1 Mio. € Kredit aufnehmen: Rechner & Vergleich

Zuletzt aktualisiert am 13. August 2026 von Andreas Lojewski

Sie wollen 1 Mio. € Kredit aufnehmen.

Ganz gleich, ob Sie diesen Betrag privat für Ihr Traumhaus brauchen oder gewerblich für eine technische Investition – es stellt sich immer die Frage:

Wie hoch ist die monatliche Rate für den Kredit und was kostet er insgesamt?

Die Antwort fällt naturgemäß sehr unterschiedlich aus. Dieser Artikel soll Ihnen helfen:

die finanzielle Seite Ihrer Investition optimal zu planen,
verschiedene Finanzierungsmodelle durchzurechnen,
unterschiedliche Kreditanbieter zu vergleichen,
und das Beste abzuschließen.

Inhalt

Kredit über 1 Mio. € monatliche Rate – 4 Beispiele

Die folgenden Beispiele sind Rechenbeispiele. Im Einzelfall können Zinsen und monatliche Belastung von den Ergebnissen deutlich abweichen.

Beispiel 1: Für einen 1 Million Euro Firmenkredit mit einer Laufzeit von 5 Jahren beträgt die Monatsrate bei einem Zinssatz von 6,0 % effektiv rund 19.333 € (Gesamtkosten: etwa 159.968 €).

Teylor, eine führende Kreditplattform für digitale KMU-Kredite, unterstützt Sie bei der Auswahl der passenden 1.000.000 Euro Finanzierung.

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Beispiel 2: Kredit 1.000.000 € – Hauspreis 1.250.000 €

Für diesen Hauskauf nehmen Sie 1.000.000 € Kredit auf und setzen 250.000 € Eigenkapital ein. Der Zinssatz beträgt 3,41 %. Der Kredit hat eine Sollzinsbindung von 10 Jahren und eine anfängliche Tilgung von 2 %. Die monatliche Rate beträgt etwa 4.508 €.

Günstige Baufinanzierungen und Hauskredite finden Sie mit Creditweb und Interhyp, führende Vergleichsportale für Immobilienfinanzierungen.

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Beispiel 3: Kredit 1.000.000 € – Hauspreis 1.000.000 €

Für einen Hauskauf zum Preis von 1.000.000 € ohne Eigenkapital nehmen Sie einen Kredit zum Zinssatz von 3,7 % auf. Der Kredit hat ebenfalls eine Sollzinsbindung von 10 Jahren und eine anfängliche Tilgung von 2 %. Die monatliche Rate beträgt etwa 4.750 €.

Beispiel 4: Kredit 1.000.000 € – Hauspreis 1.100.000 €

Für einen Hauskauf zum Preis von 1.000.000 € mit Finanzierung der Nebenkosten durch Eigenmittel in Höhe von 100.000 € erhalten Sie bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ein Darlehen in Höhe von 1.000.000 € zum Zinssatz von 3,5 %. Die monatliche Rate beträgt 4.583 €.

1.000.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital – zwei Varianten

Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital sind zwei Varianten möglich:

Kaufpreisfinanzierung oder 100 % Finanzierung: Der gesamte Kaufpreis oder die gesamten Herstellungskosten für die Immobilie werden fremdfinanziert. Alle Nebenkosten werden aber aus Eigenmitteln dargestellt.
Vollfinanzierung oder 110 % Finanzierung oder 120 % Finanzierung: Sowohl Kaufpreis bzw. Herstellungskosten als auch die Nebenkosten werden kreditfinanziert.

Bei der Vollfinanzierung ist der rechnerische Darlehensbetrag immer höher als der Kaufpreis, weil alle Kaufnebenkosten mitfinanziert werden müssen. Je nach Einzelfall und Höhe der Nebenkosten kann der Mehrbedarf zwischen 10 % und 20 % betragen.

Übersteigen die mit dem Grundstücksgeschäft verbundenen Nebenkosten das Eigenkapital, müssen Kreditnehmer meist besondere bankspezifische Bedingungen für die Finanzierung erfüllen.

Vergleich für Immobilienfinanzierungen

Mit dem Baufinanzierungsvergleich finden Sie Ihre passende Immobilienfinanzierung. Tragen Sie die gewünschten Konditionen in das Formular ein und wählen Sie einen der Spezialvermittler aus. Mit einem Klick gelangen Sie zur Webseite des Anbieters und können die Finanzierungsanfrage ausfüllen. Danach setzt sich ein Mitarbeiter des Vermittlers mit Ihnen in Verbindung. Die Beratung ist unverbindlich und kostenlos.

Der Berater wird verschiedene Finanzierungsvarianten mit Ihnen erörtern und aus den Angeboten der Partnerbanken die günstigste Finanzierung nach einem Vergleich vorschlagen.

Sie suchen eine Anschlussfinanzierung?

Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann die verbleibende Restschuld mit Eigenmitteln getilgt werden. Meistens wird aber eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein. Dabei handelt es sich um einen neuen Darlehensvertrag mit neu verhandelten Sollzinsbindungen, Laufzeiten und Zinssätzen.

Am bequemsten ist es, die Anschlussfinanzierung beim Kreditinstitut des Erstdarlehens zu vereinbaren. Entsprechende Angebote werden Sie mit Sicherheit erhalten.

Meistens können Sie aber mit einem Abschluss bei einem anderen Finanzdienstleister Zinskosten sparen.

Wir empfehlen deshalb einen erneuten Baufinanzierungsvergleich rechtzeitig vor Beendigung der Sollzinsbindung.

Wie wirken sich kostenlose Sondertilgungen aus?

Die meisten Immobilienfinanzierer bieten kostenlose Sondertilgungen an. Beispielsweise können jährlich 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme zusätzlich zu den Raten kostenlos abgelöst werden.

Kostenlose Sondertilgungen und deren Höhe müssen im Darlehensvertrag vereinbart werden. Ansonsten können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Rechenbeispiel: Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 1 Million €. Zur Verfügung stehen 150.000 € Eigenkapital. Vereinbart wird eine zehnjährige Zinsbindung. Außerdem werden für die ersten fünf Jahre jeweils Sondertilgungen in Höhe von 50.000 € jeweils zum 14. Februar vertraglich vereinbart. Die Tilgung soll 2 % betragen. Daraus ergeben sich folgende Eckdaten:

Darlehensbetrag 970.700 € (Kaufpreis: 1 Million € + geschätzte Nebenkosten: 120.700 – Eigenkapital: 150.000 €)
Zinssatz: 3,89 %
Monatliche Rate: 4.765 €
Restschuld nach 10 Jahren: 387.509 €
Getilgter Betrag: 573.191 €
Gesamtzinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung: 253.316 €
Gesamtlaufzeit (Prognose): 18 Jahre und 9 Monate

Ohne Sonderzahlungen ergibt sich folgendes Bild:

Darlehensbetrag: 970.700
Zinssatz: 3,89 %
Monatliche Rate: 4.765 €
Tilgung: 2 %
Restschuld: 731.465 €
Getilgter Betrag: 239.235 €
Geleistete Zinszahlungen (Gesamtkosten bei Ablauf der Zinsbindung): 337.270 €
Gesamtlaufzeit: 27 Jahre, 11 Monate

Durch die vereinbarten Sondertilgungen verkürzt sich die Laufzeit um rund 9 Jahre. Die Gesamtkosten zum Ablauf der Zinsbindung nach zehn Jahren reduzieren sich um 83.909 €.

Fazit: Mit kostenlosen Sondertilgungen ist Ihr Haus schneller bezahlt, bei erheblicher Zinsersparnis.

Was kostet ein Immobilienkredit bei 1 Million Euro Kaufpreis?

Vergleichen Sie unten in der Tabelle Beispiele zu Zinsen, Monatsraten und Gesamtkosten bei unterschiedlichen Sollzinsbindungen.

Verwendet wurden zur Zeit der Verfassung dieses Beitrags aktuelle, günstige Zinsangebote. Der Eigenkapitalanteil soll 20 % betragen (200.000 €), die anfängliche Tilgung 2 %.

Um den Kaufpreis in Höhe von 1 Million € finanzieren zu können, benötigen Sie ein Darlehen in Höhe von rund 900.000 € (Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten abzüglich Eigenkapital).

Zinsbindung	Sollzins	Monatsrate	Kosten*	Restschuld
5 Jahre	3,58 %	4.185 €	152.702 €	801.602 €
10 Jahre	3,40 %	4.050 €	271.973 €	685.973 €
15 Jahre	3,60 %	4.200 €	398.690 €	542.690 €
20 Jahre	3,81 %	4.358 €	507.230 €	361.430 €

*Die Gesamtkosten bis zum Ende der Sollzinsbindung.

Die Beispiele zeigen unter anderem, dass Immobilienfinanzierungen immer mit hohen Kosten verbunden sind. Schon geringe Unterschiede hinter dem Komma der Zinssätze haben deutliche Auswirkungen auf Rate und Gesamtkosten.

Umso wichtiger ist eine professionelle Beratung mit einem Vergleich möglichst vieler Anbieter. Dabei geht es nicht nur um den niedrigsten Zinssatz, sondern auch darum, welche Finanzierungsvariante und welche Sollzinsbindung zum konkreten Vorhaben passen.

Unsere Empfehlungen: Interhyp oder Creditweb, führende Vergleichsportale für Baufinanzierungen in Deutschland, mit Zugriff auf über 500 Anbieter.

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Tipp: Sie können Immobilienkredite immer nach 10 Jahren kündigen, auch wenn Sie eine längere Sollzinsbindung vereinbart haben. Eine Umschuldung in eine günstigere Immobilienfinanzierung ist dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Monatliche Belastung bei einem 1 Mio. € Kredit: 2 einfache Formeln

Sind Betrag, Sollzins und anfängliche Tilgung bekannt, können Sie die monatliche Belastung einfach nach dieser Formel berechnen:

Darlehensbetrag x (Zinsen + Tilgung) : (12 × 100) = monatliche Rate

Beispiel für einen 1.000.000 € Kredit mit einem Zinssatz von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 %:

1.000.000 € x 5,5 = 5.500.000 : 1.200 = 4.583,34

Die monatliche Rate beträgt im Beispielfall also 4.583,34 €.

Sie möchten wissen, wie viel Kredit Sie mit einer Rate in Höhe von 4.583,34 € monatlich maximal erhalten können? Hier die Formel:

(Monatsrate x 12 × 100) : (Zins + Tilgung) = maximaler Kreditbetrag

Mit einer Monatsrate in Höhe von 4.583,34 €, einem Zinssatz von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung in Höhe von 2 % beträgt der rechnerisch maximale Kredit 1.000.000 €.

1.000.000 Euro Finanzierung: Welche monatliche Rate kann ich mir leisten?

Für die maximale Rückzahlungsrate bei Baufinanzierungen gibt es einen durchgehend anerkannten Richtwert: Die Monatsrate sollte höchstens 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Bei einem Haushaltsnettoeinkommen in Höhe von 20.000 € stehen nach dieser Faustregel für die monatliche Rate 7.000 € zur Verfügung.

Zu berücksichtigen sind aber laufende Kosten, die durch das Eigentum an einer Immobilie verursacht werden und in dieser Höhe nicht anfallen, wenn Sie zur Miete wohnen: Grundsteuern, Gebäudeversicherung, Instandhaltungskosten (Faustregel: 2 % des Immobilienwertes jährlich) und bei Eigentumswohnungen Betriebskosten.

Diese Kosten sind variabel und lassen sich im Vorhinein nicht auf Heller und Pfennig bestimmen. Deshalb ist der Ansatz einer Pauschale in Höhe von 10 % bis 15 % sinnvoll. Entscheiden Sie sich dafür, beträgt die maximale monatliche Rate bei einem Haushaltseinkommen von 20.000 € netto 6.300 € oder 5.950 €.

1 Mio. € Hauskredit: Voraussetzungen

Zunächst gelten einige allgemeine Voraussetzungen:

Kreditnehmer müssen volljährig und geschäftsfähig sein.
Ständiger Wohnort in Deutschland und eine deutsche Bankverbindung.
Kreditnehmer verfügt über ein regelmäßiges Einkommen, aus dem die monatliche Rückzahlungsrate dargestellt werden kann.
Saubere Schufa, keine unerledigten Negativmerkmale bei Wirtschaftsauskunfteien.

Bei Baufinanzierungen und Hauskrediten zusätzlich:

Eigenkapital wenigstens in Höhe der Nebenkosten erleichtert die Darlehensaufnahme.
Der Beleihungswert der Immobilie reicht als Sicherheit für den gewünschten Immobilienkredit aus.

Der geplante Verwendungszweck muss sich auf eine Immobilie beziehen:

Hausbau, Kauf eines Hauses,
Grundstücks oder einer Eigentumswohnung,
Renovierung, Modernisierung, Um- oder Ausbau,
energetische Sanierung.

1 Million Euro Firmenkredit: Voraussetzungen

Der Unternehmenssitz liegt in Deutschland
Der Umsatz des letzten Geschäftsjahres muss in einem angemessenen Verhältnis zum Kreditbetrag stehen.
Das Unternehmen ist seit mindestens drei Jahren operativ tätig

Für den Antrag benötigen Sie diese Unterlagen:

Die Jahresabschlüsse der letzten beiden Geschäftsjahre (d. h., wenn Sie 2024 einen Antrag stellen, benötigen Sie Abschlüsse aus 2023 und 2022)
Eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) mit Summen- und Saldenliste (nicht älter als drei Monate)
Kontoauszüge der letzten drei Monate (nicht älter als 14 Tage)

Baufinanzierung richtig planen: So bleibt die monatliche Rate günstig

Eigenkapital einsetzen: Als Eigenkapital kommen nicht nur Geldmittel und Guthaben aus zugeteilten Bausparverträgen infrage. Eigenleistungen oder ein vorhandenes Grundstück gelten ebenfalls als Eigenkapital. Gleiches gilt für Zuwendungen von Verwandten, beispielsweise von den Eltern. Dies kann zum Beispiel im Rahmen einer Schenkung, in Form der vorweggenommenen Erbschaft geschehen.

Kostenlose Sondertilgungen vereinbaren: Viele Baufinanzierer erlauben kostenlose Sondertilgungen einmal jährlich in Höhe von maximal 5 % der Darlehenssumme. Auch wenn Sie diesen Betrag nicht ausschöpfen können, Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit und minimieren deshalb die Kosten der Baufinanzierung.

Tilgungssatzanpassungen vertraglich vereinbaren: Achten Sie darauf, dass Tilgungssatzanpassungen vertraglich möglich sind. Die meisten Baufinanzierer räumen Darlehensnehmern das Recht ein, den Tilgungssatz bis auf 1 % zu senken oder bis auf 5 bzw. 10 % zu erhöhen. Dadurch besteht die Möglichkeit, die Ratenhöhe anzupassen. Vor allem Personen mit schwankendem Einkommen (Freiberufler, Gewerbetreibende) können von einem vertraglich vereinbarten Recht, den Tilgungssatz anzupassen, profitieren.

Zusätzliche Sicherheiten anbieten: Die Einbeziehung einer zweiten Person, insbesondere des Ehepartners, in die Immobilienfinanzierung ist gängige Praxis und wird die monatliche Belastung nicht nennenswert senken. Als zusätzliche Sicherheiten kommen aber auch andere, vorhandene Immobilien in Betracht, bei denen der erste Rang für eine Grundbucheintragung noch zur Verfügung steht.

Einbeziehung bestehender Verbindlichkeiten (Ratenkredite) in die Baufinanzierung: Mit einigen Finanzinstituten ist dies möglich. Dadurch verringert sich zwar nicht die monatliche Rate für das Baudarlehen, aber die Gesamtbelastung verringert sich, wenn teure Ratenkredite mit einem günstigeren Immobilienkredit abgelöst werden können.

Fördermaßnahmen in Anspruch nehmen: In Betracht kommen Darlehen oder Zuschüsse der KfW. Zusätzlich zur KfW kann es aber auch Fördertöpfe auf kommunaler Ebene oder auf Landesebene geben, durch deren Inanspruchnahme die monatliche Belastung verringert werden kann.

Immobilienfinanzierung mit endfälligen Darlehen: Bei dieser Finanzierungsvariante entfällt der Tilgungsanteil in der monatlichen Rate. Das gesamte Darlehen wird am Ende zurückgezahlt. Der Ablösebetrag wird während der Kreditlaufzeit mit einem Tilgungssurrogat, meistens Kapitallebensversicherungen, angespart. Die monatliche Rate besteht aus den anteiligen Zinsen und der Prämie für das Tilgungssurrogat.

Die dadurch verursachte monatliche Belastung ist in der Regel geringer als bei einem Annuitätendarlehen. Nachteil: Die Gesamtkosten sind höher als bei einem Annuitätendarlehen, weil während der Kreditlaufzeit keinerlei Tilgungsleistungen erbracht werden und die Zinsen immer auf die Gesamtsumme anfallen.

Beratungsgespräch vorbereiten

Immobilienfinanzierungen sind komplexe Verträge. Dem Abschluss sollte deshalb immer eine ausführliche Beratung vorausgehen. Wenden Sie sich an einen Baufinanzierungsvermittler, erhalten Sie automatisch eine fachkundige Beratung und Begleitung bis zum Abschluss der Finanzierung. Bevorzugen Sie den direkten Weg zu Ihrer Hausbank, sollten Sie auf einem Beratungsgespräch bestehen, sofern die Bank dies nicht von sich aus anbietet.

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Bereiten Sie die Beratung gründlich vor:

Überprüfen Sie Ihre Bonität. Wie schätzen Wirtschaftsauskunfteien wie die Schufa bei Ihnen die Erfüllungswahrscheinlichkeit ein?

Am einfachsten und schnellsten können Sie Ihre Bonität mit dem kostenlosen Schufa-Score-Simulator einschätzen. Bonify bietet *eine App an, mit der Sie Ihren aktuellen Basisscore und andere Informationen abrufen können.

Ermitteln Sie das frei verfügbare Einkommen. Mit einem kostenlosen Haushaltsrechner aus dem Internet ist diese Aufgabe schnell erledigt. Das frei verfügbare Einkommen ist ein besserer Indikator als die 35 % Faustregel dafür, wie hoch die monatliche Rate für das Immobiliendarlehen sein darf.

Nutzen Sie die von Online-Baukreditvermittlern zur Verfügung gestellten Hilfsmittel und Rechner. Die meisten Portale stellen neben einem Tilgungsrechner beispielsweise einen Kauf-/Mietrechner, Budgetrechner oder einen Zinscheck zur Verfügung.

Stellen Sie alle Unterlagen zu Ihren Einnahmen und zu Vorverbindlichkeiten zusammen. Gleiches gilt für Unterlagen, die das Immobilienvorhaben betreffen.

Wie kalkulieren Banken die Zinssätze einer Immobilienfinanzierung?

Das konkrete Zinsangebot an den Kunden wird im Wesentlichen durch die Faktoren Bonität, Laufzeit und Sollzinsbindung sowie Werthaltigkeit des zu finanzierenden Objekts bestimmt.

Zuvor aber kalkulieren Kreditinstitute die Zinsen, die sie anbieten wollen, intern. Dabei werden diese Positionen berücksichtigt:

Refinanzierungskosten: Zinsen für Immobilienkredite orientieren sich an der Umlaufrendite der Pfandbriefe. Hypothekenbanken refinanzieren sich durch die Ausgabe von Pfandbriefen, für die sie Zinsen bezahlen müssen. Die Umlaufrendite ist die Basis für die Festlegung der gebundenen Sollzinsen.

Verwaltungskosten: Dabei handelt es sich um Kosten, die mit der Ausgabe und Verwaltung von Baufinanzierungen verbunden sind. Hauptsächlich geht es um Personal- und Raumkosten.

Entgangene Erträge: Banken können mit anderen Geschäften höhere Gewinne erzielen als mit Baukrediten. Wertpapiergeschäfte oder direkte Beteiligungen an Unternehmen sind Beispiele. Solche potenziellen Verluste versucht die Bank durch Aufschläge auf den Basiszins auszugleichen.

Inflationsverluste: Kredite mit langen Laufzeiten werden durch die Inflation „entwertet“, denn der Nettodarlehensbetrag bleibt konstant und erhöht sich nicht mit der Inflation (gutes Geld mit schlechtem Geld zurückzahlen). Anders sieht es aus, wenn beispielsweise in Unternehmen oder andere Banken investiert wird. Auch ein angenommener Inflationsverlust wird dem Basiszins zugeschlagen.

Risikoausgleich: Bei Krediten gibt es immer ein generelles Ausfallrisiko. Banken müssen davon ausgehen, dass sie einen Teil des verliehenen Geldes nicht zurückerhalten oder der Kreditnehmer nur nach einer gerichtlichen Auseinandersetzung zahlt. Die sogenannte Risikoprämie wird dem Basiszins ebenfalls zugeschlagen. Deswegen sind die Zinssätze bei Banken, die weniger strenge Anforderungen an die Bonität der Kunden stellen, im Vergleich zu anderen Banken oftmals höher.

Eigenkapitalkosten: Banken müssen in einem bestimmten Verhältnis zu ausgegebenen Krediten Eigenkapital vorhalten. Auch diese Kosten werden kalkulatorisch berücksichtigt.

Gewinnmarge: Neben allen Kosten möchte die Bank mit der Vergabe von Baufinanzierungen auch Gewinne erzielen. Bei Immobilienkrediten soll die Gewinnmarge relativ niedrig sein und meist unter einem Prozent betragen.

Informationen zu Interhyp

Interhyp, ein Unternehmen der ING, ist der größte Vermittler von privaten Baufinanzierungen in Deutschland. Die Interhyp Gruppe hat etwa 1700 Mitarbeiter und ist derzeit an über 110 Standorten persönlich vor Ort für Kunden und Partner präsent.

Das Unternehmen arbeitet mit über 500 Bankpartnern zusammen. Gemeinsam mit Protyp, die sich an Einzelvermittler und institutionelle Partner wendet, betrug das Finanzierungsvolumen 2022 etwa 22 Milliarden €.

Kunden bewerten Interhyp überdurchschnittlich positiv. Das Bewertungsportal Trustpilot bildet aus 1.340 Kundenerfahrungen den TrustScore 4,9/5 und vergibt die Gesamtnote „Hervorragend“.

Informationen zu Creditweb

Creditweb ist ein mehrfach ausgezeichneter, etablierter Anbieter für private Baufinanzierung in Deutschland. Das Unternehmen verfügt über ein Netzwerk von 400 Finanzinstituten. Kundinnen und Kunden erhalten deshalb Zugang zu einem breiten Marktvergleich mit flexiblen Finanzierungsmöglichkeiten. Beratung und Vergleich sind kostenlos und unverbindlich.

Seit April 2022 ist Creditweb Teil der Bilthouse-Gruppe, zu der auch Baufi24 und Hüttig & Rumpf gehören.

Informationen zu Teylor

Die Schweizer Teylor AG ist gemessen am ausbezahlten Kreditvolumen die führende KMU-Kreditplattform in Deutschland. Seit 2018, dem Gründerjahr, konnten Kreditanträge im Wert von über 3 Milliarden € abgewickelt werden.

Die Plattform bietet einen der schnellsten Online-Kredite mit einem vollständig digitalen Antragsprozess. Kreditinteressenten benötigen für eine Kreditanfrage in der Regel nicht länger als 5 Minuten.

Das Unternehmen hat seinen Sitz in Zürich. Das Deutschland-Büro befindet sich in Berlin.

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