedoch im Alter mit Eintritt der sogenannten Auszahlungsphase nachversteuert werden (nachgelagerte Versteuerung).

Der Beginn der Auszahlungsphase wird im Wohn-Riester-Vertrag festgelegt. Je nach Vertragsbeginn startet die Auszahlungsphase frühestens mit dem 60. Lebensjahr bzw. nach dem 62. Lebensjahr.

Neben den Tilgungshilfen mit Wohn-Riester können zur Finanzierung der selbst bewohnten Immobilie auch Entnahmen aus Geld-Riester verwandt werden.

KfW Darlehen können mit Riesterförderungen kombiniert werden.

Wer kann Wohn-Riester beantragen?

Antragsberechtigt sind alle Personen, die Beiträge für eine gesetzliche Rente oder Pension leisten: rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer, Auszubildende, Berufssoldaten, Beamte und geringfügig Beschäftigte.

Gleiches gilt für Selbstständige, die unter die Rentenversicherungspflicht fallen. Dazu gehören beispielsweise Künstler, Maler und Publizisten. Gleiches gilt für Hebammen und für einige Handwerker.

Antragsberechtigt sind darüber hinaus Bezieher einer Rente wegen Erwerbsminderung bzw. Erwerbsunfähigkeit.

Förderungsbedürftig sind schließlich Bezieher von Arbeitslosengeld, Teilnehmer am Bundesfreiwilligendienst und erziehende Eltern in den ersten 36 Monaten nach der Geburt des Kindes.

Personen, die nicht selbst riesterberechtigt sind, können ebenfalls von Wohn-Riester profitieren. Voraussetzung ist die Zulagenberechtigung des Ehepartners, der selbst einen Vertrag abschließen muss.

Der Ehepartner muss mindestens 4 % des Einkommens einzahlen, um die vollen Zulagen zu erhalten. In diesem Fall genügt der gesetzlich vorgeschriebene Mindestbetrag von 60 Euro jährlich, um die volle Förderung zu erhalten.

Zahlt der förderungsberechtigte Ehepartner weniger als 4 % des Einkommens, verringern sich die Zulagen anteilig.

Was wird gefördert?

Gefördert werden Annuitätendarlehen, Bausparverträge und Kombiprodukte. Die Finanzierung muss sich auf folgende Immobilien bzw. Maßnahmen beziehen:

  • Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Wohnung.
  • Erwerb von Genossenschaftsanteilen für eine Wohnung dieser Art.
  • Finanzierung von Umbaumaßnahmen zur Reduzierung von Barrieren.

Die Förderung einer Wohnung im Ausland soll möglich sein, wenn die geförderte Person selbst in die Wohnung einzieht und sie bewohnt.

Voraussetzung ist immer, dass die Wohnung von der geförderten Person selbst bewohnt wird.

Wird die selbstgenutzte Wohnung verkauft, zum Beispiel weil ein berufsbedingter Wohnortwechsel erforderlich wird, muss der Erlös innerhalb von zwei bzw. fünf Jahren nach Verkauf zum Erwerb einer neuen förderungsfähigen Wohnung verwandt werden.

Andernfalls kommt es zu einer sofortigen vollständigen Besteuerung der bis dahin durch die Geltendmachung von Sonderausgaben erlangten Steuervorteile, und die Zahlung der Fördermittel wird eingestellt.

Alternativ können die angesparten Förderbeträge in einen anderen Riestervertrag übertragen werden.

Das Wohnförderkonto: die nachgelagerte Besteuerung

Das Wohnförderkonto ist ein virtuelles Konto, in dem die als Sonderbeiträge geltend gemachten Beträge zuzüglich aufgelaufener Zinsen in Höhe von 2 % jährlich eingestellt werden.

Wer 30 Jahre lang den Höchstbetrag von 2.100 Euro in Anspruch genommen hat, verfügt über einen Kontostand von etwa 87.000 Euro.

Das Konto muss spätestens zum 68. Lebensjahr aufgelöst und die darin eingestellten Beträge versteuert werden. Zwei Wege stehen zur Verfügung:

  • Sofortige Auflösung und Versteuerung des Wohnförderkontos. In diesem Fall wird ein 30-prozentiger Rabatt gewährt.
  • Auflösung des Wohnförderkontos in gleich hohen, jährlichen Raten bis zum 85. Lebensjahr. Dann muss der volle Steuersatz gezahlt werden.

Wer sich für Raten entscheidet, kann jedoch zu jedem Zeitpunkt den noch offenen Restbetrag unter Verwendung des Rabatts in einer Summe versteuern.

Der Steuersatz richtet sich nach dem individuellen Steuersatz der geförderten Person. Die insgesamt zu entrichtende Steuer ist nicht unerheblich.

Gute Beispiele finden Sie auf der Webseite der Verbraucherzentrale.

Allerdings ist der Steuersatz bei Rentnern in der Regel niedriger als bei berufstätigen Personen.

Die geförderte Person muss also bei einer nachgelagerten Besteuerung regelmäßig weniger Steuern zahlen, als wenn er die als Sonderausgaben geltend gemachten Beträge sofort hätte versteuern müssen.

Die Einmalbesteuerung rechnet sich in der Regel nur bei hohen Renten von wenigstens 34.000 Euro jährlich.

Wohn-Riester sinnvoll?

Beim Wohn-Riester gibt es im Wesentlichen zwei Nachteile:

Die verhältnismäßig komplizierte Förderkulisse und die nachgelagerte Besteuerung, mit der ein Teil der Förderungen wieder einkassiert wird.

Die Verzinsung der geltend gemachten Sonderausgaben in Höhe von 2 % entspricht in etwa der idealen Inflationsrate. Insofern werden die Einlagen im fiktiven Wohnförderkonto inflationsbereinigt.

Der Vorteil der Riester-Baufinanzierung liegt in der Beschleunigung der Tilgung. Hiervon profitieren vor allem junge Familien, die selbstbewohntes Wohneigentum über ein Annuitätendarlehen finanzieren möchten.

Wohn-Riester ist zudem besonders attraktiv für gut verdienende antragsberechtigte Personen. Für diese Personengruppe sind die Steuervorteile besonders attraktiv.

Wohn-Riester Rechner und Angebotsvergleich

Häufig sind die Konditionen von Wohn-Riester-Verträgen etwas schlechter als die Bedingungen nicht geförderter Baufinanzierungen. Das bedeutet aber nicht, dass Riesterverträge insgesamt gesehen schlechter sind.

Unter welchen Voraussetzungen lohnt sich also eine riestergeförderte Baufinanzierung?

Um diese Frage zu beantworten, müssen zwei konkrete Produkte mit den genau gleichen Merkmalen miteinander verglichen werden: Die günstigste Finanzierung mit Wohn-Riester und die günstigste herkömmliche Baufinanzierung.

Einen guten Einstieg in einen solchen Vergleich, aber auch nicht mehr, bietet der Wohn-Riester Rechner der FMH-Finanzberatung.

Nutzer können mit diesem Rechner mehrere Fallkonstellationen durchkalkulieren und erhalten einen Überblick über den Markt.

Eine endgültige Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Finanzierungslösung wird aber dadurch erschwert, dass über bestimmte Faktoren genaue Angaben nicht gemacht werden können.

Das gilt beispielsweise für die Angabe, um wie viele Prozentpunkte der gegenwärtige Zinssatz nach dem Ende einer angenommenen Sollzinsbindung erhöht werden soll.

Der beste Weg herauszufinden, ob Wohnriester günstiger oder gleich günstig ist als eine nicht geförderte Baufinanzierung, ist eine umfassende Beratung von Finanzierungsexperten.

In einem Beratungsgespräch können beispielsweise alle steuerlichen Aspekte und Auswirkungen der nachgelagerten Besteuerung auf die Gesamtfinanzierungskosten punktgenau geklärt werden.

Eine individuelle Beratung empfiehlt sich vor allem, wenn Wohn-Riester mit einem Annuitätendarlehen kombiniert werden soll. Denn zertifizierte Riester-Darlehen ohne Bausparen werden nicht oft angeboten.

Baufinanzierungsbroker wie Interhyp haben den besten Überblick über den Markt. Interhyp beispielsweise kann die Angebote von 400 Partnern miteinander vergleichen.

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