Zuletzt aktualisiert am 17. August 2026 von Andreas Lojewski
Ein 180.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital zur Finanzierung von Wohneigentum ist möglich, wenngleich nicht alle Banken dazu bereit sind.
Dieser Artikel gibt Anregungen, wie Sie Ihr Haus ohne Eigenkapital mit einem Kredit finanzieren können.
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180.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital: Voraussetzungen
Banken gehen bei Krediten ohne Eigenkapital von einem erhöhten Ausfallrisiko aus.
Deswegen sind die Vergaberichtlinien strenger als bei Immobilienfinanzierungen mit einem Eigenkapitalanteil von beispielsweise 20 %.
Das gilt besonders dann, wenn die Nebenkosten auch mitfinanziert werden sollen (Vollfinanzierung).
- Erforderlich ist ein regelmäßiges, hohes und sicheres Einkommen.
- Die Einnahmen müssen die Ausgaben deutlich übersteigen.
- Weitere Verbindlichkeiten sollten nicht bestehen.
- Saubere Schufa, keine Negativmerkmale bei Wirtschaftsauskunfteien.
- Eine werthaltige Immobilie in guter Lage.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt und können Sie eine hohe Anfangstilgung anbieten, werden Sie mit großer Wahrscheinlichkeit einen 180.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital finden.
Kaufpreisfinanzierung & Vollfinanzierung
Bei Krediten ohne Eigenkapital unterscheidet man zwei Varianten.
Kaufpreisfinanzierung oder 100 % Finanzierung:
Kaufpreis bzw. Herstellungskosten für die Immobilie werden kreditfinanziert. Alle Nebenkosten werden aus Eigenmitteln dargestellt. Die Nebenkosten betragen grob geschätzt 10 % bis 15 % des Kaufpreises.
Vollfinanzierung oder 110 % Finanzierung oder 120 % Finanzierung:
Eigenmittel sind nicht vorhanden oder sollen nicht eingesetzt werden. Sowohl Kaufpreis bzw. Herstellungskosten als auch alle Nebenkosten werden fremdfinanziert.
Der erforderliche Darlehensbetrag ist bei einer Vollfinanzierung immer höher als der Kaufpreis.
Das bedeutet, die Kreditsumme ist während der ersten Jahre der Laufzeit nicht durch den ursprünglichen Grundstückswert gedeckt. Deswegen schrecken viele Banken davor zurück, Vollfinanzierungen auszugeben.
Banken, die Vollfinanzierungen vergeben, erwarten dem Risiko entsprechende Sicherheiten. Beispiele dafür sind überdurchschnittlich gut dotierte, unbefristete Arbeitsverträge oder der Beamtenstatus.
Bessere Chancen bestehen bei einer 100 % Finanzierung. Einige Kreditinstitute haben jedoch ihre Vergaberichtlinien aktuell verschärft und finanzieren nur bis maximal 95 % des Kaufpreises.
180.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital:Baufinanzierungsvergleich
*Mit dem Baufinanzierungsvergleich finden Sie den passenden 180.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital. Tragen Sie die gewünschten Konditionen in das Formular ein und wählen Sie einen der Spezialvermittler aus. Mit einem Klick gelangen Sie zur Webseite des Anbieters und können die Finanzierungsanfrage ausfüllen.
Danach setzt sich ein Mitarbeiter des Vermittlers mit Ihnen in Verbindung. Die Beratung ist unverbindlich und kostenlos.
Tipp: Entscheiden Sie sich im weiteren Verlauf des Antragsverfahrens für eine Rate, die nicht höher als 35 % Ihres Nettohaushaltseinkommens ist. Höhere Raten werden von den meisten Banken nicht akzeptiert.
Die folgenden Beispiele sind Modellrechnungen.
Zinsen und monatliche Belastung können in Ihrem Fall deutlich von den Ergebnissen abweichen, zumal sich die Zinskonditionen bei Immobilienfinanzierungen ständig ändern.
Beispiel 1 Kaufpreisfinanzierung (100 % Finanzierung): Die Nebenkosten in Höhe von 18.000 € werden mit Eigenmitteln dargestellt.
- Kaufpreis: 180.000 €
- Darlehensbetrag: 180.000 €
- Zinssatz: 3,76 %
- Monatliche Rate: 864 €
- Tilgungssatz: 2 %
- Sollzinsbindung: 10 Jahre
- Gesamtlaufzeit (Prognose): 28 Jahre, 3 Monate
- Nach Ablauf der Sollzinsbindung getilgt: 43.620 €
- Bei Ende der Zinsbindung geleistete Zinszahlungen: 60.079 €
- Restschuld: 136.380 €
Beispiel 2 Vollfinanzierung (110 % oder 120 % Finanzierung): Kaufpreis und Nebenkosten werden fremdfinanziert.
- Kaufpreis: 180.000 €
- Darlehensbetrag: 198.000 €
- Zinssatz: 4,08 %
- Monatliche Rate: 1.003 €
- Tilgung: 2 %
- Sollzinsbindung: 10 Jahre
- Gesamtlaufzeit (Prognose): 27 Jahre, 4 Monate
- Nach Ablauf der Sollzinsbindung getilgt: 48.798 €
- Gesamtkosten bei Ablauf der Sollzinsbindung: 71.586 €
- Restschuld: 149.202 €
Zinsen, monatliche Belastung & Kosten bei unterschiedlicher Zinsbindung
Unterstellt werden ein Kaufpreis in Höhe von 180.000 € und eine Tilgung von 2 %.
Vollfinanzierung – Darlehensbetrag 198.000 €:
Zinsbindung | Zins | Rate | Kosten* |
|---|---|---|---|
5 Jahre | 4.17 % | 1.008 € | 39.110 € |
10 Jahre | 4,08 % | 1.003 € | 71.586 € |
15 Jahre | 4,35 % | 1.048 € | 105.019 € |
20 Jahre | 4,67 % | 1.101 € | 133.540 € |
*Kosten bei Ablauf der Sollzinsbindung
Kaufpreisfinanzierung – Darlehensbetrag 180.000 €:
Zinsbindung | Zins | Rate | Kosten* |
|---|---|---|---|
5 Jahre | 3,73 % | 860 € | 31.816 € |
10 Jahre | 3,76 % | 864 € | 60.060 € |
15 Jahre | 4,02 % | 903 € | 88.592 € |
20 Jahre | 4,23 % | 935 € | 111.358 € |
*Kosten bei Ablauf der Sollzinsbindung
Vorteile
- Ein 180.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital ermöglicht hauptsächlich jungen Familien und Alleinstehenden den Erwerb eines Eigenheims ohne lange Wartezeiten.
- Wer definitiv die Anschaffung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung plant, für den sind Mietzahlungen unnötige Kosten, die besser für die monatliche Rate eines Immobilienkredits eingesetzt werden können.
- Wer ohne oder mit nur wenig Eigenkapital finanziert, muss vorhandene Kapitalanlagen oder Ersparnisse nicht oder nicht in vollem Umfang angreifen. Er kann stattdessen mit der Kapitalanlage eine Rendite erzielen, die höher ist als der Zinssatz des Immobilienkredits.
- Soll die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden, steigt die Rendite, wenn wenig oder überhaupt kein Eigenkapital eingesetzt wird. Voraussetzung ist, dass die Mieteinnahmen höher sind als die Kosten für die Finanzierung.
Viele Portale bieten Kauf-/Mietrechner an. Damit können Sie schnell einschätzen, ob die Anschaffung einer Immobilie ohne Eigenkapital gegenüber den Mietausgaben günstiger ist.
Nachteile
- Nachteile einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sind höhere Zinsen und in der Regel höhere Raten.
- Häufig ist zudem eine längere Laufzeit erforderlich, um den Immobilienkredit vollständig zu tilgen. Die Immobilie wird dadurch teurer als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
- Außerdem bleibt nach Ende der Zinsbindung eine größere Restschuld. Dadurch steigt das Risiko einer Anschlussfinanzierung zu höheren Zinssätzen.
Achtung: Ein besonderes Risiko besteht bei einer Vollfinanzierung in den ersten Jahren.
Wird beispielsweise für ein Haus zum Preis von 180.000 € ein Kredit über 198.000 € zu 4 % Zinsen und 2 % anfänglicher Tilgung aufgenommen, verbleibt nach drei Jahren noch ein Restkredit von rund 185.400 €.
Wer das Haus dann nach drei Jahren zum ursprünglichen Preis verkauft, bleibt auf rund 5.400 € Restschulden sitzen, ohne einen Nutzen davon zu haben.
Exkurs: Was zählt zum Eigenkapital
Als Eigenkapital kommen alle Vermögenswerte infrage, die sofort oder zukünftig für die Hausfinanzierung eingesetzt werden können:
- Spareinlagen, Kapitalanlagen und Bargeld
- Lebensversicherungen, zuteilungsreife Bausparverträge und angesparte Riester-Verträge
- Darlehen von dritten Personen (Verwandte, Freunde, Arbeitgeberdarlehen)
- Fördermittel aus kommunalen Töpfen, Landesmitteln oder von der KfW
- Wertgegenstände wie Edelmetall, Gemälde, Antiquitäten, Münzen
- Vorhandene, möglichst unbelastete Immobilien, auch von Familienmitgliedern
- Beim Hausbau: Eigenleistungen (Muskelhypothek)
Finden Sie heraus, ob es für Sie neben einem 180.000 € Kredit ohne Eigenkapital günstigere Finanzierungsvarianten gibt.
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