Mieten oder Kaufen: Was ist besser? Eine Faustformel und ein Rechner

Mieten oder Kaufen, was ist besser, mit welcher Option sparen sie Geld und bauen mehr Vermögen auf? Fragen Sie einen Vertreter der Wohnungswirtschaft, einen Makler oder einen Bauträger werden sie nur eine Antwort hören.

Klar, Kaufen habe deutlich mehr Vorteile als Mieten. Schließlich seien die Zinsen gegenwärtig historisch niedrig. Mieten seien deshalb viel höher als die monatliche Kreditrate, die Sie aufbringen müssen, um Eigentum an der Immobilie zu erwerben.

Kaufen sei deshalb ein gutes Geschäft, zumal noch zusätzlich von Wertsteigerungen profitiert werden könne.

Lassen Sie sich von solchen Sprüchen nicht blenden. Dass die Kreditraten gegenwärtig niedriger als manche Monatsmieten für vergleichbaren Wohnraum sind, bedeutet zunächst einmal überhaupt nichts.

Die Wahrheit ist, ob sich für Sie der Kauf einer Immobilie unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten eher lohnen wird als Miete, ist kaum vorhersehbar.

Aber vielleicht ist für Sie überhaupt nicht entscheidend, ob sich ein Kauf gegenüber Miete lohnt oder ob der Erwerb einer eigengenutzten Immobilie die beste Kapitalanlage überhaupt ist.

Kaufen oder Mieten ist nämlich auch eine Frage des Lebensstils und der persönlichen Vorlieben. Manche fühlen sich einfach nur in ihren eigenen vier Wänden wohl. Sie möchten keinen Vermieter „über sich“ haben.

In diesem Artikel sprechen wir zunächst wirtschaftliche Gesichtspunkte an. Ist Miete mit zusätzlicher Geldanlage für die Vermögensbildung besser geeignet als der Erwerb einer Immobilie?

Außerdem gehen wir der Frage nach, zu wem Miete und zu wem Eigentumserwerb besser passt.

Kaufen oder Mieten: Kaltmiete versus Kreditrate?

Anbieter von Wohneigentum ködern ihre Kunden häufig mit einer ebenso einfachen wie falschen Berechnung:

Kaltmiete > oder = monatliche Kreditrate.

Ist die Kreditrate niedriger als die monatliche Miete, dann lohnt sich angeblich ein Kauf. Da gegenwärtig die Zinsen sehr niedrig sind, wird dies meistens der Fall sein.

Leider lässt diese Gleichung wichtige Gesichtspunkte außer Acht.

Sehen wir uns zunächst einmal die Kreditrate näher an.

Schließen Sie ein herkömmliches Annuitätendarlehen ab, besteht die Kreditrate aus zwei Elementen: Kreditzins und Tilgung.

Haben Sie sich für das weniger populäre endfällige Darlehen entschieden, zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen. Aber sie müssen einen sogenannten Tilgungsträger ansparen, mit dem am Ende der Kreditlaufzeit das Darlehen zurückgezahlt wird.

Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Sie monatliche Zinsraten und Raten auf den Tilgungsträger (Lebensversicherung, private Rentenversicherung Sparpläne).

Mit den Tilgungsraten bzw. den Raten für den Tilgungsträger bauen sie Vermögen auf. Bei einem Annuitätendarlehen geschieht dies stufenweise.

Mit jeder Rate erwerben sie einen größeren Anteil an Ihrem Grundstück zu Eigentum. Mit zunehmender Laufzeit erhöhen sich die Tilgungsleistungen zulasten des Zinsanteils.

Während Sie zu Beginn der Kreditlaufzeit mit jeder Rate nur sehr kleine Bruchteile an Eigentum erwerben, vergrößern sich die Bruchteile mit zunehmender Laufzeit immer mehr.

Hier der Screenshot eines Tilgungsplanes, der mit Zinsen-berechnen.de erstellt wurde.

Screenshot eines Tilgungsplans, erstellt mit Zinsen-berechnen.de

Tilgungsplan

Ausgegangen wird von einer Kreditsumme in Höhe von 280.000 Euro. Der effektive Jahreszins beträgt 2 %. Wir haben eine Laufzeit von 36 Jahren gewählt, weil es in etwa so lange dauert, bis der Kredit bei einer üblichen Anfangstilgung von 2 % vollständig getilgt ist.

Mietzahlungen hingegen enthalten überhaupt kein Element der Vermögensbildung. Die Kaltmiete ist verloren. Sie ist mit den Zinsen für ein Darlehen gleichzusetzen.

Um ein vergleichbares Äquivalent für den vermögensbildenden Tilgungsanteil beim Darlehen zu erhalten, muss zur Miete etwas hinzugerechnet werden. Wir nennen dieses weitere Element Sparanteil.

Ebenso wie die Tilgung dient der Sparanteil dem Vermögensaufbau. Mit dem Sparanteil erwerben Sie beispielsweise Anleihen, Aktien oder beides.

Legen Sie das für den Sparanteil vorgesehene Geld vernünftig an, kommen Sie auf eine jährliche Mindestrendite zwischen 3 % und 5 % (Depot aus Aktien und Anleihen).

Aber auch bei der Kreditrate ist es mit Kreditzins und Tilgung nicht getan.

Um wenigstens den Wert der gekauften Wohnung oder des gekauften Hauses zu erhalten, muss eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden.

Die Instandhaltungsrücklage wird im Allgemeinen mit einem Betrag von 1 % bis zu 1,5 % jährlich vom Kaufpreis bzw. von den Baukosten angesetzt.

Die aussagefähige Gleichung muss also lauten:

Miete + Sparanteil = Effektivzins + Tilgung + Instandhaltungsrücklage.

Beispiel:

Die Immobilie soll 280.000 Euro kosten. Der Einfachheit halber gehen wir von einer Vollfinanzierung aus.

Bei 2 % effektivem Jahreszins und einer Laufzeit von 36 Jahren beträgt die monatliche Kreditrate ca. 1414 Euro (Zinsen und Tilgung).

Soll die Instandhaltungspauschale ein Prozent betragen, müssen monatlich etwa 240 Euro zurückgelegt werden. Das ergäbe eine monatliche Belastung von 1414 + 240 = 1654

Die nach ihren Eigenschaften vergleichbare Mietwohnung verfügt über 120 m². Die Miete soll 11 Euro betragen. Pro Monat sind das 1320 Euro. Um auf die gleiche Belastung wie beim Kauf zu kommen, könnte man 1654 – 1320 = 334 sparen:

1.320 + 334 = 1.414 + 240 = 1.654

Diese Formel sagt etwas zur tatsächlichen monatlichen Belastung aus.

Bei gleichem monatlichen Aufwand kann der Mieter 334 Euro sparen. Wie hoch der Tilgungsanteil beim Wohnungskauf jeweils ist, ergibt sich aus dem Screenshot oben.

Keine Aussage wird hingegen darüber getroffen, ob mit dem Sparanteil oder mit der Tilgung nach einer bestimmten Laufzeit mehr Vermögen aufgebaut werden kann.

Kaufen oder Mieten plus Sparen: was bringt mehr Rendite?

Als Immobilienkäufer oder Bauherr wissen Sie genau, wie hoch die Kosten für das eingesetzte Kapital sind. Die Kosten entsprechen dem vereinbarten effektiven Zinssatz.

Doch wie hoch ist die Rendite des Vermieters? Sie wissen nur, wie viel Miete sie zahlen. Die Rendite kennen sie nicht, schon deshalb nicht, weil Sie den Kapitaleinsatz des Vermieters für die von Ihnen bewohnte Wohnung nicht kennen.

In der Miete sind außerdem auch die Kosten für den Kapitaldienst, die Instandhaltung der Immobilie, nicht umlagefähige Nebenkosten und für die Verwaltung enthalten.

Es gibt aber Untersuchungen über die Durchschnittsrendite aus Vermietungen, die Immobilieneigentümer erzielen. Sie soll etwas höher sein als 3 % jährlich.

Kaufen ist dem Mieten vorzuziehen, wenn die effektiven Kreditzinsen geringer sind als die erzielbare Rendite bei Vermietung. Die Differenz ist der „Gewinn“, den Käufer erzielen können.

Gegenwärtig betragen die Zinssätze bei guter Bonität um die 2 % oder etwas niedriger. Also lohnt sich ein Kauf?

Das ist möglich, aber es gibt Risiken. Die liegen in der zukünftigen Wertentwicklung der erworbenen Immobilie.

Die Preise auf dem Immobilienmarkt werden durch die Nachfrage bestimmt. Je mehr Nachfrage, desto teurer sind Immobilien.

Nachfrage kann dadurch entstehen, dass in einer bestimmten Region mehr Menschen mehr Wohnungen suchen, also durch einen echten, steigenden Bedarf.

Nachfrage kann aber ebenso einen spekulativen Hintergrund haben. Ohne echten Bedarf sind in solchen Fällen die Immobilien überteuert, weil Investoren angesichts niedriger Zinsen mit richtig billigem Geld in den Immobilienmarkt investieren.

Nachfrageschwankungen beeinträchtigen den Immobilienmarkt immer. Ist die Nachfrage jedoch spekulativ in die Höhe getrieben worden, besteht eine besonders große Wahrscheinlichkeit auf einen zukünftigen Wertverlust.

Wohnung kaufen oder mieten: Faustformel

Mit einer Faustformel können Sie relativ einfach abschätzen, ob der Preis für eine bestimmte Immobilie noch angemessen ist.

Dazu teilen sie den Kaufpreis einer Immobilie durch die Jahreskaltmiete einer Immobilie mit den exakt gleichen Eigenschaften. Ist das Ergebnis 20 oder geringer, kann von einem halbwegs angemessenen Kaufpreis ausgegangen werden.

Beispiele:

Eine Eigentumswohnung mit 120 m² Wohnfläche wird für 280.000 Euro angeboten. Die Kaltmiete der Vergleichswohnung beträgt 11 Euro pro Quadratmeter monatlich. Die Jahreskaltmiete beläuft sich auf 15.840 Euro.

Daraus ergibt sich ein Faktor in Höhe von 17,68. Der Preis ist also angemessen.

Jetzt beträgt die Kaltmiete für die Vergleichswohnung 9 Euro. Das entspricht einer Jahresmiete von 12.960 Euro. Der errechnete Faktor ist 21,60. Der Kaufpreis wäre überteuert.

Im letzten Beispiel erhöhen wir den Kaufpreis. Der Kaufpreis soll jetzt 350.000 Euro betragen und die Jahreskaltmiete der Vergleichswohnung wieder 15.840 Euro. Der Faktor ist nun 22,1. Der Kaufpreis wäre überteuert.

Das Problem ist, eine Vergleichsimmobilie in derselben Lage, mit der gleichen Ausstattung und dem gleichen Baujahr zu finden.

Meistens wird dies nicht möglich sein. Deswegen bringt diese Faustformel nur mehr oder weniger genaue Schätzwerte.

Kauf- / Mietrechner von Interhyp

Ein etwas anderer Ansatz zur Einschätzung, ob sich ein Immobilienkauf gegenüber Miete lohnt, verfolgt der Kauf- / Mietrechner von

Interhyp.

Zunächst müssen Sie hier, ebenso wie bei der Faustregel, die Kaltmiete pro Monat, einer Vergleichswohnung mit denselben Eigenschaften eingeben. Sie können zusätzlich die erwartete Mietsteigerung mitteilen.

Bei den Angaben zum Kauf können Sie eine unterstellte Wertsteigerung eintragen.

Der Rechner liefert nur halbwegs sinnvolle Ergebnisse, wenn Sie auch die Felder für die weiteren Angaben (optional) ausfüllen.

Dann aber arbeiten Sie mit zwei spekulativen Werten: voraussichtliche Mietsteigerung und voraussichtliche Wertsteigerung.

Fazit:

Die Frage, was günstiger ist, Mieten oder Kaufen, hängt von der Einschätzung zukünftiger Ereignisse ab. Wertentwicklungen und Mietsteigerungen lassen sich aber nicht voraussagen.

Das bedeutet: Eine wirklich brauchbare Aussage darüber, ob Sie beim Mieten oder beim Kaufen besser liegen, ist letztlich nicht möglich.

Käufer oder Mieter: Wer bildet mehr Vermögen?

Wer ist am Ende reicher? Der Eigenheimbesitzer oder der Mieter, der gleichzeitig seinen Sparanteil in Geldanlagen investiert?

Auch bei dieser Betrachtungsweise kommt man zu keinen definitiven Ergebnissen. Keiner weiß genau, wie sich Immobilienwert und der Wert eines Depots bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft entwickeln werden.

Aber vor dem Hintergrund der Entwicklung der Immobilienpreise in der Vergangenheit und der gegenwärtigen kleinen Immobilienblase in Deutschland wird der Mieter und Investor wohl die besseren Karten haben.

Voraussetzung ist jedoch, dass Sie den Sparanteil tatsächlich investieren, und zwar in die richtigen Finanzprodukte. Wenn Sie einen größeren Teil in solide Aktien-ETFs investieren und einen kleineren Teil in solide Staatsanleihen, können Sie durchaus langfristig eine jährliche Rendite in Höhe von 5 % erwirtschaften.

Allgemeine Entscheidungskriterien

Viele werden ihre Entscheidung, ob Kauf oder Miete, nicht von Renditegesichtspunkten abhängig machen. Wichtiger wird sein, ob sie sich als Mieter oder als Eigentümer in einem bestimmten Umfeld wohler fühlen.

Darüber hinaus wird es darum gehen, ob sie sich den Kauf eines Eigenheims leisten können. Aus der Sicht vieler ist das der Fall, wenn die Kreditrate in etwa der gegenwärtigen Miete entspricht.

Überlegungen, dass durch Mieten und Sparen mehr Vermögen angesammelt werden kann, treten in den Hintergrund.

Viele sind zufrieden, wenn sie in den eigenen vier Wänden leben können, das Haus oder die Wohnung vor Eintritt der Rente weitgehend bezahlt ist und ein gewisser Wert der Immobilie verbleibt.

Aber es gibt Lebenssituationen, in denen Mieten dem Kaufen vorzuziehen ist. Hier noch einmal die wichtigsten Gesichtspunkte, die für und gegen Mieten bzw. Kaufen sprechen können.

Mieten ist beispielsweise sinnvoll, wenn sie

  • nicht länger als fünf Jahre am selben Ort leben werden,
  • sie in einer Großstadt das Innenstadt-Leben in einer kleinen Wohnung bevorzugen,
  • keine Lust haben, sich um eine Immobilie zu kümmern und für Instandhaltung oder Pflege Geld auszugeben,
  • Sie mit Mieterhöhungen leben können,
  • in Ihrer Region keine Immobilien mehr zu vernünftigen Preisen zu finden sind,
  • Ihr Risikoprofil es zulässt, einen großen Teil des Sparanteils oder auch Beträge darüber hinaus in solide, werthaltige Aktien anzulegen.

Kaufen empfiehlt sich hingegen zum Beispiel, wenn sie

  • voraussichtlich länger als fünf Jahre an einem Ort bleiben werden,
  • im Rentenalter abgesehen von Instandhaltungskosten und Nebenkosten keine Mietbelastungen mehr haben möchten,
  • von steuerlichen Vorteilen profitieren möchten (zum Beispiel Steuerbefreiung beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie),
  • geringes Anlagerisiko für wichtiger halten ist als Rendite,
  • damit leben können, dass Ihre Wohnimmobilie mit den Jahren inflationsbereinigt an Wert verlieren kann,
  • sich gern um Haus und Garten kümmern,
  • nicht von einem Vermieter abhängig sein wollen.

Ist absehbar, dass Sie nicht länger als fünf Jahre am selben Ort bleiben werden, ist Miete immer vorzuziehen. Die Gefahr von Verlusten ist groß, wenn Sie eine weitgehend kreditfinanzierte Immobilie innerhalb von fünf Jahren wieder verkaufen müssen.

Wer rechtzeitig eine Immobilie erwirbt, wird im Rentenalter finanziell entlastet. Die Wohnkosten sinken deutlich unter das übliche Mietenniveau, weil beim Immobilienerwerb die Kreditraten entfallen.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Immobilie bereits in jungen Jahren erworben wird. Mit einer üblichen Anfangstilgung von 2 % dauert es beispielsweise etwa 36 Jahre, bis Sie als Immobilieneigentümerbei einer Kreditaufnahme über 280.000 Euro schuldenfrei sind.