Zuletzt aktualisiert am 17. August 2026 von Andreas Lojewski
Es ist möglich, einen 500.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital zur Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zu bekommen, wenngleich nicht alle Banken dazu bereit sind.
Die Zinsen werden etwas höher sein und einige Voraussetzungen etwas strenger.
Verschaffen Sie sich mit diesem Artikel einen Eindruck über die Möglichkeiten und Risiken eines Immobilienkredits ohne Eigenkapital.
Kredite ohne Eigenkapital zu fairen Konditionen vermittelt Creditweb, ein großes Onlineportal für Hausfinanzierungen und Baukredite.
>> Bon-Kredit vermittelt frei verfügbare Hauskredite auch an Personen mit schwächerer Bonität, die gleichzeitig zu Konsumentenzwecken verwendet werden können (immobilienbesicherte Konsumentenkredite).
500.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital: Voraussetzungen
Banken gehen bei Krediten ohne Eigenkapital von einem erhöhten Ausfallrisiko aus.
Deswegen sind die Vergaberichtlinien strenger als bei Immobilienfinanzierungen mit einem Eigenkapitalanteil von beispielsweise 20 %.
Das gilt insbesondere dann, wenn die Nebenkosten mitfinanziert werden müssen (Vollfinanzierung).
- Erforderlich ist ein regelmäßiges, hohes und sicheres Einkommen.
- Die Einnahmen müssen die Ausgaben deutlich übersteigen.
- Weitere Verbindlichkeiten sollten nicht bestehen.
- Saubere Schufa, keine Negativmerkmale bei Wirtschaftsauskunfteien.
- Eine werthaltige Immobilie in guter Lage.
Unter diesen Voraussetzungen werden Sie mit großer Wahrscheinlichkeit einen 500.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital finden.
Kaufpreisfinanzierung & Vollfinanzierung
Bei Krediten ohne Eigenkapital unterscheidet man zwei Varianten.
Kaufpreisfinanzierung oder 100 % Finanzierung:
Kaufpreis bzw. Herstellungskosten für die Immobilie werden kreditfinanziert. Alle Nebenkosten werden aus Eigenmitteln dargestellt. Die Nebenkosten betragen grob geschätzt 10 % bis 20 % des Kaufpreises.
Vollfinanzierung oder 110 % Finanzierung oder 120 % Finanzierung:
Eigenmittel sind nicht vorhanden oder sollen nicht eingesetzt werden. Sowohl Kaufpreis bzw. Herstellungskosten als auch alle Nebenkosten werden fremdfinanziert.
Der erforderliche Darlehensbetrag ist bei einer Vollfinanzierung immer höher als der Kaufpreis. Das bedeutet, die Kreditsumme ist während der ersten Jahre der Laufzeit nicht durch den Grundstückswert gedeckt. Deswegen schrecken viele Banken davor zurück, Vollfinanzierungen auszugeben.
Banken, die Vollfinanzierungen vergeben, erwarten aber dem Risiko entsprechende Sicherheiten. Beispiele dafür sind überdurchschnittlich gut dotierte, unbefristete Arbeitsverträge oder der Beamtenstatus.
Bessere Chancen bestehen bei einer 100 % Finanzierung. Einige Kreditinstitute haben jedoch ihre Vergaberichtlinien aktuell verschärft und finanzieren nur bis maximal 95 % des Kaufpreises.
Baufinanzierungsrechner: Zinsen, monatliche Rate & Gesamtkosten schätzen
Mit dem Baufinanzierungsvergleich für einen 500.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital finden Sie Ihren passenden Immobilienkredit zu günstigen Konditionen. Der Rechner berücksichtigt die meisten bekannten Spezialvermittler für Immobilienfinanzierungen.
Ein Klick und Sie gelangen zur Webseite des Anbieters. Dort können Sie die Finanzierungsanfrage ausfüllen. Danach setzt sich ein Mitarbeiter des Vermittlers mit Ihnen in Verbindung. Die Beratung ist unverbindlich und kostenlos.
Tipp: Entscheiden Sie sich im weiteren Verlauf des Antragsverfahrens für eine Rate, die nicht höher als 35 % Ihres Nettohaushaltseinkommens ist. Höhere Raten werden von den meisten Banken nicht akzeptiert.
*Die folgenden Beispiele für einen 500.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital sind Modellrechnungen. Zinsen und monatliche Belastung können in Ihrem Fall deutlich von den Ergebnissen abweichen, zumal sich die Zinskonditionen bei Immobilienfinanzierungen ständig ändern.
Beispiel 1 Kaufpreisfinanzierung (100 % Finanzierung): Die Nebenkosten in Höhe von 50.000 € werden mit Eigenmitteln dargestellt.
- Kaufpreis: 500.000 €
- Darlehensbetrag: 500.000 €
- Zinssatz: 3,82 %
- Monatliche Rate: 2.425 €
- Tilgungssatz: 2 %
- Sollzinsbindung: 10 Jahre
- Gesamtlaufzeit (Prognose): 28 Jahre
- Nach Ablauf der Sollzinsbindung getilgt: 121.551 €
- Bei Ende der Zinsbindung geleistete Zinszahlungen: 169.449 €
- Restschuld: 378.449 €
Beispiel 2 Vollfinanzierung (110 % bzw. 120 % Finanzierung): Kaufpreis und Nebenkosten werden fremdfinanziert.
- Kaufpreis: 500.000 €
- Darlehensbetrag: 550.000 €
- Zinssatz: 4,12 %
- Monatliche Rate: 2.805 €
- Tilgung: 2 %
- Sollzinsbindung: 10 Jahre
- Gesamtlaufzeit (Prognose): 27 Jahre und 3 Monate
- Nach Ablauf der Sollzinsbindung getilgt: 135.837 €
- Gesamtkosten bei Ablauf der Sollzinsbindung: 200.764 €
- Restschuld: 414.163 €
Zinsen, monatliche Belastung & Kosten bei unterschiedlicher Zinsbindung
Unterstellt werden ein Kaufpreis in Höhe von 500.000 € und eine Tilgung von 2 %.
Vollfinanzierung – Darlehensbetrag 550.000 €:
Zinsbindung | Zins | Rate | Kosten* |
|---|---|---|---|
5 Jahre | 4,11 % | 2.800 € | 107.083 € |
10 Jahre | 4,12 % | 2.805 € | 200.764 € |
15 Jahre | 4,31 % | 2.892 € | 289.607 € |
20 Jahre | 4,61 % | 3.030 € | 366.826 € |
*Kosten bei Ablauf der Sollzinsbindung
Kaufpreisfinanzierung – Darlehensbetrag 500.000 €:
Zinsbindung | Zins | Rate | Kosten* |
|---|---|---|---|
5 Jahre | 3,80 % | 2.416 € | 90.030 € |
10 Jahre | 3,82 % | 2.425 € | 169.449 € |
15 Jahre | 3,87 % | 2.446 € | 237.340 € |
20 Jahre | 3,96 % | 2.483 € | 291.724 € |
*Kosten bei Ablauf der Sollzinsbindung
Vorteile
- Ein 500.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital ermöglicht hauptsächlich jungen Familien und Alleinstehenden den Erwerb eines Eigenheims ohne lange Wartezeiten.
- Wer definitiv die Anschaffung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung plant, für den sind Mietzahlungen unnötige Kosten, die besser für die monatliche Rate eines Immobilienkredits eingesetzt werden können.
- Wer ohne oder mit nur wenig Eigenkapital finanziert, muss vorhandene Kapitalanlagen oder Ersparnisse nicht oder nicht in vollem Umfang angreifen. Er kann stattdessen mit dem Kapital eine Rendite erzielen, die höher ist als der Zinssatz des Immobilienkredits.
Soll die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden, steigt die Rendite, wenn wenig oder überhaupt kein Eigenkapital eingesetzt wird.
Voraussetzung ist, dass die Mieteinnahmen höher sind als die Kosten für die Finanzierung.
Tipp: Viele Portale bieten Kauf-/Mietrechner an. Damit können Sie schnell einschätzen, ob die Anschaffung einer Immobilie ohne Eigenkapital gegenüber den Mietausgaben günstiger ist.
Nachteile
Nachteile einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sind:
- Höhere Zinsen und in der Regel höhere Raten.
- Häufig ist außerdem eine längere Laufzeit erforderlich, um den Immobilienkredit vollständig zu tilgen. Die Immobilie wird dann teurer als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Nach Ende der Zinsbindung verbleibt eine größere Restschuld. Dadurch steigt das Risiko einer Anschlussfinanzierung zu höheren Zinssätzen.
- Das größte Risiko besteht aber in den ersten Jahren nach Abschluss der Finanzierung. Muss die Immobilie aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen innerhalb weniger Jahre nach Kreditaufnahme veräußert oder verwertet werden, kann es sein, dass der Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung zwar das Haus veräußern kann, aber auf zusätzlichen Schulden sitzenbleibt.
Mit dem folgenden Beispiel soll das Problem verdeutlicht werden:
Jahr | Kredit | 4 % Zins | 2 % Tilgung | Restkredit |
|---|---|---|---|---|
1. Jahr | 550.000 € | 22.000 € | 11.000 € | 539.000 € |
2. Jahr | 539.000 € | 21.560 € | 11.440 € | 527.560 € |
3. Jahr | 527.560 € | 21.102 € | 11.898 € | 515.662 € |
4. Jahr | 515.662 € | 20.626 € | 12.374 € | 503.288 € |
Im Beispiel wird von 4 % Zinsen und 2 % Tilgung ausgegangen. Für die Finanzierung eines Kaufpreises in Höhe von 500.000 € wird ein Kredit über 550.000 € aufgenommen, weil die Nebenkosten mitfinanziert werden.
Nach 4 Jahren liegt der Restkredit noch 3.288 € über dem Kaufpreis. Erst nach etwa 4 Jahren und 3 Monaten wird der Kredit dem Anschaffungspreis der Immobilie entsprechen.
Exkurs: Was zählt zum Eigenkapital
Als Eigenkapital kommen alle Vermögenswerte infrage, die sofort oder zukünftig für die Hausfinanzierung eingesetzt werden können:
- Spareinlagen, Kapitalanlagen und Bargeld
- Lebensversicherungen, zuteilungsreife Bausparverträge und angesparte Riester-Verträge
- Darlehen von dritten Personen (Verwandte, Freunde, Arbeitgeberdarlehen)
- Fördermittel aus kommunalen Töpfen, Landesmitteln oder von der KfW
- Wertgegenstände wie Edelmetall, Gemälde, Antiquitäten, Münzen
- Vorhandene, möglichst unbelastete Immobilien, auch von Familienmitgliedern
- Beim Hausbau: Eigenleistungen (Muskelhypothek)
Finden Sie heraus, ob es für Sie neben einem 500.000 € Kredit ohne Eigenkapital günstigere Finanzierungsvarianten gibt.
>> Vereinbaren Sie einen Beratungstermin mit Creditweb.
Informationen zu Creditweb
Creditweb ist ein mehrfach ausgezeichneter, etablierter Anbieter für private Baufinanzierung in Deutschland. Das Unternehmen verfügt über ein Netzwerk von 400 Finanzinstituten. Kundinnen und Kunden erhalten deshalb Zugang zu einem breiten Marktvergleich mit flexiblen Finanzierungsmöglichkeiten. Beratung und Vergleich sind kostenlos und unverbindlich.
Seit April 2022 ist Creditweb Teil der Bilthouse-Gruppe, zu der auch Baufi24 und Hüttig & Rumpf gehören.
Weitere Beiträge zu Krediten ohne Eigenkapital
- 100.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital
- 150.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital
- 180.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital
- 200.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital
- 250.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital
- 300.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital
- 400.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital
- 450.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital
- 600.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital
Mit einem *oder >> gekennzeichnete Links und Formulare sind Empfehlungen. Wir erhalten eine Provision, wenn Sie etwas abschließen. Für Sie entstehen keine Mehrkosten und Sie unterstützen unsere Arbeit.
